Давлат тилида матни бўлмаган лойиҳалар портал маъмурияти томонидан лойиҳа муаллифини огоҳлантирмасдан ўчирилади
ID Муаллиф Муҳокамага чиқариш санаси Якунланиш санаси Таклифлар сони
15850 Ўзбекистон Республикаси Давлат активларини бошқариш агентлиги 12/03/2020 27/03/2020 1
Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамаси Қарори
Об утверждении Положения о порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка
ID-15850

Проект

 

 

 

 

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

КАБИНЕТА МИНИСТРОВ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

 

 

Об утверждении Положения о порядке оценки объектов
недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок,
в связи с изъятием земельного участка

 

В целях обеспечения достоверной оценки объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, а также прав на земельный участок, Кабинет Министров постановляет:

1. Установить, что:

оценка объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, а также права на земельный участок осуществляется по рыночной стоимости
на момент, непосредственно предшествовавший принятию решения
об изъятии земельного участка, или, когда известие о предстоящем изъятии не повлияло на его стоимость;

оценка объектов недвижимого имущества подлежащих сносу, осуществляется на основании кадастрового дела, кадастрового паспорта
и кадастровой документации на объекты недвижимого имущества;

оценка права на земельный участок осуществляется на основании документов, подтверждающих государственную регистрацию прав на земельный участок;

заказчиком оценки объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, а также права на земельный участок может выступить исключительно собственник или его доверенное лицо. При этом денежное вознаграждение
за проведение оценки, подлежат возмещению со стороны хокимията или инвестора, выступающего инициатором изъятия земельного участка;

не допускается проведение повторной оценки одного и того же объекта недвижимого имущества, подлежащего сносу, а также права на земельный участок в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке. Нарушение данного порядка считается однократным грубым нарушением лицензионных требований и условий оценочной деятельности;

не требуется проведение оценки объектов недвижимого имущества при наличии согласия между инвестором и собственником касательно размера, вида и срока предоставления компенсации;

оценка снесенных объектов недвижимого имущества осуществляется только по решению суда.

2. Государственному комитету по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру обеспечить проведение инвентаризации и оформление соответствующего кадастрового дела, кадастрового паспорта и кадастровой документации на объекты недвижимого имущества исходя из их фактического наличия, а также регистрацию прав на земельный участок, при наличии соответствующих правоустанавливающих документов.

3. Утвердить Положение о порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка согласно приложению.

4. Агентству по управлению государственными активами в месячный срок совместно с:

Министерством юстиции внести в Кабинет Министров Республики Узбекистан предложения об изменениях и дополнениях в законодательство, вытекающих из настоящего постановления;

другими заинтересованными министерствами и ведомствами привести принятые ими нормативно-правовые акты в соответствие с настоящим постановлением.

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить
на заместителя Премьер-министра Республики Узбекистан ­ министр экономики и промышленности Кучкарова Д.А. и директора Агентства
по управлению государственными активами Республики Узбекистан Бекенова С.Х.

 

 

     Премьер-министр

Республики Узбекистан                                                  А. Арипов

Лойиҳа

 

 

 

 

 

 

 

Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасининг қарори

 

 

Ер участкасининг олиб қўйилиши муносабати билан олиб
қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектларини,
шу жумладан олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқларни
баҳолаш тартиби ҳақида низомни тасдиқлаш тўғрисида

 

Бузиладиган кўчмас мулк объектларининг, шунингдек ер участкасига бўлган ҳуқуқларни ишончли баҳоланишини таъминлаш мақсадида Вазирлар Маҳкамаси қарор қилади:

1. Белгилансинки:

бузиладиган кўчмас мулк объектларини, шу жумладан ер участкасига бўлган ҳуқуқларни баҳолаш ер участкасини олиб қўйиш ҳақида қарор қабул қилинишидан бевосита олдинги пайтдаги, ёки ернинг келажакда олиб қўйилиши ҳақидаги хабар унинг қийматига таъсир қилмайдиган пайтдаги бозор қиймати асосида амалга оширилади;

бузиладиган кўчмас мулк объектларини баҳолаш кўчмас мулк объектларининг кадастр йиғмажилди, кадастр пастпорти ва кадастр ҳужжатлари асосида амалга оширилади;

ер участкасига бўлган ҳуқуқни баҳолаш ер участкасига бўлган ҳуқуқларнинг давлат рўйхатидан ўтганлигини тасдиқловчи ҳужжатлар асосида амалга оширилади;

бузиладиган кўчмас мулк объектларини, шунингдек, ер участкасига бўлган ҳуқуқни баҳолаш буюртмачиси фақат мулкдор ёки унинг ишончли вакили бўлиши мумкин. Бунда баҳолашни ўтказиш учун пуллик тўлов ҳокимлик ёки ер участкасининг олиб қўйилиши ташаббускори бўлган инвестор томонидан қопланиши керак;

бузиладиган кўчмас мулк объектини, шунингдек, ер участкасига бўлган ҳуқуқни баҳолаш ҳақида ҳисобот тузилган санадан бошлаб
олти ой мобайнида такроран баҳолашга йўл қўйилмайди. Бундай тартибнинг бузилиши лицензия талаблари ва баҳолаш фаолияти шартларини бир маротаба қўпол равишда бузиш деб ҳисобланади;

инвестор ва мулкдор ўртасида компенсация миқдори, тури ва уни бериш муддатлари юзасидан келишув мавжуд бўлган тақдирда, кўчмас мулк объектларини баҳолашни ўтказиш талаб этилмайди;

бузилган кўчмас мулк объектлари фақат суд қарори бўйича баҳоланади.

2. Ер ресурслари, геодезия, картография ва давлат кадастри давлат қўмитаси кўчмас мулк объектларини хатловдан ўтказишни ва уларнинг ҳақиқий мавжудлигидан келиб чиққан ҳолда уларга тегишли кадастр йиғмажилди, кадастр паспорти ва кадастр ҳужжатлари расмийлаштирилишини, шунингдек, тегишли ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлар мавжуд бўлганда ер участкасига бўлган ҳуқуқнинг рўйхатдан ўтказилишини таъминласин.

3. Ер участкасининг олиб қўйилиши муносабати билан олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектларини,
шу жумладан олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқни баҳолаш тартиби ҳақида низом иловага мувофиқ тасдиқлансин.

4. Давлат активларини бошқариш агентлигига бир ой муддатда: 

Адлия вазирлиги билан биргаликда Ўзбекистон Республикаси Вазирлар Маҳкамасига мазкур қарордан келиб чиқадиган қонун ҳужжатларига ўзгартириш ва қўшимчалар ҳақида таклифлар киритсин;

бошқа манфаатдор вазирлик ва идоралар билан биргаликда улар қабул қилган меъёрий-ҳуқуқий ҳужжатларни мазкур қарорга мувофиқлаштирсин.

5. Мазкур қарорнинг бажарилишини назорат қилиш Ўзбекистон Республикаси Бош вазирининг ўринбосари - иқтисодиёт ва саноат вазири Ж.А. Қўчқоров ва Ўзбекистон Республикаси Давлат активларини бошқариш агентлиги директори С.Х. Бекенов зиммасига юклансин.

 

 

     Ўзбекистон Республикасининг

                    Бош вазири                                                  А. Арипов

 

 

Приложение

к постановлению Кабинета Министров

от «____» _________ 2020 г. № _______

 

 

ПОЛОЖЕНИЕ

о порядке оценки объектов недвижимого имущества, находящихся
на
изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка

 

ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1. Настоящее Положение определяет порядок оценки жилых, нежилых, производственных и иных строений (зданий), сооружений и многолетних насаждений (далее – объекты недвижимого имущества), находящихся
на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка.

2. Объектами оценки являются объекты недвижимого имущества, находящиеся на изымаемом земельном участке и подлежащие сносу, права на изымаемый земельный участок, в связи с изъятием земельного участка
и сносом объектов недвижимого имущества.

3. Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки.
При этом стоимость объекта оценки определяется на момент, непосредственно предшествовавший принятию решения об изъятии земельного участка, или когда известие о предстоящем изъятии не повлияло на стоимость объекта оценки.

4. Оценка объекта оценки производится оценочными организациями, имеющими лицензии на право осуществления оценочной деятельности.

5. Результаты проведения оценки объекта оценки оформляются отчетом об оценке. Отчет об оценке признается недействительным если в течение шести месяцев с даты его составления между инициатором и собственником объекта недвижимого имущества, не заключен нотариально заверенный письменный договор о компенсации в установленном законодательством порядке.

6. Оценочная организация и оценщики в своей деятельности являются независимыми. Не допускается какое-либо вмешательство в процесс оценки или в деятельность оценщиков либо оценочной организации.

7. Заказчиком оценки может выступать только собственник объекта оценки либо его доверенное лицо (далее – заказчик).

8. Оценка производится после принятия Жокаргы Кенесом Республики Каракалпакстан или соответствующим Кенгашем народных депутатов решения об изъятии земельного участка и до заключения нотариально заверенного письменного договора о компенсации.

 

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ

§ 1. Подготовка к проведению оценки

9. Для проведения оценки объекта оценки между заказчиком
и оценочной организацией заключается договор в письменной форме, который должен содержать:

наименование объекта оценки;

цель оценки объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

срок проведения оценки объекта оценки;

размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии
у оценочной организации лицензии на право осуществления оценочной деятельности с указанием порядкового (регистрационного) номера и даты выдачи этой лицензии, а также сведения о наличии страхового полиса, подтверждающего вступление в силу обязательств страховщика по договору страхования гражданской ответственности оценочной организации.

Размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки определяется договором и не может зависеть от величины стоимости объекта оценки.

10. К договору также прилагается задание на оценку, являющееся его неотъемлемой частью, которое должно содержать:

описание объекта оценки;

дату оценки;

цель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

вид стоимости, соответствующий цели оценки;

допущения и ограничительные условия;

перечень исходной информации, которая должна быть представлена собственником или иным уполномоченным лицом;

сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать и иную информацию.

11. После заключения договора об оценке объекта оценки, оценочной организацией осуществляется:

идентификация объекта оценки;

сбор и анализ информации;

выбор, обоснование и применение подходов оценки, а также согласование их результатов;

определение итоговой стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

12. Заказчик должен предоставить оценочной организации следующие документы:

кадастровое дело, правоустанавливающие и кадастровые документы объекта оценки;

решение Жокаргы Кенеса Республики Каракалпакстан
или соответствующего Кенгаша народных депутатов об изъятии земельного участка.

В зависимости от особенностей объекта оценки, оценочная организация может запросить необходимую дополнительную информацию или документы.

13. Оценщиком совместно с заказчиком проводится инвентаризация и идентификация объекта оценки, а также определяется его фактическое соответствие кадастровому делу, правоустанавливающим и кадастровым документам.

14. В случае обнаружении объектов недвижимого имущества, не отраженных в кадастровом деле, правоустанавливающих и кадастровых документах или несоответствия объектов недвижимого имущества информации, отраженной в кадастровом деле, правоустанавливающих и кадастровых документах, либо отраженных в качестве незаконных, оценщик должен письменно уведомить заказчика об этом и рекомендовать заказчику привести кадастровое дело, правоустанавливающие и кадастровые документы в соответствие, при этом на данный период процесс оценки приостанавливается.

Заказчик в течении трех рабочих дней со дня получения письменного уведомления должен обратиться в соответствующий районный (городской) филиал государственного предприятия землеустройства и кадастра недвижимости Республики Каракалпакстан, областей и города Ташкента о подготовке кадастрового дела и кадастровой документации.

После получения кадастрового дела и кадастровой документации заказчик должен представить их оценочной организации в течении трех рабочих дней со дня их получения.

15. Земельные участки, занятые без решения компетентного органа, самовольно возведенные на нем объекты недвижимого имущества, а также земельные участки, занятые за пределами границ кадастрового плана не включаются в объект оценки.

16. Объекты недвижимого имущества, самовольно возведенные на земельном участке, предоставленном (отведенном) в установленном порядке, в том числе не завершенные строительством здания и сооружения, находящиеся на нем, подлежат оценке в целях предоставления компенсации.

17. В случае не предоставления кадастрового дела, правоустанавливающей и кадастровой документации оценочной организации, оценочная организация вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор на оценку объекта оценки, с письменным уведомлением заказчика об этом.

 

§ 2. Проведение оценки

18. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.

19. При осмотре объекта оценки оценщиком проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии строений. При этом должны быть установлены:

тип основных строительных конструкций;

вид основных строительных материалов;

геометрические параметры и характеристики;

фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.

При наличии проектно-сметной документации на начало строительства, выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ с указанными в документации.

При отсутствии проектно-сметной документации на начало строительства, геометрические параметры и характеристики объекта оценки берутся из кадастровых документов.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.

20. Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать рыночную информацию, характеризующую:

рынок недвижимости в регионе, в котором находится объект оценки
и сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

местоположение объекта оценки (текущие характеристики окружающей среды, планы развития окружающих территорий и т.п.).

21. При проведении оценки объекта оценки оценщик должен применить сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке или обосновать отказ от применения какого-либо из них.

Выбор методов в рамках каждого подхода к оценке, осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом наличия и полноты информации, материалов и документов.

22. Для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на анализе информации о рыночных ценах сделок с объектами-аналогами:

метод сравнения продаж;

метод соотношения цены и дохода.

В случае недостаточности информации о ценах сделок допускается использование информации о ценах предложений, с учетом скидки на снижение цены.

23. При применении метода сравнения продаж оценщик:

формирует выборку аналогов, которые должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на условиях, типичных для данного сегмента рынка;

выбирает типичные для рынка объекта оценки единицы сравнения;

сравнивает аналоги с объектом оценки по элементам сравнения (ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и вносит корректировки в цену каждого аналога относительно объекта оценки по каждому элементу сравнения;

выводит единую величину стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных значений цен аналогов.

24. К основным элементам сравнения, подлежащим обязательному учету, относятся:

передаваемые имущественные права;

условия финансирования;

условия продажи;

расходы после покупки;

рыночные условия;

местоположение;

физические характеристики объекта оценки;

экономические характеристики объекта оценки;

вид использования;

компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Корректировки цен аналогов по первым пяти вышеуказанным элементам сравнения выполняются последовательно - каждая последующая корректировка применяется к результату предыдущей корректировки. Корректировки по остальным элементам сравнения выполняются на независимой основе - отдельно для каждого элемента сравнения.

25. Согласование скорректированных величин сопоставимых продаж в единую величину стоимости, как правило, проводится путем расчета средневзвешенной величины, при этом, наибольший вес придается значениям цен аналогов с наименьшими корректировками.

26. Метод соотношения цены и дохода основан на анализе соотношения цены и дохода по объектам-аналогам и использовании результата этого анализа при оценке объекта оценки. В зависимости от вида дохода применяется валовой рентный мультипликатор или общая ставка капитализации.

При применении метода соотношения цены и дохода с использованием валового рентного мультипликатора оценщик:

рассчитывает валовой (потенциальный или действительный) доход объекта оценки;

формирует выборку аналогов, по которым имеются данные о цене продажи и величине соответствующего дохода;

при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;

по каждому аналогу рассчитывает валовой рентный мультипликатор делением цены продажи на валовой доход;

определяет средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора по всем аналогам;

рассчитывает стоимость объекта оценки умножением валового дохода объекта оценки на средневзвешенную величину валового рентного мультипликатора.

При применении метода соотношения цены и дохода с использованием общей ставки капитализации оценщик:

рассчитывает чистый операционный доход объекта оценки;

формирует выборку аналогов, по которым имеются сведения о цене продажи и величине чистого операционного дохода;

при необходимости, вносит корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с объектом оценки;

по каждому аналогу рассчитывает общую ставку капитализации делением чистого операционного дохода на цену продажи;

определяет средневзвешенную величину общей ставки капитализации по всем аналогам;

рассчитывает стоимость объекта оценки делением чистого операционного дохода объекта оценки на средневзвешенную величину общей ставки капитализации.

27. Для определения стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

метод прямой капитализации;

метод дисконтирования денежных потоков.

28. Метод прямой капитализации применяется для оценки действующего объекта недвижимости, текущее использование которого соответствует его наиболее эффективному использованию.

При применении метода прямой капитализации оценщик:

рассчитывает ожидаемый доход от объекта оценки;

рассчитывает ставку капитализации или рентный мультипликатор;

определяет стоимость объекта оценки путем деления дохода на ставку капитализации или умножения на валовой или чистый рентный мультипликатор.

29. В качестве ожидаемого дохода, подлежащего преобразованию, принимается один из следующих его видов:

потенциальный валовой доход, представляющий собой доход, который можно получить от недвижимости при ее полной загрузке без учета всех потерь и расходов;

действительный валовой доход, получаемый вычитанием из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;

чистый операционный доход, получаемый вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов, не включающих амортизационные отчисления.

30. Ставка капитализации в зависимости от структуры доходов оцениваемого актива и имеющейся информации, рассчитывается одним из следующих методов:

методом рыночной выжимки;

методом связанных инвестиций;

методом учета возмещения капитальных затрат.

Ставка капитализации и валовой или чистый рентный мультипликатор должны соответствовать виду преобразуемого дохода.

31. При наличии необходимых исходных данных о стоимости одной из составляющих объекта недвижимости (земельного участка или улучшений) стоимость другой составляющей определяется с применением техники остатка, которая заключается в прямой капитализации дохода, относящегося к той составляющей недвижимости, стоимость которой необходимо рассчитать, с использованием соответствующей ей ставки капитализации.

32. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки объектов недвижимости с нерегулярной динамикой изменения доходов и расходов. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей денежных потоков от эксплуатации объекта оценки в прогнозный период и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.

При применении метода дисконтирования денежных потоков оценщик:

определяет длительность прогнозного периода;

рассчитывает величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период;

рассчитывает стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода;

рассчитывает ставку дисконтирования;

определяет стоимость объекта оценки путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков и текущей стоимости объекта оценки
по окончании прогнозного периода.

33. В качестве прогнозного периода, как правило, выбирается период времени, в течение которого объект недвижимости создает нерегулярные потоки расходов и доходов.

34. В качестве величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период, принимается один из следующих видов дохода:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов, равный чистому операционному доходу за минусом затрат по обслуживанию долга.

Денежные потоки рассчитываются в номинальных или в реальных величинах.

35. Стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода определяется:

на основе предположения о величине изменения стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода в сравнении с его стоимостью на дату оценки;

прямой капитализацией величины дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода.

36. Ставка дисконтирования рассчитывается одним из следующих методов:

методом кумулятивного построения;

методом сравнения альтернативных инвестиций;

методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Ставка дисконтирования должна соответствовать виду применяемого денежного потока и рассчитываться в одинаковых с ним величинах.

37. Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, состоит из рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок и восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, включающую прибыль предпринимателя, за минусом накопленного износа.

38. Стоимость имущественных прав на земельный участок оценивается на основе рыночной информации методом анализа сравнительных продаж либо методом выделения. При отсутствии рыночной информации применяется метод капитализации земельной ренты.

39. Имущественные права на земельный участок подлежат оценке по рыночной стоимости. В случае предоставления права на земельный участок взамен права изымаемого земельного участка, подлежит определению рыночная стоимость права на предоставляемый земельный участок,
при наличии решения об отводе земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого земельного участка и соглашения сторон.

Оценка права на предоставляемый земельный участок осуществляется на основании отдельного договора на оценку.

40. При наличии проектно-сметной документации на начало строительства объекта оценки его восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшений определяется на дату оценки базисно-индексным методом. При отсутствии проектно-сметной документации на начало строительства объекта оценки его восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшений определяется на дату оценки методом сравнительной единицы по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости строений.

41. Величина физического износа строений определяется в соответствии с приложением к настоящему положению.

 

42. Прибыль предпринимателя принимается в размере, равном ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан, действующей на дату оценки.

43. Многолетние насаждения, расположенные на земельном участке выделенного под индивидуальные жилые строения, оцениваются затратным подходом. Если плодоносящие насаждения имеют коммерческий потенциал, может быть применен доходный подход при условии предоставления заказчиком обоснованных сведений для оценки информации о доходах.

 

§ 3. Подготовка и оформление отчета об оценке

44. Результаты проведения оценки объекта оценки оформляются отчетом об оценке.

45. В отчете об оценке должны быть указаны:

дата составления и порядковый (регистрационный) номер отчета об оценке;

основание для проведения оценки объекта оценки;

цель оценки объекта оценки;

вид определяемой стоимости объекта оценки;

наименование, местонахождение (почтовый адрес) оценочной организации и сведения о выданной ей лицензии на право осуществления оценочной деятельности;

сведения о квалификационном сертификате оценщика (оценщиков), проводившего оценку объекта оценки;

описание объекта оценки, позволяющее однозначно идентифицировать его на дату определения стоимости объекта оценки, а также реквизиты собственника объекта оценки;

стандарты оценки, обоснование их использования, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

последовательность проведения оценки объекта оценки, а также пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценочной организацией и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

46. В случае, если оценка объекта оценки проводилась несколькими оценщиками, в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

47. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется стоимость, отличная от рыночной, в отчете об оценке должны быть указаны критерии определения оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Отчет об оценке может содержать и иные сведения, необходимые для обоснования стоимости объекта оценки.

48. Оценщик может направить проект отчета об оценке в Общественный экспертный совет, созданный Ассоциацией оценочных организаций и Обществом оценщиков Узбекистана.

Общественный экспертный совет рассматривает и направляет оценщику имеющиеся замечания и рекомендации по проекту отчета об оценке.

Замечания и рекомендации по проекту отчета об оценке, представленные Общественным экспертным советом могут быть использованы оценщиком при доработке отчета об оценке до сдачи его заказчику.

49. Члены Общественного экспертного совета не вправе разглашать информацию об оценщиках, в том числе, информацию, содержащуюся в проекте отчета об оценке и других документах, представленных оценщиком.

50. Отчет об оценке подписывается постранично оценщиком (оценщиками), проводившим оценку объекта оценки, утверждается руководителем оценочной организации, заверяется печатью этой организации (при наличии печати) и передается заказчику.

Отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

 

ГЛАВА 3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

51. Лица, виновные в нарушении требований настоящего Положения, несут ответственность в соответствии с законодательством.

 

 

 

 

 

Приложение

к Положению о порядке оценки объектов
недвижимости, находящихся на изымаемом земельном участке, а также прав на изымаемый земельный участок,
в связи с изъятием земельного участка

 

 

Физический износ строений, предназначенных к сносу

 

Общая характеристика

Состояние

Физический износ, %

Повреждений и деформаций нет, имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Повреждения легко устраняются в процессе ремонта.

Хорошее

0–20

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Удовлетворительное

21–40

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Неудовлетворительное

41–60

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих – весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

Ветхое

61–80

Конструктивные элементы находятся в непригодном и  разрушенном состоянии.

Непригодное (аварийное)

81 и выше

 

 

Вазирлар Маҳкамасининг
2020 йил “____” _________ даги ____-сон қарорига Илова

 

 

Ер участкасининг олиб қўйилиши муносабати билан олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектларини, шу жумладан олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқни
баҳолаш тартиби ҳақида

НИЗОМ

 

1-БОБ. УМУМИЙ ҚОИДАЛАР

1. Ушбу Низом олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган турар жой, нотураржой, ишлаб чиқариш ва бошқа қурилмалар (бинолар), иншоотлар ва кўп йиллик ўсимликларни (кейинги ўринларда кўчмас мулк объектлари деб аталади), шунингдек, олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқларни ер участкаси олиб қўйилиши муносабати билан баҳолаш тартибини белгилайди.

2. Олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган ва бузилиши керак бўлган кўчмас мулк объектлари, олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқлар – ер участкасининг олиб қўйилиши ва кўчмас мулк объектларининг бузилиши муносабати билан баҳолаш объектлари ҳисобланади.

3. Баҳолаш объектининг бозор қиймати аниқланиши шарт. Бунда баҳолаш объектининг қиймати бевосита ернинг олиб қўйиш ҳақида қарор қабул қилинишидан олдин, ернинг келажакда олиб қўйилиши ҳақидаги хабар унинг қийматига таъсир қилмайдиган пайтдаги нархига нисбатан аниқланади.

4. Баҳолаш объектини баҳолаш баҳолаш фаолиятини амалга ошириш ҳуқуқини берувчи лицензияга эга бўлган баҳоловчи ташкилотлар томонидан амалга оширилади.

5. Баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш натижалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот билан расмийлаштирилади. Баҳолаш ҳақидаги ҳисобот, агар у тузилган пайтдан бошлаб олти ой давомида баҳолаш ташаббускори
ва кўчмас мулк объектининг мулкдори ўртасида компенсация бериш ҳақида қонунчиликда белгиланган тартибда нотариал тасдиқланган ёзма шартнома тузилмаган бўлса ҳақиқий эмас деб топилади.

6. Баҳоловчи ташкилот ва баҳоловчилар ўз фаолиятида мустақилдирлар. Баҳолаш жараёнига ёхуд баҳоловчилар ёки баҳоловчи ташкилотлар фаолиятига ҳеч қандай аралашувга йўл қўйилмайди.

7. Баҳолаш буюртмачиси фақатгина баҳолаш объектининг мулкдори
ёки унинг ишончли вакили (кейинги ўринларда буюртмачи деб аталади) бўлиши мумкин.

8. Баҳолаш ишлари Қорақалпоғистон Республикаси Жоқарғы Кенеси ёки Халқ депутатларининг тегишли кенгашлари томонидан ер участкасини олиб қўйиш ҳақидаги қарор қабул қилингандан кейин ва компенсация ҳақидаги нотариал тасдиқланган ёзма шартнома тузилишидан олдин амалга оширилади.

 

2-БОБ. БАҲОЛАШНИ ЎТКАЗИШ ТАРТИБИ

§ 1. Баҳолашни ўтказишга тайёрлаш

9. Баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш учун буюртмачи
ва баҳоловчи ташкилот ўртасида ёзма шаклда шартнома тузилади, унда:

баҳолаш объектининг номи;

баҳолаш объектини баҳолаш мақсади;

аниқланадиган баҳолаш объектининг қиймати тури;

баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш муддати;

баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш учун пуллик ҳақ миқдори кўрсатилиши керак.

Шартномага мажбурий тартибда баҳоловчи ташкилотда баҳолаш фаолиятини амалга ошириш ҳуқуқини берувчи лицензия борлигини
бу лицензиянинг тартиб (рўйхат) рақамини ва берилган санасини кўрсатган ҳолда, шунингдек, баҳоловчи ташкилотнинг фуқаролик жавобгарлигини суғурта қилиш шартномаси бўйича мажбуриятлари кучга кирганлигини тасдиқловчи суғурта полиси борлиги ҳақидаги маълумотлар киритилади.

Баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказиш учун пуллик ҳақ миқдори шартномада белгиланади ҳамда баҳолаш объектининг қиймати миқдорига боғлиқ бўлиши мумкин эмас.

10. Шартномага, шунингдек, унинг ажралмас қисми бўлган баҳолаш вазифаси ҳам илова қилинади, унда қуйидагилар бўлиши лозим:

баҳолаш объектининг таърифи;

баҳолаш санаси;

баҳолашнинг мақсади (мақсадлари) ва баҳолашдан кутилаётган  натижалардан фойдаланиш;

баҳолаш мақсадига мос келадиган қиймат тури;

тахминларлар ва чекловчи шартлар;

мулкдор ёки унинг ишончли вакили томонидан тақдим этилиши лозим бўлган дастлабки маълумотлар рўйхати;

баҳолаш ишларини олиб бориш муддатлари.

Баҳолаш мақсадлари ва баҳолаш объектининг хусусиятларидан келиб чиқиб, баҳолашга оид вазифалар ҳамда бошқача маълумотлар бўлиши мумкин.

11. Баҳолаш объектини баҳолаш ҳақида шартнома тузилгандан кейин баҳоловчи ташкилот томонидан:

баҳолаш объектини идентификация қилиш;

маълумот тўплаш ва таҳлил қилиш;

баҳолашга ёндашувларни танлаш, асослаш ва қўллаш, шунингдек, уларнинг натижаларини келишиб олиш;

баҳолаш объектининг якуний қийматини аниқлаш;

баҳолаш ҳақида ҳисобот тузиш амалга оширилади.

12. Буюртмачи баҳоловчи ташкилотга қуйидаги ҳужжатларни тақдим этиши лозим:

баҳолаш объектининг кадастр йиғмажилди, ҳуқуқни тасдиқловчи
ва кадастр ҳужжатлари;

Қорақалпоғистон Республикаси Жоқарғы Кенеси ёки халқ депутатларининг тегишли Кенгашлари томонидан ер участкасини олиб қўйиш ҳақидаги қарори.

Баҳолаш объектининг хусусиятларидан келиб чиқиб, баҳоловчи ташкилот зарур бўлган қўшимча маълумот ёки ҳужжатларни сўраб олиши мумкин.

13. Баҳоловчи буюртмачи билан биргаликда баҳолаш объектини инвентаризация ва идентификация қилади, шунингдек, унинг кадастр йиғмажилдига, ҳуқуқни белгиловчи ва кадастр ҳужжатларига ҳақиқатда мослигини аниқлайди.

14. Кадастр йиғмажилдида, ҳуқуқни белгиловчи ва кадастр ҳужжатларида акс эттирилмаган кўчмас мулк объектлари мавжуд бўлса ёки кўчмас мулк объектларининг кадастр йиғмажилдида, ҳуқуқни тасдиқловчи
ва кадастр ҳужжатларида акс эттирилган маълумотларга мос келмаслиги ёки ноқонуний деб кўрсатилганлиги аниқланган тақдирда, баҳоловчи буюртмачини бу ҳақда ёзма равишда огоҳлантириши ҳамда буюртмачига кадастр йиғмажилди, ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатлар ва кадастр ҳужжатларини мувофиқлаштиришни тавсия қилиши шарт, бунда ушбу даврда баҳолаш жараёни тўхтатиб турилади.

Буюртчаси ёзма огоҳлантиришни олган кундан эътиборан уч иш куни ичида Қорақалпоғистон Республикаси, вилоятлар ва Тошкент шаҳри
ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонасининг тегишли туман (шаҳар) филиалига кадастр йиғмажилди ва кадастр ҳужжатларини тайёрлаш ҳақида мурожаат қилиши лозим.

Кадастр йиғмажилди ва кадастр ҳужжатлари олинганидан сўнг, буюртмачи томонидан уларни уч иш куни ичида баҳоловчи ташкилотга тақдим этиши шарт.

15. Ваколатли орган рухсатисиз банд қилинган ер участкалари, уларда ўзбошимчалик билан қурилган кўчмас мулк объектлари, шунингдек, кадастр режаси чегараларидан ташқари банд қилинган ер участкалари баҳолаш объектига киритилмайди.

16. Белгиланган тартибда берилган (ажратилган) ер участкасида ўзбошимчалик билан қурилган кўчмас мулк объектлари, шу жумладан
мазкур ер участкасидаги қурилиши тугалланмаган бино ва иншоотлар компенсация бериш мақсадида баҳоланади.

17. Кадастр йиғмажилди, ҳуқуқни тасдиқловчи ва кадастр ҳужжатлари баҳоловчи ташкилотга лозим даражада тақдим этилмаган тақдирда, баҳоловчи ташкилот бир томонлама баҳолаш объектини баҳолаш ҳақидаги шартномани буюртмачини ёзма огоҳлантирган ҳолда бекор қилишга ҳақли.

 

§ 2. Баҳолашни ўтказиш

18. Баҳоловчи баҳолаш объекти ҳақидаги маълумотларни ва бозор ахборотини баҳолаш ёндашувлари ва усулларини асосланган тарзда танлаш ва қўллаш учун зарур ва етарли ҳажмда тўплайди ва таҳлил қилади.

19. Баҳоловчи баҳолаш объектини кўздан кечиришда қурилмаларнинг тавсифлари ва ҳақиқий ҳолати ҳақида маълумотлар тўплаш мақсадида уни текширади. Бунда қуйидагилар аниқланиши керак:

асосий қурилиш конструкциялари типи;

асосий қурилиш материаллари тури;

геометрик параметрлар ва тавсифлар;

қурилиш конструкциялари ва муҳандислик ускуналарининг ҳақиқий ҳолати.

Қурилиш бошланишида лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлса, ҳақиқий конструктик ечимларни, ишлатилган қурилиш материаллар
ва қурилиш-монтаж ишлари ҳажмлари тақдим этилган ҳужжатларда кўрсатилгани билан солиштирилади.

Қурилиш бошланишида лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлмаса, баҳолаш объектининг геометрик параметрлари ва тавсифлари кадастр ҳужжатларидан олинади.

Конструктив элементлар, муҳандислик тизимлари ва ускуналарнинг ҳақиқий ҳолати ташқи кўздан кечириш йўли билан аниқланади.

20. Баҳоловчи қўшимча тарзда:

баҳолаш объекти жойлашган ҳудуддаги кўчмас мулк бозорини ҳамда баҳолаш объекти тегишлилиги бўйича кўчмас мулк бозори сегментини;

баҳолаш объектининг жойлашган жойи (атроф-муҳитнинг жорий тавсифлари, атрофдаги ҳудудларни ривожлантириш режалари ва ҳоказо) тавсифлайдиган бозор ахборотини тўплаши ва таҳлил қилиши лозим.

21. Баҳолаш объектини баҳолаш жараёнида баҳоловчи баҳолашнинг қиёсий, даромад ва харажатга оид ёндашувларини қўллаши ёки улардан бирор бирини қўлламаслик сабабларини асослаши лозим.

Ҳар бир баҳолаш ёндашувида белгиланган усулларни танлаш, баҳоловчи томонидан маълумотлар, материаллар ва ҳужжатларнинг мавжудлиги ва уларнинг тўлиқлигини инобатга олган ҳолда мустақил амалга оширади.

22. Баҳоловчи баҳолаш объекти қийматини қиёсий ёндашув билан аниқлаш учун, ўхшаш объектлар билан битимларнинг бозор нархлари ҳақидаги ахборотни таҳлил қилишга асосланган қуйидаги усуллардан бирини қўллайди:

сотувларни таққослаш усули;

нарх ва даромад нисбати усули.

Битимларнинг нархларига доир маълумотлар етарли бўлмаган ҳолда, нархнинг пасайишига скидкани ҳисобга олиб, таклиф нархларига доир маълумотдан фойдаланишга йўл қўйилади.

23. Сотувларни таққослаш усулини қўллаганда баҳоловчи:

кўчмас мулк бозорининг бир сегментига мансуб бўлиши ва улар билан битимлар бозорнинг шу сегментига хос бўлган шартларда амалга оширилиши лозим бўлган аналоглар тўпламини шакллантиради;

баҳолаш объекти бозорига хос бўлган таққослаш бирликларини танлайди;

аналогларни баҳолаш объекти билан таққослаш элементлари (нарх белгиловчи омиллар)га кўра, таққослаш бирликларидан фойдаланган ҳолда солиштиради ва ҳар бир таққослаш элементи бўйича баҳолаш объектига нисбатан ҳар бир аналог нархига тузатишлар киритади;

аналоглар нархларининг тузатиш киритилган қийматларини мувофиқлаштириш йўли билан баҳолаш объекти қийматининг ягона миқдорини чиқаради.

24. Таққослашнинг ҳисобга олиниши шарт бўлган асосий элементларига қуйидагилар киради:

топширилаётган мулкий ҳуқуқлар;

молиялаштириш шартлари;

сотув шартлари;

хариддан кейинги харажатлар;

бозор шартлари;

жойлашган ери;

баҳолаш объектининг физик тавсифлари;

баҳолаш объектининг иқтисодий тавсифлари;

фойдаланиш тури;

кўчмас мулк таркибига кирмайдиган қиймат компонентлари.

Юқорида кўрсатилган таққослаш элементларининг дастлабки бештаси бўйича аналогларнинг нархларига тузатишлар киритиш кетма-кетликда амалга оширилади – ҳар бир кейинги тузатиш олдинги тузатиш натижасига кўра қўлланилади. Қолган таққослаш элементлари бўйича тузатишлар киритиш мустақил равишда – ҳар бир таққослаш элементи учун алоҳида бажарилади.

25. Таққослама сотувларнинг тузатишлар киритилган қийматларини ягона қийматга мувофиқлаштириш, қоида тариқасида, ўртача ўлчанган қийматни ҳисоблаш йўли билан амалга оширилади, бунда аналоглар нархларининг энг кам тузатишлар киритилган қийматларига энг катта эътибор берилади.

 

 

26. Нарх ва даромад нисбати усули ўхшаш объектлар бўйича нарх
ва даромад нисбатининг таҳлили ва мазкур таҳлил натижасидан баҳолаш объектини баҳолашда фойдаланишга асосланади. Даромад турига қараб ялпи рента мультипликатори ёки капиталлаштириш умумий ставкаси қўлланилади.

Нарх ва даромад нисбати усулини ялпи рента мультипликатори ёрдамида қўллаганда баҳоловчи:

баҳолаш объектининг ялпи (потенциал ёки ҳақиқий) даромадини ҳисоблайди;

сотув нархи ва тегишли даромад қиймати ҳақида маълумот мавжуд бўлган аналоглар тўпламини шакллантиради;

зарур ҳолларда аналогларнинг баҳолаш объекти билан қиёсийлигини оширадиган тузатишлар киритади;

ҳар бир аналог бўйича сотув нархини ялпи даромадга бўлиш йўли билан ялпи рента мультипликаторини ҳисоблайди;

барча аналоглар бўйича ялпи рента мультипликаторининг ўртача ўлчанган қийматини аниқлайди;

баҳолаш объектининг ялпи даромадини ялпи рента мультипликаторининг ўртача ўлчанган қийматига кўпайтириш йўли билан баҳолаш объекти қийматини ҳисоблайди.

Капиталлаштириш умумий ставкаси фойдаланилган ҳолда нарх
ва даромад нисбати усулини қўллаганда баҳоловчи:

баҳолаш объектининг соф операцион даромадини ҳисоблайди;

сотув нархи ва соф операцион даромад қиймати ҳақида ахборот мавжуд бўлган аналоглар тўпламини шакллантиради;

зарур ҳолда аналогларнинг баҳолаш объекти билан қиёсийлигини оширадиган тузатишлар киритади;

ҳар бир аналог бўйича соф операцион даромадни сотув нархига бўлиш йўли билан капиталлаштиришнинг умумий ставкасини ҳисоблайди;

барча аналоглар бўйича капиталлаштириш умумий ставкасининг ўртача ўлчанган қийматини аниқлайди;

баҳолаш объектининг соф операцион даромадини капиталлаштириш умумий ставкасининг ўртача ўлчанган қийматига бўлиш йўли билан баҳолаш объекти қийматини ҳисоблайди.

27. Баҳолаш объекти қийматини даромадга оид ёндашув билан аниқлаш учун баҳоловчи баҳолаш объектидан кутилаётган даромадларни баҳолаш санасида қийматнинг ягона миқдорига ўзгартиришга асосланган қуйидаги усуллардан бирини қўллайди:

тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули;

пул оқимларини дисконтлаш усули.

28. Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усули жорий фойдаланиш кўрсаткичи энг самарали фойдаланиш кўрсаткичига мувофиқ бўлган амалдаги кўчмас мулк объектини баҳолаш учун қўлланилади.

Тўғридан-тўғри капиталлаштириш усулини қўллаганда баҳоловчи:

баҳолаш объектидан кутилаётган даромадни ҳисоблайди;

капиталлаштириш ставкаси ёки рента мультипликаторини ҳисоблайди;

баҳолаш объекти қийматини даромадни капиталлаштириш ставкасига бўлиш ёки ялпи ёки соф рента мультипликаторига кўпайтириш йўли билан аниқлайди.

29. Ўзгартирилиши лозим бўлган кутилаётган даромад сифатида унинг қуйидаги турларидан бири олинади:

эҳтимол тутилган ялпи даромад, яъни кўчмас мулкдан у тўлиқ юкланган шароитда ҳамда барча йўқотишлар ва харажатларни ҳисобга олмаган ҳолда олиниши мумкин бўлган даромад;

эҳтимол тутилган ялпи даромаддан майдонлардан тўлалигича фойдаланмаслик туфайли юз берган йўқотишларни айириш ва ижара ҳақи олинганда кўчмас мулк объектидан бозор мақсадларида нормал фойдаланишдан олинган бошқа даромадларни қўшиш йўли билан олинадиган ҳақиқий ялпи даромад;

соф ялпи даромаддан амортизация ажратмаларини ўз ичига олмайдиган операцион харажатларни айириш йўли билан олинадиган соф операцион даромад.

30. Капиталлаштириш ставкаси баҳоланаётган актив даромадлари тузилиши ва мавжуд маълумотларга қараб, қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

бозорни сиқиш усули билан;

боғлиқ инвестициялар усули билан;

капитал харажатлар қопланишини ҳисобга олиш усули билан.

Капиталлаштириш ставкаси ва ялпи ёки соф рента мультипликатори ўзгартирилаётган даромад турига мувофиқ бўлиши лозим.

31. Кўчмас мулк объектининг таркибий қисмларидан биттаси
(ер участкаси ёки яхшиланишлар) қиймати ҳақида зарур дастлабки маълумотлар бўлганда бошқа таркибий қисмнинг қиймати қолдиқ техникасини қўллаган ҳолда аниқланади, бу техника кўчмас мулкнинг қайси таркибий қисми қийматини ҳисоблаб чиқиш керак бўлса, шу қисмга тегишли даромадни унга мос келадиган капиталлаштириш ставкасидан фойдаланган ҳолда тўғридан-тўғри капиталлаштиришдан иборат.

32. Пул оқимларини дисконтлаш усули даромад ва харажатларнинг ўзгариши динамикаси мунтазам бўлмаган объектларни баҳолаш учун қўлланилади. Пул оқимларини дисконтлаш усулида баҳоланадиган объект қиймати баҳолаш объектини прогноз даврда ишлатишдан пул оқимларининг жорий қийматлари билан баҳолаш объектининг прогноз давр тугагандаги жорий қиймати йиғиндиси сифатида аниқланади.

Пул оқимларини дисконтлаш усулини қўллаганда баҳоловчи:

прогноз даври муддатини аниқлайди;

прогноз даврида олинадиган пул оқимлари қийматларини ҳисоблайди;

баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги қийматини ҳисоблайди;

дисконтлаш ставкасини ҳисоблайди;

баҳолаш объекти қийматини пул оқимларининг жорий қийматлари
ва баҳолаш объектининг прогноз даври тугаганидан кейинги жорий қийматини қўшиш йўли билан аниқлайди.

33. Прогноз даври сифатида, қоида тариқасида, шундай бир давр муддати олинадики, унинг мобайнида кўчмас мулк объекти харажатлар
ва даромадларнинг мунтазам бўлмаган оқимларини яратади.

34. Прогноз даврида олинадиган пул оқимлари ўлчови сифатида қуйидаги даромад турларидан бири олинади:

эҳтимолий ялпи даромад;

ҳақиқий ялпи даромад;

соф операцион даромад;

солиқлар тўлангунга қадар қарзга хизмат кўрсатиш бўйича харажатлар чегириб ташланган соф операцион даромадга тенг бўлган пул оқими;

Пул оқимлари номинал ёки реал ўлчовларда ҳисобланади.

35.  Баҳолаш объектининг прогноз даври охиридаги қиймати:

прогноз даври охирида баҳолаш объекти қийматининг унинг баҳолаш санасидаги қийматига нисбатан қандай ўзгариши ҳақидаги тахмин асосида;

прогноз даври тугаган йилдан кейинги йил учун даромад миқдорини тўғридан-тўғри капиталлаштириш орқали аниқланади.

36. Дисконтлаш ставкаси қуйидаги усуллардан бири билан ҳисобланади:

кумулятив тузиш усули билан;

муқобил инвестицияларни таққослаш усули билан;

ўхшаш объектларнинг сотилиши ҳақидаги бозор маълумотларини ажратиш усули билан.

Дисконтлаш ставкаси қўлланилаётган пул оқимининг турига мувофиқ бўлиши ва у билан бир хил қийматларда ҳисобланиши лозим.

37. Баҳолаш объекти қиймати харажат ёндашуви билан ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқларнинг бозор қиймати ва тадбиркор фойдасини
ўз ичига олган яхшилашлар тиклаш қиймати ёки ўрнига белгилаш қийматининг йиғилган эскириш ҳажми чегириб ташланган йиғиндиси сифатида аниқланади.

38. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар қиймати бозор маълумоти асосида таққослама сотувларни таҳлил қилиш усули ёки ажратиш усули билан аниқланади. Бозор маълумоти бўлмаганда ер рентасини капталлаштириш усулидан фойдаланилади.

39. Ер участкасига бўлган мулкий ҳуқуқлар бозор қиймати бўйича баҳоланиши керак. Ер участкасига бўлган ҳуқуқ олиб қўйилаётган
ер участкасининг ўрнига берилаётган бўлса, олиб қўйилаётган ер участкаси ўрнига берилаётган ер участкасини ажратиш ҳақида қарор ва тарафларнинг келишуви мавжуд бўлган тақдирда берилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқининг бозор қиймати аниқланиши керак.

Берилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқни баҳолаш ҳақида алоҳида шартнома асосида амалга оширилади.

40. Қурилиш бошланишига лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлса унинг тиклаш қиймати ёки яхшилашларни алмаштириш қиймати баҳолаш санасига базис-индексли усулда аниқланади. Қурилиш бошланишига лойиҳа-смета ҳужжатлари мавжуд бўлмаса унинг тиклаш қиймати ёки яхшилашларни алмаштириш қиймати баҳолаш санасига Қурилмалар тикланиш қийматларининг йириклаштирилган кўрсаткичлари тўпламлари бўйича қиёсий бирлик усулида аниқланади.

41. Қурилмаларнинг жисмоний эскириши миқдори мазкур низомнинг иловасига мувофиқ аниқланади.

42. Тадбиркорнинг фойдаси Ўзбекистон Республикаси Марказий банкининг баҳолаш санасида амалда бўлган қайта молиялаштириш ставкасига тенг миқдорда қабул қилинади.

43. Якка тартибда турар жой қуриш учун ажратилган ер участкасидаги кўп йиллик экинлар харажат ёндашуви билан баҳоланади. Агар мева берувчи дарахтлар тижорат салоҳиятига эга бўлса, буюртмачи даромадлар ҳақида ахборотни баҳолаш учун асосланган маълумотларни тақдим этиши шарти билан даромад ёндашуви қўлланилиши мумкин.

 

§ 3. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш ва расмийлаштириш

44. Баҳолаш объектини баҳолашни ўтказиш натижалари баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот билан расмийлаштирилади.

45. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қуйидагилар кўрсатилиши керак:

баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот тузилган сана ва тартиб (рўйхатга олиш) рақами;

баҳолаш объектини баҳолашни ўтказиш учун асос;

баҳолаш объектини баҳолаш мақсади;

баҳолаш объекти қийматининг аниқланадиган тури;

баҳоловчи ташкилотнинг номи, жойлашган ери (почта манзили) ва унга берилган баҳолаш фаолияти билан шуғулланишга оид лицензия ҳақида маълумотлар;

баҳолаш объектини баҳолашни амалга оширган баҳоловчи (баҳоловчилар) малака сертификати ҳақида маълумотлар;

баҳолаш объектининг унинг қийматини аниқлаш санасида уни қатъий идентификация қилиш имконини берадиган таърифи, шунингдек, баҳолаш объекти мулкдорининг реквизитлари;

баҳолаш стандартлари, уларни қўллашни асослаш, баҳолаш объектини баҳолашда фойдаланилган маълумотлар рўйхати улар қайси манбалардан олинганлигини кўрсатган ҳолда;

баҳолаш объектини баҳолаш кетма-кетлиги, шунингдек, олинган натижани қўллаш чегаралари;

баҳолаш объекти қийматини аниқлаш санаси;

баҳолаш ташкилоти томонидан фойдаланиладиган ва баҳолаш объектининг миқдорий ва сифат тавсифларини белгилайдиган ҳужжатлар рўйхати.

46. Баҳолаш объектини баҳолаш бир нечта баҳоловчи томонидан олиб борилган тақдирда, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда улар баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни тайёрлаш жараёнида бажарган ишлари кўрсатилади.

47. Агар баҳолаш объектини баҳолашда бозор қийматидан фарқ қиладиган қиймат аниқланса, баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда қийматни аниқлаш мезонлари ва баҳолаш объектининг бозор қийматини аниқлаш имкониятларидан чекинишлар сабаблари кўрсатилиши керак.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботда баҳолаш объекти қийматини асослаш учун зарур бошқа маълумотлар ҳам бўлиши мумкин.

48. Баҳоловчи баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот лойиҳасини Баҳоловчи ташкилотлар ассоциацияси ва Ўзбекистон баҳоловчилари жамияти томонидан ташкил этилган Ижтимоий эксперт кенгашига юбориши мумкин.

Жамоат эксперт кенгаши баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот лойиҳасини кўриб чиқади ва ҳисобот бўйича эътирозлар ва тавсияларни баҳоловчига юборади.

Жамоат эксперт кенгаши томонидан берилган баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот лойиҳаси бўйича эътирозлар ва тавсиялар баҳоловчи томонидан баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботни уни буюртмачига топширишдан олдин ишлаб чиқиш учун фойдаланилиши мумкин.

49. Жамоат эксперт кенгаши аъзолари баҳоловчилар ҳақидаги ахборотни, шу жумладан баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот лойиҳасидаги
ва баҳоловчи тақдим этган бошқа ҳужжатлардаги мавжуд ахборотни ошкор қилишга ҳақли эмас.

50. Баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботнинг ҳар бир бети баҳолаш объектини баҳолашдан ўтказган баҳоловчи (баҳоловчилар) томонидан имзоланади, баҳоловчи ташкилотнинг раҳбари томонидан ва шу ташкилот муҳри билан (муҳр мавжуд бўлган тақдирда) тасдиқланади ва буюртмачига топширилади.

Баҳолаш тўғрисидаги ҳисобот ҳар хил талқин этилишига йўл қўймаслиги
ёки чалғитмаслиги керак.

3-БОБ. ЯКУНИЙ ҚОИДАЛАР

51. Мазкур низом талаблари бузилишида айбдор шахслар қонун ҳужжатларига мувофиқ жавобгар бўладилар.

 

 

 

Ер участкасининг олиб қўйилиши муносабати
билан олиб қўйилаётган ер участкасида жойлашган кўчмас мулк объектларини, шу жумладан олиб қўйилаётган ер участкасига бўлган ҳуқуқларни баҳолаш тартиби ҳақида низомга илова

 

Бузилиши мўлжалланган биноларнинг жисмоний эскириши

 

Умумий тавсиф

Холати

Жисмоний эскириш, %

Шикастланган ва деформацияланган жойлар йўқ. Жорий таъмир билан бартараф этиладиган майда нуқсонлар бор, улар конструктив элементдан фойдаланишга таъсир кўрсатмайди. Тўсувчи конструкциялар нуқсонларга эга. Шикастланишлар таъмирлаш жараёнида осон бартараф этилади.

Яхши

0–20

Конструктив элементлар умуман олганда фойдаланиш учун яроқли. Баъзи элементлар учун капитал таъмир талаб қилинади.

Қониқарли

21–40

Конструктив элементлар умуман олганда фойдаланиш учун яроқли. Баъзи элементлар учун капитал таъмир талаб қилинади.

Қониқарсиз

41–60

Таянч конструкцияларнинг аксарияти авария ҳолатида. Уларни мустаҳкамлаш мақсадга номувофиқ, иқтисодий фойдали эмас, улар янгиларига тўлиқ алмаштирилиши зарур. Тўсувчи конструкциялар эскирган ва бутунлай алмаштирилиши талаб қилинади.

Эскирган

61–80

Конструктив элементлар яроқсиз
ва бузилган холатда.

Яроқсиз
(холати фавқулодда)

81 ва ундан юқори

 

Умумий таклифлар: 1

1107