ID Муаллиф Муҳокамага чиқариш санаси Якунланиш санаси Таклифлар сони
10176 Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан 14/11/2019 29/11/2019 1
Идораларнинг буйруқ ёки қарори
ЕДИНЫЕ НАЦИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН
ID-10176

ЕДИНЫЕ

НАЦИОНАЛЬНЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ

РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 1 «Принципы и определения, используемые в оценочной деятельности»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» (Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан, 1999 г., № 9, ст. 208) с использованием Международных стандартов оценки.

2. Настоящий стандарт определяет принципы национальных стандартов оценки (НСО), которые отражают общие принципы для оценщиков, действующих в соответствии с НСО, касаются объективности суждений, компетентности и допустимых отступлений от стандарта, а также понятия, терминологию, исходные положения и принципы, используемые в области оценки имущества и имущественных прав.

II. Область применения

3. НСО № 1 является обязательным к применению субъектами оценочной деятельности в Республике Узбекистан в рамках предоставленных им полномочий при разработке национальных стандартов оценочной деятельности, определении вида стоимости, объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки, а также при проведении оценки стоимости имущества всех форм собственности.

III. Принципы НСО

4. Национальные стандарты оценки Республики Узбекистан – это стандарты для целей выполнения заданий по оценке, которые обеспечивают достоверность, прозрачность и согласованность в оценочной практике.

5. НСО разрабатываются в соответствии с Законом Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» и с использованием общепризнанных международных концепций и принципов, отраженных в Международных стандартах оценки (МСО), разработанных Комитетом по стандартам МССО.

6. Каждый стандарт оценки решает одну или несколько из следующих задач:

определяет принципы и определения, используемые в оценочной деятельности,

определяет общие требования выполнения заданий по оценке и составления отчетов по оценке,

определяет конкретные суждения, которые необходимо учесть, и методы, которые широко используются для оценки различных видов активов или обязательств.

7. НСО включают в себя обязательные требования, которые необходимо соблюсти для того, чтобы в отчете об оценке оценщик мог утверждать, что оценка была проведена в соответствии с НСО. В разделах стандартов отражаются основополагающие принципы и концепции, которые необходимо учитывать при проведении оценки.

8. Основными принципами НСО являются следующие:

Соблюдение требований стандартов. НСО предназначены для оценщиков и оценочных организаций и подлежат обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости активов (объектов) и проверки экспертами достоверности отчетов об оценке. Если было указано, что оценка была проведена или будет проводиться в соответствии с НСО, то подразумевается, что стоимостная оценка была подготовлена с соблюдением всех соответствующих стандартов НСО.

Применение стандартов при проведении оценки активов и обязательств. Стандарты могут применяться при проведении стоимостной оценки, как активов, так и обязательств, а также группы активов, обязательств или активов и обязательств, за исключением тех случаев, когда прямо указано иное, или из контекста становится ясно, что обязательства исключены.

Объективность. Процесс оценки требует от оценщика формирования беспристрастных суждений по поводу надежности исходных данных и допущений. Для обеспечения достоверности стоимостной оценки важно, чтобы эти суждения вырабатывались в условиях, способствующих прозрачности и возможности сведения к минимуму влияния любых субъективных факторов на процесс оценки. Суждение, которым пользуются в процессе оценки, должно быть беспристрастным во избежание проведения неточного анализа, а также формирования необъективных заключений и выводов.

Основное условие применения настоящих стандартов предполагает использование надлежащих мер контроля и методов, обеспечивающих необходимую степень объективности в процессе оценки, благодаря чему субъективные факторы не влияют на результаты.

Компетентность. Стоимостные оценки должны выполняться оценщиками, которые имеют соответствующие навыки, опыт и знание предмета оценки, рынка (рынков), на котором обращается актив, и цели оценки.

Если оценщик не обладает всеми необходимыми навыками, опытом и знаниями для выполнения всех аспектов оценки, то оценщик может обратиться к специалисту за помощью по некоторым аспектам общего задания, если только это будет отражено в задании на оценку, а также и в отчете об оценке. Оценщик должен иметь технические навыки, опыт и знания, чтобы разбираться, понимать и использовать результаты работы любых специалистов.

Отступления. Отступление от стандартов оценки  это ситуация, в которой необходимо соблюдать конкретные законодательные, нормативные или другие общепринятые требования, отличающиеся от некоторых требований НСО. Отступления – это вынужденная мера, по причине необходимости соблюдать законодательные, нормативные и другие общепринятые требования, отвечающие целям и юрисдикции оценки, чтобы обеспечивать соблюдение НСО. Оценщик может заявить, что оценка была проведена в соответствии с НСО, если отступления имели место при таких обстоятельствах. Требование сделать отступление от НСО, руководствуясь законодательными, нормативными и другими общепринятыми требованиями, имеет приоритет над всеми другими требованиями НСО.

Оценщику необходимо определить характер любых отступлений (например, указав, что оценка была проведена в соответствии с НСО и налоговыми нормами). Если имеются какие-то отступления, которые существенно влияют на характер проводимых процедур, используемых исходных данных и допущений, и/или заключения (заключений) по оценке, оценщик также должен указать конкретные законодательные, нормативные и другие общепринятые требования и важные аспекты, которыми они отличаются от требований НСО.

Отступление от стандартов, которое не обусловлено ни законодательными, ни нормативными, ни иными общепринятыми требованиями, недопустимо при выполнении оценок в соответствии с НСО.

Недопустимо никакое отступление от требований НСО, касающихся изложения процесса оценки и полученного результата, раскрытия любых допущений и ограничительных условий, которые затрагивают оценку и вывод об итоговой стоимости.

IV. Принципы оценки

9. Оценка имущества осуществляется на основании совокупности экономических принципов, позволяющих определить степень воздействия различных факторов на величину стоимости имущества.

В зависимости от факторов, влияние которых на стоимость объекта имущества является определяющим при прочих равных условиях, совокупность экономических принципов, применяемых при оценке имущества, может классифицироваться следующим образом:

принципы оценки, связанные с рыночной средой;

принципы оценки, связанные с представлением владельца об имуществе;

принципы оценки, связанные с характером использования имущества.

10. К принципам, связанные с рыночной средой относятся:

Принцип спроса и предложения

Рыночная стоимость имущества складывается в результате взаимодействия спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей.

Спрос обычно характеризуется количеством товаров или услуг, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Определяющими факторами, влияющими на спрос на товар или услугу, являются предпочтения потенциальных потребителей и их покупательная способность, отражающие желание и возможность получить данный товар или услугу. Таким образом, спрос на товар или услугу создается полезностью такого товара или услуги, находится под влиянием их дефицитности и востребованности и ограничивается пределами покупательной способности потенциальных покупателей.

Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Определяющими факторами, влияющими на предложение товара или услуги, являются полезность такого товара или услуги и их ограниченное количество в обороте. Вместе с тем, наличие товара или услуги ограничено фактической покупательной способностью потенциальных потребителей.

Соотношение спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном рынке. Выделяется три возможных состояния соотношения спроса и предложения: спрос и предложение равны, в результате рыночных сделок формируется равновесная справедливая рыночная цена объектов имущества; спрос превышает предложение, что выражается в росте цен на рынке; предложение превышает спрос, что выражается в падении цен на рынке.

Принцип конкуренции

Рыночные механизмы обладают регулирующим воздействием: рыночный спрос порождает прибыль, прибыль, в свою очередь, порождает конкуренцию. Возможность получения сверхприбыли или процессы монополизации ведут к нарушению конкурентных механизмов и подрывают рынок, искажая стоимость имущества.

Принцип изменения

Рыночная стоимость имущества изменяется во времени и определяется на конкретную дату. Изменению подвержен как сам объект имущества, так и внешние условия.

Принцип соответствия

Максимальная стоимость имущества складывается тогда, когда сам объект имущества и характер его использования соответствуют потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип зависимости (внешнего влияния)

Стоимость объекта имущества зависит от воздействия на него совокупности внутренних и внешних по отношению к нему факторов.

11. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе, включают:

Принцип полезности

Полезность является ключевым критерием при оценке объектов недвижимого или движимого имущества. Общей целью процедур, используемых в процессе оценки, является определение и количественное выражение степени полезности или пригодности оцениваемого имущества.

Полезность представляет собой относительное понятие, рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Стоимость имущества устанавливается посредством оценки его полезности с учетом совокупности юридических, физических, функциональных, экономических и экологических факторов.

Оценка стоимости имущества зависит от способа его использования и (или) обычной процедуры реализации на рынке. Некоторые объекты имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации составных элементов данного объекта имущества по отдельности. Другие объекты имущества приобретают оптимальную полезность при эксплуатации в составе определенной группы объектов имущества. Следовательно, необходимо различать полезность имущества как обособленного объекта и полезность имущества как части группы объектов имущества. Оценщик должен осуществлять оценку имущества в том виде, в котором оно существует на рынке: как отдельный объект имущества; как часть группы объектов имущества. Если стоимость объекта имущества, оцениваемого как часть группы объектов имущества, отлична от стоимости этого же объекта имущества, оцениваемого обособленно, такая стоимость должна быть включена в отчет об оценке.

Обособленные и независимо функционирующие объекты имущества, как правило, реализуются пообъектно и оцениваются соответственно. В случае увеличения (уменьшения) стоимости объектов имущества в результате функциональной или экономической связи с другими объектами имущества, такую дополнительную стоимость следует включить в отчет об оценке. Вместе с тем, такая дополнительная стоимость не может рассматриваться в качестве рыночной стоимости без надлежащего обоснования.

Отдельный объект имущества может обладать дополнительной (специальной) стоимостью сверх своей собственной стоимости за счет физической или функциональной связи с прилегающими к нему объектами имущества, находящимися в собственности других лиц, либо благодаря своей привлекательности для покупателя. В отчете об оценке величина такой дополнительной (специальной) стоимости должна быть указана отдельно от рыночной стоимости, установленной в соответствии с настоящими стандартами оценки.

Полезность оценивается на протяжении всего периода использования объекта имущества или группы объектов имущества. В случае временного или полного изъятия объекта имущества из оборота оценка такого объекта имущества требует специальных знаний со стороны оценщика, отчет об оценке такого имущества следует составлять в соответствии с требованиями настоящих стандартов. При составлении отчета об оценке оценщик должен обеспечить раскрытие информации, на основании которой сделано заключение о стоимости имущества, а также указать, принимались ли при этом специальные допущения и ограничения, и какие.

Степень полезности имущества на дату оценки может не поддаваться четкому установлению в силу внешних или экономических факторов. В этом случае в соответствии с требованиями настоящих стандартов отчет об оценке должен раскрывать информацию, на основании которой сделано заключение о стоимости имущества, а также указание на специальные допущения и ограничения при оценке объекта имущества в случае их наличия.

Полезность может меняться в ситуации политической или экономической неопределенности. Временное или полное прекращение деятельности может оказать незначительное воздействие на стоимость имущества предприятий, в то время как перспектива долговременного прекращения деятельности может оказать существенное влияние на их стоимость. При оценке имущества необходимо рассматривать оцениваемое имущество с учетом совокупности внутренних и внешних факторов, влияющих на результаты его эксплуатации.

Принцип замещения

Типичный покупатель не заплатит за объект имущества больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом имущества, аналогичным по своим полезным характеристикам при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или каких-либо неудобств.

Максимально возможная стоимость объекта имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект имущества с эквивалентной полезностью.

Такая наименьшая цена определяется величиной наиболее вероятных затрат на создание нового аналогичного объекта имущества с наиболее близкой к оцениваемому объекту имущества эквивалентной полезностью.

Принцип предвидения

Стоимость имущества, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом.

12. К принципам, связанным с характером использования имущества, относятся:

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование имущества, которое не противоречит законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором оценка этого имущества дает наибольшую величину стоимости.

Использование имущества, противоречащее законодательству или физически неосуществимое, не может рассматриваться как наилучшее и наиболее эффективное использование. В случае использования имущества, не противоречащего законодательству и физически осуществимого, оценщик должен обосновать мнение о таком использовании имущества как наиболее вероятном. В случае наличия одного и более вариантов вероятного использования имущества необходимо осуществить их финансовое обоснование. Использование имущества, при котором оцениваемое имущество имеет наибольшую стоимость и которое отвечает указанным требованиям, является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

На неустойчивых или неравновесных рынках в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования может рассматриваться сохранение имущества для дальнейшего использования. При выявлении нескольких вариантов потенциально наилучшего и наиболее эффективного использования выбор надлежащего варианта использования осуществляется на основании анализа денежных потоков, приносимых каждым из таких вариантов использования имущества. Там, где использование имущества находится в модифицируемом состоянии, в качестве наилучшего и наиболее эффективного использования может рассматриваться промежуточное использование.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающим, оно является неотъемлемой частью расчетов рыночной стоимости имущества.

Принцип вклада

Любые добавочные элементы и улучшения оправданы тогда, когда получаемый при этом прирост стоимости объекта имущества превышает затраты на приобретение таких элементов и осуществление.

Принцип сбалансированности

В случае если объект имущества состоит из двух и более составных элементов, такие составные элементы должны находиться в функциональной связи, быть согласованы между собой.

Принцип повышающейся и понижающейся отдачи

Наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту отдачи от использования имущества до определенного предела, после чего прирост отдачи от использования имущества становится меньше, чем прирост капиталовложений.

Принцип оптимального разделения имущественных прав

Имущественные права следует модифицировать (соединять, разделять) таким образом, чтобы общая стоимость объекта имущества была максимальной.

V. Стоимость и цена, затраты и себестоимость

13. Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной наиболее вероятной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

Для понимания и применения стоимостных оценок обязательно ясное указание вида и толкования стоимости, а также обеспечение их соответствия заданию по оценке. Изменение толкования стоимости может существенно повлиять на величины стоимости, которые будут приписаны разным объектам имущества.

Понятие стоимости предполагает денежную сумму, связанную с некоторой сделкой. Тем не менее, продажа оцениваемого имущества не является условием, необходимым для установления цены, за которую это имущество было бы продано, если бы оно продавалось на дату оценки при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости.

14. Цена  денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за некий товар или услугу. Продажная цена является совершившимся фактом вне зависимости от того, была ли она открыто объявлена или держится в тайне. В силу финансовых возможностей, мотивов или особых интересов конкретных покупателей и продавцов уплаченная за товары или услуги цена может не соответствовать стоимости товара или услуги. Тем не менее, цена обычно является индикатором относительной стоимости, устанавливаемой для этих товаров или услуг данным покупателем и/или продавцом при конкретных обстоятельствах.

15. Затраты  денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства товара или услуги. Цена, уплаченная покупателем за товар или услугу, становится для него затратами на их приобретение.

Расчет затрат для объекта имущества может основываться на расчетной величине затрат воспроизводства или затрат замещения. Затраты воспроизводства - это затраты создания возможной копии существующего объекта с использованием аналогичных технологий и материалов. Расчетная величина затрат замещения предусматривает создание объекта с сопоставимой полезностью, с применением технологий и материалов, используемых на рынке в настоящее время.

16. Себестоимость  представляет собой сумму затрат на приобретение (за исключением возмещаемых налогов), создание или производство товара или услуги.

Общая себестоимость объекта включает в себя все прямые и косвенные затраты на его производство. Если покупатель после приобретения осуществил дополнительные капитальные затраты, то при расчете себестоимости эти затраты прибавляются к ретроспективной (себе)стоимости приобретения. В зависимости от того, насколько рынок считает эти затраты целесообразными, в такой мере они будут вносить свой вклад в рыночную стоимость объекта.

VI. Основные термины и понятия

17. В настоящем НСО даются определения некоторым понятиям и терминам, используемым в Национальных стандартах оценки Республики Узбекистан.

В настоящем НСО не приводятся определения базовых терминов в сфере стоимостной оценки, бухгалтерского учета или финансов, так как предполагается, что оценщики имеют представление о таких понятиях.

18. Актив или активы – объекты оценки, на которые распространяется задание на оценку (оценочное задание). Если иное не указано в стандарте, то эти термины могут означать «актив, группа активов, обязательство, группа обязательств или группа активов и обязательств».

Весовой коэффициент/вес – степень доверия к определенному показателю стоимости в процессе формирования заключения об итоговой стоимости

Взвешивание результатов – процесс анализа и согласования различных показателей стоимости, как правило, полученных в рамках применения разных подходов.

Должен/Необходимо – использование данного слова указывает на безусловную обязанность оценщика. Оценщик должен выполнять обязательства подобного рода в каждом случае, когда существуют обстоятельства, к которым применяется данное требование.

Должен бы/Следовало бы/Следует – данное словосочетание указывает на условия, которые являются предположительно обязательными. Оценщик должен соответствовать требованиям подобного рода, кроме тех случаев, когда оценщик может обосновать, что следование альтернативным действиям, которые были предприняты в данных обстоятельствах, было достаточным для достижения целей стандартов. В случаях, когда оценщик считает, что цели стандарта могут быть достигнуты альтернативными средствами, оценщик должен будет задокументировать, почему предписанное действие не было сочтено им необходимым и/или целесообразным.

Заказчик – лицо, лица или субъект, для которых выполняется оценка.

Значительный/значимый/существенный (или важный) – значимость в контексте оценочного задания аспектов оценки (в том числе исходных данных, допущений, а также используемых методов и подходов), применение и / или влияние которых на оценку окажет воздействие на экономические или другие решения пользователей оценки.

Может/Можно/Возможно – использование данного слова указывает на действия и процедуры, которые оценщики обязаны понимать и принять во внимание. То, каким образом оценщик будет учитывать эти вопросы в оценочном задании, будет зависеть от реализации им профессионального суждения в обстоятельствах, соответствующих целям настоящих стандартов.

Оценщик – оценочная организация, физическое лицо или группа лиц, имеющие необходимую квалификацию, навыки, опыт, подтвержденные соответствующими сертификатами и лицензией для выполнения оценки объективным, беспристрастным и компетентным образом.

Участник – заинтересованный участник или участники в соответствии с базой (или базами) оценки, используемой в задании на оценку. Различные базы оценки указывают оценщику на необходимость учитывать разные точки зрения, в частности, позицию «участников рынка» (например, рыночная стоимость, справедливая стоимость) или позицию конкретного собственника или потенциального покупателя (например, инвестиционная стоимость).

Цель оценки – определение стоимости актива, вид которой определяется в задании на оценку с учетом предполагаемого использования результата оценки. Общие цели оценки включают оценку для финансовой отчетности, налоговой отчетности, представления интересов клиента в суде, сопровождения сделок, а также обоснования решений по залоговым кредитам и другие.

Экспертиза оценки  экспертная проверка достоверности отчетов об оценке, проводимая в порядке, установленном законодательством.

Эксперт в области стоимостной оценки (рецензент) – профессиональный оценщик, проводящий экспертизу достоверности отчета об оценке, проведенной другим оценщиком, и выражающий свое беспристрастное мнение о достоверности отчета об оценке в экспертном заключении без проведения повторной оценки объекта оценки.

Юрисдикция – имеет отношение к нормативно-правовой среде, в которой выполняется оценочное задание. Как правило, это законы и нормативные документы, принятые органами государственной власти, и, в зависимости от цели, это также могут быть правила (нормы), установленные регулирующими и надзорными органами.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 2 «Задание на оценку»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» с использованием международных стандартов оценки и устанавливает требования к базовым параметрам задания на оценку, которое является начальным этапом процесса оценки стоимости объекта оценки.

II. Область применения

2. Настоящий стандарт предназначен для применения к широкому кругу заданий на оценку, а также в целях экспертизы стоимостной оценки, когда от эксперта не требуется выражать свое собственное мнение о стоимости.

III. Общие требования

3. Процесс оценки стоимости активов включает систему последовательных действий оценщика – от постановки задания на оценку, до передачи заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, содержащего стоимостную оценку объекта, выраженную в денежных единицах. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора подходов и методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете

4. Задание на оценку составляется оценщиком совместно с заказчиком его услуг в письменной форме и оформляется как приложение к договору об оценке актива (активов), и является самостоятельным и значимым элементом процесса оценки актива.

5. Консультации по вопросу стоимостной оценки, работа, проводимая по их подготовке, должны соответствовать заданной цели оценки. Оценщик должен убедиться в том, что заказчик оценки понимает, какая информация будет ему предоставлена, и какие будут иметься ограничения на ее использование, прежде чем она будет подготовлена и представлена в форме отчета об оценке.

6. В задании на оценку указываются его основные (обязательные) условия:

наименование и описание оцениваемого актива;

права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

месторасположение объекта оценки;

заказчик и его реквизиты;

оценочная организация и ее реквизиты;

цель оценки и обязанности сторон, принимающих участие в оценке;

предполагаемое использование результатов оценки;

дата оценки;

вид стоимости, соответствующий цели оценки;

ограничительные условия;

перечень исходной информации, которая должна быть представлена заказчиком или уполномоченным им лицом;

сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

7. Оценщик должен обсудить задание на оценку со своим заказчиком до момента завершения подготовки задания на оценку, включая следующие его пункты:

а) Данные об оценщике.

Если оценщик имеет какое-либо отношение или существенную причастность к рассматриваемому активу или к другим сторонам оценочного задания, или если существуют какие-либо другие факторы, которые могли бы ограничивать возможности оценщика в подготовке беспристрастной и объективной оценки, о таких фактах необходимо сообщить в самом начале задания.

Если оценщику необходимо обратиться за существенной помощью по какому-то аспекту задания к другим лицам, то характер этой помощи и степень доверия необходимо четко указать.

б) Сведения о заказчике (заказчиках).

Указания информации о тех, для кого выполняется задание на оценку, имеет большое значение для определения формы и содержания отчета об оценке, чтобы гарантировать, что в нем будет содержаться информация, соответствующая их потребностям.

в) Сведения о других предполагаемых пользователях (если они имеются.)

Важно понять, существуют ли какие-либо другие предполагаемые пользователи отчета об оценке, установить их идентификационные данные и их потребности, чтобы гарантировать, что содержание и формат отчета об оценке будут отвечать потребностям таких пользователей.

г) Оцениваемый актив (активы).

В задании на оценку должно быть дано четкое определение оцениваемому активу.

д) Цель оценки:

Цель, с учетом которой готовится задание на оценку, должна быть ясно определена, поскольку важно, чтобы консультирование по оценке не осуществлялось вне его контекста или для целей, на которые оно не было ориентировано. Цель оценки также обычно будет оказывать влияние или определять используемую базу/базы оценки.

е) Используемая база/ базы оценки.

Согласно НСО № 5 «Базы оценки», база оценки должна соответствовать цели оценки. Необходимо указать источники определения любой используемой базы оценки или объяснить смысл такой базы.

ж) Информация о валюте, используемой в оценке.

Необходимо определить валюту, которая будет использована при проведении оценки и в окончательном отчете или в заключении об оценке. Это требование является особенно важным при рассмотрении денежных потоков, номинированных в различных валютах.

з) Дата оценки.

Должна быть указана дата оценки. Если дата оценки отличается от даты подготовки отчета об оценке или от даты проведения и завершения анализа, то, такие даты необходимо четко разграничивать.

и) Характер и объем работы оценщика и любые ограничения, связанные с этим.

Должны быть идентифицированы любые ограничения или рамки проведения осмотров, составления запросов и/или анализа при выполнении оценочного задания. Если необходимая информация недоступна, поскольку по условиям задания исследование было ограничено, то должны быть указаны все такие ограничения и любые необходимые допущения или специальные допущения, введенные в результате наличия соответствующего ограничения.

к) Характер и источники информации, на которых основывается работа оценщика.

Необходимо определить характер и источник любой важной информации, которая должна быть положена в основу оценки, а также возможность и объемы любой проверки информации, предпринимаемой в ходе выполнения оценки.

л) Допущения.

Должны быть определены все значимые допущения и специальные допущения, которые должны быть учтены в процессе проведения оценки и составления отчета.

м) Форма отчета.

Должен быть указан формат отчета, то есть, каким образом будет представлена оценка.

н) Ограничения на использование, распространение и публикацию отчета об оценке.

Если необходимо или целесообразно ограничить использование оценки или круг лиц, полагающихся на нее, то будет необходимо указать на соответствующие ограничения.

о) Проведение оценки в соответствии с НСО и отступления.

Должно быть указано, что оценщик проведет оценку в соответствии с требованиями НСО. Любым отступлениям необходимо дать объяснение, например, указав, что оценка проведена в соответствии с НСО и налоговым законодательством.

8. Оценщику следует подготовить и согласовать с заказчиком (подписать) задание на оценку до начала его работы. В случае если полный объем работ по оценке может быть не ясен в начале выполнения задания, оценщику следует согласовать задание на оценку со своим заказчиком, как только объем работ по проведению оценки будет определен.

9. В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

IV. Внесение изменений в задание на оценку

10. В определенных обстоятельствах некоторые вопросы, указанные в пункте 7 настоящего стандарта, нельзя будет решить, пока выполнение задания на оценку еще не началось, или может возникнуть необходимость внесения изменений в задание в процессе его выполнения, так как появляется дополнительная информация или возникают вопросы, которые требуют дальнейшего изучения. Таким образом, хотя задание на оценку может быть составлено в самом начале работы, его формирование может продолжаться в течение всего периода выполнения задания.

11. В заданиях на оценку, объем работ, по которым меняется с течением времени, вопросы, указанные в пункте 7 настоящего стандарта, и любые изменения, внесенные спустя некоторое время, должны сообщаться оценщиком заказчику до того, как задание будет завершено и составлен отчет об оценке.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 3 «Проводимые исследования и соответствие стандартам»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» с использованием международных стандартов оценки и устанавливает требования к проводимым исследованием, сбору информации и данных для обеспечения обоснованности и достоверности проведенной оценки объекта оценки.

II. Область применения

2. Настоящий стандарт предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при выполнении заданий по оценке любых активов и обязательств, а также проверке достоверности отчетов об оценке (экспертизы оценок).

III. Общие требования

3. В целях соблюдения НСО № 2, задания на оценки, включая экспертизу оценок, должны выполняться в соответствии со всеми нормами, изложенными в настоящем стандарте, которые соответствуют цели и условиям, изложенным в задании на оценку.

4. Объем и ограничения на исследование, а также любые источники информации, которые можно считать достоверными, являются частью объема работ по заданию на оценку, о чем должны быть проинформированы все лица, принимающие участие в проведении оценки. Проводимые в ходе выполнения задания на оценку исследования должны соответствовать цели задания на оценку и базе (базам) оценки.

5. Для подготовки хорошо обоснованной оценки необходимо собрать достаточное количество данных с помощью таких средств, как осмотр (идентификация) объекта, составление запросов, проведение расчетов и анализа. Для определения объема необходимых данных потребуется профессиональное суждение, которое позволит определить, достаточно ли будет получаемой информации с учетом указанной цели оценки.

6. В согласованном порядке возможно ограничить объем исследований, проводимых оценщиком. Любые подобные ограничения должны быть указаны в задании на оценку. В соответствии с НСО № 6 «Подходы и методы оценки», оценщик должен проводить соответствующий анализ, чтобы оценить все исходные данные и допущения, а также их соответствие цели оценки.

Если ограничения на исследование настолько существенны, что оценщик не может надлежащим образом оценить исходные данные и допущения, то в отчете об оценке оценщик должен будет указать, что задание на оценку было выполнено не в полном соответствии с НСО.

7. Если задание на оценку предполагает использование информации, получаемой от другого лица, помимо оценщика, то следует проанализировать, является ли такая информация достоверной и можно ли будет полагаться на эту информацию так, чтобы это не сказалось негативно на объективности оценочного заключения. Существенные исходные данные, предоставленные оценщику (например, руководством либо собственником), могут потребовать рассмотрения, исследования и/или подтверждения.

В тех случаях, когда достоверность или надежность предоставляемой информации не может быть подтверждена, такую информацию не следует использовать.

8. При решении вопроса достоверности и надежности предоставляемой информации, оценщики должны учитывать следующее:

цель оценки,

значимость информации для заключения о стоимости,

компетентность источника,

зависит ли или нет в качестве аффилированного лица источник информации от рассматриваемого актива или от получателя оценки.

9. Если во время выполнения задания станет ясно, что проводимые исследования, включенные в задание на оценку, в результате не обеспечат достоверной оценки, или что информация, предоставляемая третьими лицами, недоступна или неверна, то оценщик должен принять решение о возможности дальнейшего выполнения задания на оценку, так как ее проведение не будет соответствовать требованиям НСО.

IV. Материалы по стоимостной оценке

10. Оценщику необходимо сохранять все материалы, полученные в период проведения работы, с помощью которых он пришел к окончательному заключению о стоимости, в течение срока, установленного законодательством, для хранения копии отчета об оценки. Эти материалы должны включать в себя основные исходные данные, расчеты, результаты исследования и анализов, на основании которых сделаны окончательные выводы, а также копии любых предварительных или окончательных отчетов, представляемых заказчику.

11. Вся информация и документы, которые стали доступными для оценщика при проведении оценки, должны использоваться в условиях конфиденциальности с учетом требований законодательства.

V. Отступление от стандарта

12. В соответствии с Принципами Национальных стандартов Республики Узбекистан (НСО № 1), если необходимо следовать законодательным, правовым, нормативным или другим общепринятым требованиям, которые отличаются от некоторых требований настоящего стандарта, оценщик должен следовать таким требованиям. Такая оценка будет считаться проводимой в общем соответствии с НСО при условии, что в отчете об оценке будут достаточно аргументированы и обоснованы причины отступления от требований настоящего стандарта.

13. Требования, установленные профессиональными оценочными организациями в их внутренних документах, касающиеся процедур исследований и сбора информации по оценке, могут соблюдаться оценщиками в случае, если они не будут противоречить Национальным стандартам Республики Узбекистан и другим актам законодательства об оценочной деятельности.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 4 «Составление отчета об оценке»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» с использованием международных стандартов оценки и раскрывает содержание отчета об оценке

2. Результаты оценки должны быть оформлены в виде отчета об оценке, составленном в соответствии с законодательством об оценочной деятельности и содержащем подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценочной организации относительно стоимости объекта оценки.

3. В отчете об оценке должна содержаться информация, необходимая для правильного понимания оценки или экспертизы оценки. Отчет должен дать пользователям четкое представление об оценке.

II. Область применения

4. Настоящий стандарт предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и других пользователей результатов оценки. Стандарт подлежит обязательному применению при составлении всех отчетов по оценке любых активов и обязательств, а также экспертной проверке достоверности отчетов об оценке.

5. Заключения по результатам экспертизы оценки, могут отличаться от требований настоящего стандарта по структуре изложения и подробности описания.

III. Общие требования

6. Отчет должен содержать заявление о соответствии требованиям Национальных стандартов оценки и раскрытие любых отступлений от них.

7. В целях предоставления полезной информации отчет должен характеризоваться четким и точным описанием объёма и содержания задания на оценку, его цели и целевого использования (включая любые ограничения на использование), а также включать информацию, раскрывающую любые допущения, специальные допущения или ограничительные условия, которые напрямую влияют на оценку.

8. Цель оценки, комплексность оцениваемого актива и потребности пользователей будут определять степень детализации, которая потребуется при составлении отчета об оценке. Формат отчета должен быть согласован со всеми сторонами в рамках составления задания на оценку в соответствии с НСО № 2 «Задание на оценку».

9. Содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначное толкование результатов оценки.

10. Для соблюдения настоящего стандарта нет необходимости составлять отчет в какой-либо конкретной форме или формате, вместе с тем, отчет должен содержать информацию об объеме оценочного задания, о выполненной работе и полученных результатах. Отчет также должен содержать достаточное количество информации, чтобы квалифицированный специалист по оценке, ранее не принимавший участия в оценочном задании, мог, исходя из реальной ситуации, проанализировать отчет и разобраться в вопросах, указанных в пунктах 1217 настоящего стандарта.

11. Отчет об оценке не должен содержать информацию, которая не используется в процессе оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, в случае если она не является обязательной согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности.

IV. Отчет об оценке

12. Отчет по оценке как результат работы по выполнению стоимостной оценки актива или активов должен содержать, как минимум, следующее:

основание и цель проведение оценки (задание на оценку);

сведения об оценщике и оценочной организации;

вид определяемой стоимости;

описание объекта оценки;

реквизиты собственника объекта оценки;

выбранный подход или подходы к оценке;

примененный метод или методы оценки;

используемые основные исходные данные;

принятые допущения;

вывод (ы) по оценке и основные суждения, лежащие в основе полученных выводов;

дата оценки;

дата составления отчета (которая может отличаться от даты оценки);

регистрационный номер отчета;

стандарты оценки, обоснование их использования, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения;

последовательность проведения оценки объекта оценки, а также пределы применения полученного результата;

перечень документов, используемых оценочной организацией и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

необходимые приложения.

13. Раскрытие информации, использованной в процессе оценки, в отчете об оценке должно быть осуществлено таким образом, чтобы пользователи отчета, не имеющие специальных познаний в области оценочной деятельности, могли понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий по стоимостной оценке актива или активов.

14. Раскрытию подлежит примененная в процессе оценки информация за исключением информации, носящей конфиденциальный характер. Конфиденциальная информация раскрывается оценщиком исключительно по согласованию с заказчиком и (или) лицами, предоставившими такую информацию, или по соответствующему решению суда. Степень конфиденциальности используемой информации определяется заказчиком и (или) лицами, предоставляющими такую информацию или имеющими к ней непосредственное отношение.

15. Информация, использованная для оценки и приведенная в отчете об оценке, должна иметь ссылку на источник, независимо от того, является он письменным или устным.

16. Отчет об оценке должен быть пронумерован и подписан оценщиком (оценщиками) постранично, прошит, а также утвержден руководителем оценочной организации и заверен печатью этой организации.

В случае если оценка проводилась несколькими оценщиками, в отчете об оценке указывается выполненная ими работа в процессе подготовки отчета об оценке.

17. Приложения к отчету об оценке должны содержать копии документов, использованных оценщиком в процессе подготовки отчета об оценке, а также копии лицензии оценочной организации, квалификационных сертификатов оценщиков и полиса страхования гражданской ответственности.

V. Заключения по экспертизе оценки

18. В заключении по результатам экспертизы (рецензирования) оценки должно быть указано, как минимум, следующее:

объем проведенного анализа, включая элементы, отмеченные в пункте 6 НСО № 2 «Задание на оценку» в той степени, в которой каждый из них применим к заданию;

рецензируемый отчет об оценке и исходные данные, а также допущения, на которых была основана эта оценка;

заключения эксперта по анализу работы, включая обоснования;

дата составления экспертного заключения (которая может отличаться от даты оценки).

19. Заключение по проведению экспертизы оценки на установление достоверности отчетов об оценке подготавливается на основаниях и в порядке, установленных законодательством.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 5 «Базы оценки»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» с использованием международных стандартов оценки и раскрывает определение рыночной стоимости и иных видов стоимости, отличных от рыночной.

2. Целью НСО № 5 является определение и разъяснение баз стоимости и установление стандартов для их применения, а также проведение различий между рыночной стоимостью и базы стоимости, отличной от рыночной.

II. Область применения

3. Настоящий стандарт оценки является обязательным к применению всеми оценочными организациями и оценщиками, осуществляющими профессиональную деятельность на территории Республики Узбекистан.

4. Оценщики несут ответственность за толкование и применение настоящего стандарта и других нормативных актов, имеющих отношение ко всем используемым базам оценки.

III. Понятие базы оценки и виды стоимости

5. Базы оценки характеризуют основополагающие принципы, которые будут лежать в основе стоимости, указанной в отчете об оценке. База (или базы) оценки может оказывать влияние или обусловливать выбор методов, исходных данных и допущений, а также влиять на итоговый вывод о стоимости.

6. В оценочной деятельности существует множество различных баз оценки, используемых при проведении оценок, большинство из них имеет общие элементы: предполагаемая сделка, предполагаемая дата сделки и предполагаемые стороны сделки.

7. В зависимости от базы оценки предполагаемая сделка может принимать целый ряд форм: гипотетическая сделка, фактическая сделка, сделка покупки, сделка продажи, сделка, осуществляемая на определенном или гипотетическом рынке по заданным характеристикам.

8. Предполагаемая дата сделки будет влиять на то, какую информацию и данные оценщик примет во внимание при проведении оценки. Большинство баз оценки не позволяют принимать во внимание информацию или поведение рынка, с которыми участники не знакомы или не могут быть знакомы по результатам проведения должных проверок по состоянию на дату оценки либо на дату определения стоимости.

9. База оценки описывает основные допущения, на которых будет основываться определяемая стоимость, в том числе, характер гипотетической сделки, отношения и мотивацию сторон сделки, а также степень экспозиции актива (объекта оценки) на рынке.

10. Для соблюдения настоящего стандарта необходимо, чтобы оценщик выбрал соответствующую условиям и цели задания на оценку базу (или базы) оценки и следовал всем установленным требованиям, связанным с этой базой оценки.

11. Выбор базы оценки и типа стоимости предшествует заключению договора на проведение оценки актива и зависит от назначения оценки актива, его особенностей, а также нормативных требований и отражается в задании на оценку.

12. В настоящем стандарте базы оценки подразделяются на:

1) рыночная стоимость,

2) рыночная арендная плата,

3) справедливая стоимость,

4) инвестиционная стоимость,

5) синергетическая стоимость,

6) ликвидационная стоимость,

7) утилизационная стоимость,

8) стоимость замещения,

9) стоимость воспроизводства,

10) специальная стоимость,

11) налоговая стоимость,

12) страховая стоимость.

13. Рыночная стоимость  основная и наиболее распространенная база стоимости, которая обычно требуется для широкого диапазона применений. Однако базы оценки отличные от рыночной стоимости могут быть соответствующими и востребованными при определенных обстоятельствах. Важно, чтобы как оценщики, так и пользователи их услуг ясно понимали отличие оценок, основанных на рыночной стоимости от оценок, основанных на нерыночных базах, а также то влияние (если таковое имеется), которое может оказать на возможность использования стоимостной оценки различие между этими понятиями.

14. В большинстве баз оценки отражается расчетно-оценочная цена обмена актива без учета затрат продавца и покупателя при осуществлении сделки, а также затрат на налоги, которые необходимо оплачивать по результатам этой сделки.

15. Оценщики ответственны за толкование нормативных актов, прецедентного права и других интерпретационных документов, имеющих отношение ко всем используемым базам оценки.

IV. Рыночная стоимость

16. Рыночная стоимость  это расчетно-оценочная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения.

17. Определение рыночной стоимости должно трактоваться в соответствии со следующими концептуальными рамками:

а) «Расчетно-оценочная денежная сумма...» относится к выраженной в деньгах цене, которая может быть уплачена за актив при коммерческой рыночной сделке. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена — наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких как нетипичная форма финансирования, продажа с получением объекта обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, и не учитывается какой-либо элемент стоимости, доступный только для конкретно определенного собственника или покупателя.

б) «…За которую состоялся бы обмен актива или обязательства...» указывает на то обстоятельство, что стоимость актива или обязательства является предполагаемой расчетной величиной, а не предопределенной заранее или фактической ценой продажи. Она представляет собой цену в сделке на дату оценки, при осуществлении которой выполняются всех прочие условия, содержащиеся в определении рыночной стоимости.

в) «...На дату оценки...» выражает требование, чтобы стоимость относилась к конкретной дате. В силу того, что рынки и рыночные условия могут меняться, для другого времени предполагаемая стоимость может оказаться ошибочной или не соответствующей действительности. Результат оценки стоимости отражает состояние и условия рынка на дату оценки, а не на какую-либо иную дату.

г) «...Между заинтересованным покупателем...» — относится к тому, у кого есть мотивы купить, но ничто его к этому не принуждает. Такой покупатель не горит желанием купить и не настроен платить любую цену. Кроме того, он совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями текущего рынка, а не воображаемого или гипотетического рынка, существование которого нельзя ни продемонстрировать, ни предвидеть. Предполагаемый покупатель не станет платить цену выше той, которую требует рынок. Нынешний собственник актива также входит в число тех, кто составляет этот «рынок».

д) «…И заинтересованным продавцом...»  подразумевается продавец, который не горит желанием продать, не понуждается к продаже и не готов продать по любой цене или настаивать на цене, которая не считается разумной на рынке в данный момент. Мотивом заинтересованного продавца является продажа актива на рыночных условиях по максимально возможной цене на открытом рынке после проведения надлежащего маркетинга, какой бы ни была эта цена. Фактическое положение реального собственника имущества во внимание не принимается, так как «заинтересованный продавец» — это гипотетический собственник.

е) «...В результате коммерческой сделки...» означает, что между сторонами нет никаких особых или специальных взаимоотношений, например, отношений между материнской и дочерней компанией или между домовладельцем и арендатором, которые могут сделать уровень цены нехарактерным для рынка или завышенным. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо.

ж) «...После проведения надлежащего маркетинга...» означает, что актив был выставлен на рынке наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Метод продажи должен подразумеваться таким, который обеспечивает получение наилучшей цены на рынке, к которому у продавца имеется доступ. Продолжительность периода выставления на рынке может быть разной в зависимости от типа актива и рыночных условий. Единственным условием является то, что она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа рыночных участников. Период выставления предшествует дате оценки.

з) «...При которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомленной, расчетливо…» означает предположение, что как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере и свойствах продаваемого актива, его фактическом и потенциальном использовании, а также о состоянии рынка на дату оценки. Далее предполагается, что каждый из них использует соответствующую информацию расчетливо, стремясь достичь наиболее выгодной, с точки зрения своей позиции в сделке, цены. Имеется в виду расчетливость в отношении состояния рынка на дату оценки, а не в отношении ретроспективных суждений, выражаемых на более позднюю дату. Например, необязательно считается проявлением нерасчетливости, когда продавец продает активы в условиях рынка с падающими ценами по цене ниже предшествующих уровней рыночных цен. В этом случае, как и в других ситуациях при сделках в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент.

и) «...И без принуждения...» означает, что у каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одна из сторон не вынуждена или чрезмерно не понуждается совершить сделку.

18. Понятие рыночной стоимости подразумевает, что цены устанавливаются на открытом и конкурентном рынке, в котором участники наделены свободой действий. Рынок актива может быть как международным, так и местным рынком. Рынок может состоять из множества покупателей и продавцов или быть таким, который характеризуется ограниченным числом участников рынка. Подразумевается, что рынок, где актив гипотетически предлагается для продажи, является таковым, на котором, как правило, происходит обмен с данными активами.

19. Рыночная стоимость актива будет отражать его наиболее эффективное использование. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование актива, которое максимизирует его потенциал и которое (физически) возможно, юридически допустимо и финансово реализуемо. Наиболее эффективное использование может подразумевать продолжение существующего использования актива или соответствовать его альтернативному использованию. Оно определяется таким использованием актива, которое участник рынка будет иметь в виду при формировании цены, которую он будет готов предложить за актив.

20. Характер и источники исходных оценочных данных должны соответствовать базе оценки, которая, в свою очередь, должна учитывать цель оценки. Например, для вывода заключения о (рыночной) стоимости могут применяться различные подходы и методы, если при этом пользуются данными, основанными на извлеченных с рынка исходных параметрах. В сравнительном подходе, по определению, будут использоваться взятые с рынка исходные данные. Доходный подход следует применять для определения рыночной стоимости, используя исходные данные и допущения, которые бы применялись (рыночными) участниками. Чтобы определить рыночную стоимость, используя затратный подход, следует использовать затраты на актив сопоставимой полезности и ставки износа/обесценения, которые бы основывались на анализе рыночно-обусловленных затрат и ставок обесценения.

21. Таким образом, рыночная стоимость, применяемая в оценочной деятельности, является результатом справедливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:

1) открытость рынка, на котором совершается сделка;

2) конкурентность рынка;

3) типичная мотивация сторон;

4) разумная информированность сторон;

5) достаточное время, в течение которого объект оценки предлагается на рынке для продажи;

6) использование типичных средств платежа;

7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.

22. Рыночные оценки должны основываться на информации, касающейся сопоставимых объектов имущества. Процесс оценки требует, чтобы оценщик провел необходимое и адекватное исследование, компетентный анализ и вынес подкрепленные информацией и доказательствами суждения. В этом процессе оценщики должны рассмотреть все наблюдаемые на рынке и относящиеся к делу факты, тенденции, сопоставимые сделки и другую информацию. В случаях, когда рыночные данные ограничены или отсутствуют, оценщик должен надлежащим образом раскрыть ситуацию и указать, ограничены ли каким-либо образом расчеты в силу недостаточности данных. Собственное суждение оценщика требуется при всех оценках, однако в отчете об оценке следует раскрыть, исходит ли оценщик при установлении рыночной стоимости из рыночных данных или же характер имущества и отсутствие сопоставимых рыночных данных вынуждают его в большей мере полагаться на свое суждение.

23. Если оценщик имеет возможность проанализировать доступные данные и обстоятельства, имеющие отношение к рынку оцениваемого актива, то каждый применяемый в процессе оценки подход или метод должен обеспечивать определение рыночной стоимости объекта оценки.

V. Рыночная арендная плата

24. Рыночная арендная плата  это расчетно-оценочная сумма, за которую состоялась бы сдача в аренду прав на имущество на дату оценки между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором в коммерческой сделке, заключенной на соответствующих условиях аренды, после проведения надлежащего маркетинга и при совершении которой стороны действовали бы осведомленно, расчетливо и без принуждения.

25. Рыночная арендная плата может использоваться в качестве базы оценки при оценке арендного договора или права, возникшего в связи с арендой. В таких случаях необходимо принимать во внимание договорную арендную плату и рыночную арендную плату (если она отличается от договорной).

26. Концептуальная основа, служащая опорой представленного выше определения рыночной стоимости, также может использоваться для толкования рыночной арендной платы. В частности, в ее расчетно-оценочную сумму не входит сумма арендной платы, завышенная или заниженная в связи с особыми условиями, ограничениями или скидками. «Соответствующие условия аренды»  это условия, которые обычно будут согласованы на дату оценки на рынке между участниками рынка с учетом рассматриваемого типа имущества. Показатель рыночной арендной платы должен указываться только совместно с изложением основных принятых условий аренды.

27. Договорная арендная плата  это арендная плата, выплачиваемая в соответствии с условиями фактического договора аренды. Она может быть фиксированной на срок аренды или может меняться. Частота и режим расчетных изменений арендной платы будут изложены в договоре аренды и должны быть определены и поняты оценщиком для установления общего объема выгод, поступающих арендодателю, и обязательств арендатора.

28. В некоторых случаях рыночная арендная плата может быть рассчитана на основании условий существующего договора (например, в оценке для целей определения арендной платы, когда уже были выработаны условия найма и, следовательно, их не нужно предполагать как часть условий гипотетического арендного договора).

VI. Справедливая стоимость

29. Справедливая стоимость  это расчетно-оценочная денежная сумма при передаче актива или обязательства между конкретно идентифицированными, осведомленными и заинтересованными сторонами, которая отражает соответствующие интересы данных сторон.

30. Определение справедливой стоимости потребует оценку такой денежной сумме, которая будет являться справедливой (в сделке) между конкретно определенными сторонами с учетом всех преимуществ или отрицательных свойств, которые каждая из сторон обретет по сделке. Напротив, при определении рыночной стоимости, как правило, нужно забыть обо всех преимуществах или отрицательных свойствах, которые не будут в целом характерны или доступны для участников рынка.

31. Справедливая стоимость – это более широкое понятие, чем рыночная стоимость. Хотя часто цена, которая является справедливой в сделке между двумя сторонами, будет равна цене, которую можно получить на рынке, тем не менее, могут возникнуть ситуации, когда при определении справедливой стоимости необходимо будет принять во внимание моменты, которые не должны приниматься во внимание при определении рыночной стоимости, например, некоторые аспекты синергетической стоимости, возникающие при совмещении материальной заинтересованности.

VII. Базы оценки отличные от рыночной стоимости

32. Применение нерыночных видов стоимости возможно в случае несоответствия хотя бы одному из условий, которые выдвигаются для определения рыночной стоимости, указанные в пункте 17 настоящего стандарта. Отклонения условий будущей сделки от типичных для рынка актива, являющегося объектов оценки, условий сделки требует учета этого фактора оценщиком и обоснования в отчете об оценке.

33. К нерыночным видам стоимости относятся следующие основные виды.

Инвестиционная стоимость  это стоимость актива для конкретного владельца или потенциального владельца с учетом их индивидуальных инвестиционных или операционных (хозяйственных) целей. Инвестиционная стоимость  это субъектно-специфичная база оценки. Несмотря на то, что стоимость актива для владельца может быть равна той сумме, которую можно выручить от его продажи другой стороне, в этой базе оценки отражаются выгоды, получаемые экономическим субъектом от владения активом и, соответственно, не предполагается какого-либо обмена активом. В инвестиционной стоимости отражаются финансовое положение и финансовые цели экономического субъекта, для которого выполняется оценка. Она часто используется для определения эффективности инвестиций.

Синергетическая стоимость – образуется в результате сочетания двух или более активов или долей участия, когда совокупная величина стоимости оказывается больше, чем сумма их стоимостей, взятых по отдельности. Если синергетического эффекта достигает только один конкретный покупатель, то синергетическая стоимость будет отличаться от рыночной, так как в синергетической стоимости будут отражены конкретные характеристики актива, которые имеют ценность только для конкретного покупателя. Добавка стоимости сверх совокупной стоимости соответствующих долей участия часто называется «стоимостью слияния».

Ликвидационная стоимость – это сумма, которая могла бы быть выручена, когда актив или группа активов распродается по частям. В ликвидационной стоимости следует учитывать затраты на проведение предпродажной подготовки активов, а также затраты на деятельность по их реализации. Ликвидационную стоимость можно определять, пользуясь двумя разными предпосылками проведения оценки:

a) упорядоченная сделка с обычным маркетинговым периодом,

б) вынужденная сделка с сокращенным периодом маркетинга.

Оценщик должен указать предполагаемую предпосылку проведения оценки.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает. Эта стоимость может выражаться как валовая или как чистая (за вычетом затрат на реализацию).

Стоимость замещения – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Специальная стоимость – сумма, превышающая рыночную стоимость, которая отражает определенные характеристики активов, имеющие стоимость только для специального покупателя (имеющего особый интерес).

Страховая стоимость – стоимость имущества, предусматриваемая положением договора или страхового полиса. действительная, фактическая стоимость имущества для целей страхования, в день подписания договора или страхового полиса.

Налоговая стоимость – стоимость, рассчитываемая на основе действующего налогового законодательства.

34. Все стоимостные оценки, выполненные на базе, отличной от рыночной стоимости, требуют различных и/или дополнительных допущений, которые должны быть ясно идентифицированы оценщиком и включены в отчет об оценке. В некоторых ситуациях невозможно обеспечить подходящую альтернативную базу оценки и оценщик должен изменить задание.

VIII. Предпосылки оценки

35. В предпосылке оценки, или предполагаемом использовании, выражаются условия (обстоятельства) использования актива или обязательства. Для разных баз оценки могут требоваться особые предпосылки оценки или они могут допускать рассмотрение нескольких предпосылок оценки. Общие предпосылки оценки следующие:

наиболее эффективное использование,

текущее/существующее использование,

упорядоченная ликвидация (реализация),

вынужденная продажа.

36. Наиболее эффективное использование – это такая форма использования, которая обеспечит активу наибольшую стоимость с точки зрения участника. Наиболее эффективное использование должно быть физически возможным (когда этот критерий уместен), финансово обоснованным, юридически допустимым и приводить к наибольшей стоимости. Если такой вид использования отличается от текущего использования, затраты на перевод актива в его наиболее эффективную форму использования окажут влияние на его стоимость. Наиболее эффективным использованием актива может оказаться его текущее или существующее использование, если он используется оптимально. Однако наиболее эффективное использование актива может отличаться от его текущего использования или даже может представлять собой его упорядоченную ликвидацию. Наиболее эффективное использование актива, оцененного в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования как части в составе группы активов, когда должен решаться вопрос его вклада в общую стоимость группы.

37. Определение вида наиболее эффективного использования предполагает следующее:

a) определить, является ли то или иное использование актива физически возможным: учитываться будут те использования, которые участниками были бы сочтены разумными;

б) для того чтобы учесть требование «юридической допустимости», необходимо принять во внимание любые правовые ограничения на использование актива, например, градостроительные определения/ограничения по зонированию, а также вероятность того, что эти ограничения изменятся в будущем;

в) требование о том, что использование должно быть финансово обоснованным, учитывает, принесет ли альтернативное использование актива, которое физически возможно и юридически допустимо, достаточную отдачу типичному участнику сверх отдачи в его текущем использовании после учета затрат на перевод актива в такое альтернативное использование.

38. Текущее/существующее использование – это форма использования актива обязательства или группы активов и/или обязательств в настоящее время. Текущее использование может быть и формой наиболее эффективного использования актива, но не обязательно.

39. При упорядоченной ликвидации (реализации) указывается стоимость группы активов, которая может быть реализована в процессе ликвидационной распродажи, предусмотрев разумные сроки на поиск покупателя (или покупателей), при этом продавец вынужден осуществлять продажу «в существующем состоянии» и «в месте расположения». Разумный срок, отведенный на поиск покупателя (или покупателей), может варьироваться в зависимости от вида актива и рыночных условий.

40. Вынужденная продажа отражает наиболее вероятную цену, которую можно получить за конкретное имущество при соблюдении всех указанных ниже условий:

а) завершение продажи в короткий срок;

б) актив подпадает под действие рыночных условий, действующих на дату оценки или в течение определенного периода времени, в течение которого сделка должна быть завершена;

в) покупатель и продавец действуют осмотрительно и осведомленно;

г) продавец вынужден совершить продажу;

д) покупатель имеет типичную мотивацию к cделке;

е) обе стороны действуют так, как будет лучше для них;

ж) применение обычных мер по проведению маркетинга невозможно из-за отведенного короткого срока экспозиции;

з) оплата будет произведена денежными средствами.

IX. Факторы, специфичные для отдельных экономических субъектов

41. Для большинства баз оценок, факторы, характерные исключительно для конкретного покупателя или продавца и недоступные для участников в целом, исключаются из исходных данных, используемых при проведении рыночной оценки. Примерами факторов, специфичных для отдельных экономических субъектов, которые могут быть недоступны участникам, служат:

дополнительная стоимость или снижение стоимости в результате создания портфеля аналогичных активов;

уникальное взаимодействие (синергизм) актива с другими активами, принадлежащими экономическому субъекту;

юридические права или ограничения, применимые только по отношению к рассматриваемому экономическому субъекту;

налоговые льготы или обременительное налогообложение, применяющееся к рассматриваемому экономическому субъекту;

возможность использования актива, которая является исключительной для рассматриваемого экономического субъекта.

Если целью базы оценки, используемой при проведении оценки, является определение стоимости для конкретного владельца (например, инвестиционной стоимости), факторы, специфичные для конкретного экономического субъекта, будут отражаться в оценке актива.

X. Допущения и специальные допущения

42. Наряду с указанием базы оценки часто бывает необходимо указать допущение или несколько допущений, чтобы уточнить состояние актива в гипотетической обменной сделке или обстоятельства, при которых предполагается обмен актива. Такие допущения могут оказать значительное влияние на стоимость.

43. Соответствующие виды допущений подразделяются на две категории:

1) принятые факты, которые не расходятся с теми или могут соответствовать тем, которые существуют на дату оценки,

2) принятые факты, отличающиеся от тех, которые фактически существуют на дату оценки.

44. Допущения, связанные с фактами, которые соответствуют или могут соответствовать тем, которые существуют на дату оценки, могут быть следствием ограничения объема исследований или запросов, сделанных оценщиком.

45. Если на дату оценки принятые факты отличаются от фактически существующих, они называются «специальным допущением». Специальные допущения часто используются для того, чтобы показать влияние возможных изменений на стоимость актива. Они указываются, чтобы показать пользователю оценки, что заключение по оценке зависит от изменения текущих обстоятельств или что оно отражает мнение, которое на дату оценки в целом не будет разделяться участниками. Примерами таких допущений являются следующие:

допущение о том, что недвижимое имущество находится на полных правах собственности, не обремененных арендой,

допущение о том, что предлагаемое здание фактически завершено строительством на дату оценки,

допущение о том, что конкретный контракт существовал на дату оценки, хотя по факту он еще не был заключен,

допущение о том, что финансовый инструмент оценивается с использованием кривой доходности, которая отличается от той, которой бы пользовался участник.

46. Все допущения и специальные допущения должны быть обоснованными, подкрепляться соответствующими свидетельствами и быть актуальными исходя из цели оценки.

XI. Транзакционные издержки

47. В большинстве баз оценки будет отражаться расчетно-оценочная цена обмена актива без учета затрат продавца на осуществление продажи или затрат покупателя на покупку и без поправок на какие-либо налоги, подлежащие уплате каждой из сторон в результате непосредственного совершения сделки.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 6 «Подходы и методы оценки»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности» с использованием международных стандартов оценки и раскрывает сущность подходов и методов оценки имущества.

2. Целью настоящего стандарта является разъяснение общих подходов и методов оценки активов, процедур, которых должны придерживаться все оценщики, а также установление единообразия в сфере оценке активов и конструктивное взаимодействие между субъектами оценочной деятельности, заказчиками и пользователями результатов оценки активов.

II. Область применения

3. НСО № 6 является обязательным к применению всеми оценочными организациями и оценщиками, осуществляющими профессиональную деятельность на территории Республики Узбекистан.

4. Оценщики несут ответственность за толкование и применение настоящего стандарта и других нормативных актов, имеющих отношение к методологии оценки, а также за выбор нужного подхода и метода/методов для каждого вида оценки.

III. Понятие подходов и методов оценки

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Основными подходами к оценке являются:

сравнительный подход,

доходный подход, а также

затратный подход.

7. Каждый из этих подходов к оценке предусматривает различные подробно описанные методы применения.

8. Цель при выборе подходов и методов оценки актива — найти наиболее подходящий метод для использования в конкретных обстоятельствах. Ни один из методов не подойдет для применения во всех возможных ситуациях. При их выборе, как минимум, следует учитывать следующее:

а) соответствующую базу оценки и предпосылку оценки, определяемые в соответствии с условиями и целями задания на оценку,

б) относительные сильные и слабые стороны возможных подходов и методов оценки,

в) целесообразность каждого метода с учетом характера актива и подходов или методов, которыми пользуются участники соответствующего рынка,

г) наличие достоверной информации, необходимой для применения метода.

9. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов конкретные методы. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

10. Оценщику нет необходимости использовать больше одного метода оценки стоимости актива, если оценщик уверен в точности и надежности единственного метода, принимая во внимание условия задания на оценку. Тем не менее, оценщикам следует учесть несколько подходов или методов оценки и возможность их использования для получения показателя стоимости, если не имеется достаточного количества фактических или характерных для рынка исходных данных для применения единственного метода в целях получения объективного вывода. Если используется более одного подхода и метода или даже несколько методов в рамках одного подхода, заключение об оценке, полученное с помощью этих подходов и/или методов, должно быть обоснованным, а процесс анализа и согласования разных оценок в итоговый результат, без проведения усреднения, оценщику следует описать в отчете.

11. Если, используя разные подходы и/или методы оценки, получают значительные расхождения в показателях стоимости, оценщику следует провести анализ, чтобы понять, почему так отличаются показатели стоимости, поскольку обычно нецелесообразно просто (арифметически) взвешивать два или более расходящихся показателя стоимости. В таких случаях оценщикам следует учесть руководство в пункте 6 настоящего стандарта для решения вопроса, может ли какой-либо один из примененных подходов/методов обеспечить получение более адекватного или более надежного показателя стоимости.

12. В зависимости от конкретного объекта стоимость объекта оценки определяется методами сравнительного, доходного и (или) затратного подхода. Все они основаны на экономических принципах ценового равновесия, ожидания выгод или замещения.

IV. Сравнительный подход

13. Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости актива, основанных на сравнении оцениваемого актива с аналогичными активами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Сравнительный подход исходит из указанного выше принципа замещения.

14. Методы сравнительного подхода наиболее эффективны при существовании активного рынка сопоставимых объектов и дают представление о действительно рыночной стоимости объекта.

15. Сравнительный подход следует применять и придавать ему значительный вес при наличии следующих обстоятельств:

a) рассматриваемый актив недавно был продан в сделке, которую можно принимать во внимание в соответствии с применяемой базой оценки,

б) рассматриваемый актив или по существу аналогичные активы активно обращаются на рынке,

в) существуют часто совершаемые и/или недавно наблюдавшиеся сделки с «по существу аналогичными» активами.

16. Разноплановость многих активов означает, что зачастую невозможно найти рыночную информацию о сделках с одинаковыми или аналогичными активами. Даже в тех случаях, когда не пользуются сравнительным подходом, при применении других подходов необходимо максимально использовать рыночные исходные данные (например, рыночные показатели оценки, такие как эффективная доходность и ставки отдачи).

17. Когда сопоставимая рыночная информация не относится к точно таким же или по существу таким же активам, оценщик должен провести сравнительный анализ качественных и количественных сходств и различий между оцениваемым и сопоставимыми активами. Часто бывает необходимо внести поправки с учетом результатов такого сравнительного анализа. Внесение таких поправок должно проводиться на разумном основании, и оценщики должны задокументировать причины внесения поправок и объяснить, как им была дана количественная оценка.

18. Основное требование при применении сравнительного подхода – правильный выбор объекта сравнения (аналога). Объект сравнения должен обладать не только функциональным, но и классификационным сходством с оцениваемым активом, т.е. оцениваемый актив и объект сравнения должны относиться к одной классификационной группе активов по назначению и значениям главных ценообразующих параметров.

19. В сравнительном подходе часто необходимо использование рыночных мультипликаторов, которые получают из выборки сопоставимых объектов, каждый из которых характеризуется своим значением мультипликатора. Выбор надлежащего мультипликатора из имеющегося диапазона значений потребует обоснования, принимающего во внимание качественные и количественные факторы.

20. При оценке стоимости актива сравнительным подходом в основном применяются:

метод сопоставимых сделок,

метод рынка капитала (метод компании-аналога).

21. При применении метода сопоставимых сделок в целях получения показателя стоимости пользуются информацией о сделках с активами, подобными или аналогичными oцениваемому активу. Если в рассматриваемой сопоставимой сделке участвует оцениваемый актив, этот метод так же называют «методом предшествующих сделок».

22. Если в недавнее время фактически было совершено лишь небольшое количество сделок, оценщик может принять во внимание цены предложения или листинга в отношении идентичных или аналогичных активов при условии, что уместность соответствующей информации будет однозначно установлена, тщательно проанализирована и подтверждена документально. Такой анализ иногда называют «методом сопоставимых листингов» и его не следует использовать в качестве единственного источника при выработке показателя стоимости, но можно считать приемлемым при применении совместно с другими методами. При анализе листингов или предложений о покупке или продаже, в весе, присваиваемом ценовым свидетельствам из листингов/ценам предложения, следует учитывать уровень сопряжённых с заявляемой ценой обязательств и то, как долго листинг или рассматриваемое предложение находились на рынке. Например, предложению, которое представляет собой обязательство по приобретению или продаже актива по заявленной цене, может быть присвоен больший вес, чем объявленной цене, не предусматривающей такого твердого обязательства.

23. При использовании метода сопоставимых сделок можно пользоваться самыми разными результатами сравнительного анализа параметров объекта оценки, также известных как «единицы сравнения», которые служат базой для проведения сравнения. Например, некоторыми наиболее распространенными единицами сравнения, используемыми при рассмотрении прав на недвижимое имущество, являются цена за квадратный метр, арендная плата за квадратный метр и ставки капитализации. Некоторые наиболее распространенные единицы сравнения, используемые при оценке бизнеса, включают в себя мультипликаторы EBITDA (прибыли до вычета налогов, процентов и амортизации материальных и нематериальных активов), мультипликатор цена/прибыль, мультипликатор цена/выручка и мультипликатор цена/балансовая стоимость. Некоторые наиболее распространенные единицы сравнения, используемые при оценке финансовых инструментов, включают в себя такие показатели, как доходности и спреды процентных ставок (маржа сверх процентной ставки). Используемые участниками единицы сравнения могут отличаться друг от друга в зависимости от класса актива, отрасли и региона.

24. Основными этапами при использовании метода сопоставимых сделок являются:

1) определение единиц сравнения, которыми пользуются участники на соответствующем рынке,

2) определение уместных сопоставимых сделок и расчет основных (удельных) показателей оценки включая мультипликаторы по этим сделкам,

3) проведение последовательного сравнительного анализа качественных и количественных сходств и различий между сопоставимыми активами и оцениваемым активом,

4) внесение необходимых корректировок, если таковые потребуются, в показатели оценки для отражения различий между оцениваемым активом и сопоставимыми активами,

5) применение скорректированных показателей оценки к оцениваемому активу,

6) если использовалось несколько показателей оценки, согласование полученных показателей стоимости.

25. Оценщику следует подбирать сопоставимые сделки с учетом следующего:

a) свидетельства по нескольким сделкам, как правило, лучше, чем разовая сделка или событие,

б) сделки с очень похожими активами (в идеале – идентичными) дают лучший показатель стоимости, чем с активами, чья фактическая цена продажи в данной сделке требует значительной корректировки,

в) сделки, которые совершаются ближе к дате оценки, более репрезентативны для рынка на эту дату, чем сделки, совершенные в более давние сроки, особенно на нестабильных рынках,

г) сделки совершались на строго коммерческой основе с участием не связанных между собой сторон,

д) должна быть доступна надлежащая информация о сделке, чтобы у оценщика была возможность глубже вникнуть в характеристики сопоставимого актива и проанализировать показатели оценки,

е) информацию о сопоставимых сделках следует получать из надежного и заслуживающего доверия источника, а также

ж) фактические сделки являются лучшими свидетельствами оценки, чем предполагаемые сделки (цена предложения).

26. Оценщику следует проанализировать и откорректировать любые существенные различия между сопоставимыми сделками/ценами предложений и рассматриваемым активом. Примерами распространенных различий, когда может потребоваться корректировка, в частности, служат:

a) важные характеристики (возраст, размер, спецификации и т. д.);

б) соответствующие ограничения, наложенные на рассматриваемый актив или на сопоставимые активы,

в) географическое положение (местоположение актива и/или место, где возможно совершится сделка с активом или будет происходить его использование) и соответствующая экономическая и нормативно-правовая среда,

г) рентабельность или прибыльность активов,

д) исторический и ожидаемый рост,

е) уровень доходности / процентные ставки по купону,

ж) виды обеспечения,

з) необычные условия при совершении сопоставимых сделок,

и) различия, связанные с ликвидностью и уровнем контроля, в отношении сопоставимого актива и рассматриваемого актива,

к) характеристики собственности (например, правовая форма владения, доля владения в процентном выражении),

л) цены предложений сопоставимых активов и цены совершенных сделок.

27. При использовании метода сопоставимых сделок оценщик может пользоваться самыми разными результатами сравнительного анализа параметров объекта оценки, также известных как «единицы сравнения», которые служат базой для проведения сравнения. Используемые участниками единицы сравнения могут отличаться друг от друга в зависимости от вида актива, отрасли и региона.

28. Метод рынка капитала (метод публичных компаний-аналогов) предполагает использование в качестве базы для сравнения информацию о публично торгуемых сопоставимых активах, аналогичных или подобных оцениваемому активу.

29. Этот метод аналогичен методу сопоставимых сделок. Но имеется несколько следующих различий, связанных с тем, что сопоставимые активы торгуются на публичном рынке: показатели оценки стоимости доступны конкретно на дату оценки; подробная информация о сопоставимых активах имеется в открытом доступе; информация, имеющаяся в открытом доступе, готовится с учетом стандартов бухгалтерского учета.

30. Методом рынка капитала следует пользоваться только в том случае, если рассматриваемый актив очень похож на публично торгуемый объект-аналог, что обеспечивает правомерное сравнение.

31. Основные этапы при использовании метода рынка капитала следующие:

1) установление удельных показателей оценки/сопоставимых данных, которые используются участниками на соответствующем рынке;

2) подбор целевых публично торгуемых объектов-аналогов и расчет таких установленных основных показателей оценки (мультипликаторов) в сделках с ними;

3) проведение последовательного сравнительного анализа качественных и количественных сходств и различий между продаваемыми на рынке объектами-аналогами и рассматриваемым активом;

4) при необходимости, корректировка рассчитанных показателей оценки с целью учета различий между рассматриваемым активом и публично-торгуемыми объектами-аналогами;

5) применение скорректированных показателей оценки к рассматриваемому активу;

6) если использовались несколько показателей оценки, взвешивание полученных в каждом случае показателей стоимости (результатов оценки).

32. Оценщику следует подбирать публично-торгуемые объекты-аналоги с учетом следующего:

а) возможность использования нескольких публично-торгуемых объектов-аналогов предпочтительнее использования одного объекта-аналога;

б) свидетельства, полученные на основе аналогичных публично-торгуемых объектов (например, аналогичные сегмент рынка, регион, величины выручки, темпы роста, коэффициенты рентабельности, использования заёмного капитала, ликвидности и диверсификация), обеспечивают выработку лучших показателей стоимости, чем сопоставимые аналоги, которые нуждаются в существенных корректировках;

в) активно торгуемые ценные бумаги дают более важные сведения, чем слабо обращающиеся ценные бумаги.

33. Оценщик должен проанализировать и внести корректировки в связи с любыми существенными различиями между использованными публично-торгуемыми объектами-аналогами и рассматриваемым активом. Примерами распространённых различий, в связи с которыми могут понадобиться корректировки, могут служить, в частности, следующие:

а) важные характеристики (возраст, размер, спецификации и т. д.);

б) соответствующие скидки и премии;

в) соответствующие ограничения на рассматриваемый актив или сопоставимые активы;

г) географическое местоположение анализируемой компании и соответствующая экономическая и нормативно-правовая среда;

д) рентабельность или прибыльность активов;

е) ретроспективный и ожидаемый рост;

ж) различия, связанные с ликвидностью и контрольными характеристиками сопоставимого и рассматриваемого актива;

з) тип собственности.

34. При сравнительном подходе важным основанием для внесения корректировок является необходимость осуществления корректировок с целью учета различий между рассматриваемым активом и примененными сделками или обращающимися на рынке ценными бумагами. Некоторые из наиболее типичных вносимых корректировок при использовании сравнительного подхода – это скидки и премии.

35. Скидку на ограниченную ликвидность (DLOM) следует применять в том случае, когда считается, что сопоставимые аналоги имеют более высокую рыночную ликвидность в сравнении с рассматриваемым активом. DLOM отражает общее представление о том, что при сравнении, казалось бы, идентичных активов, легко реализуемый актив будет иметь большую стоимость, чем актив с большим сроком реализации или ограничениями на его продажу. Например, обращающиеся на рынке ценные бумаги можно купить и продать почти мгновенно, в то время как для акций частной компании может потребоваться много времени на то, чтобы найти потенциальных покупателей и совершить сделку. Многие базы оценки позволяют рассматривать вопрос ограничений на реализацию, которые присущи рассматриваемому активу, но запрещают рассматривать вопрос ограничений на реализацию, которые будут характерны лишь для конкретного владельца.

36. Премии (надбавки) за контроль (также известные как премии участников рынка за приобретение и скидки за отсутствие контроля (скидки за неконтрольный характер пакета применяются для того, чтобы отразить разницу между сопоставимым аналогами и рассматриваемым активом в том, что касается способности принимать решения и вносить изменения в деятельность объекта/компании в результате осуществления контроля. При прочих равных условиях участники обычно предпочитают контролировать рассматриваемый актив, чем не контролировать его. Тем не менее, готовность участников заплатить премию за контроль или сделать скидки за отсутствие контроля будет, как правило, служить показателем того, действительно ли возможность осуществлять контроль увеличит экономические выгоды для владельца данного актива. Премия за контроль или скидки за отсутствие контроля могут быть рассчитаны с использованием любого разумного метода, но обычно они рассчитываются, основываясь на анализе конкретных результатов увеличения денежных потоков, либо снижения риска, связанного с контролем, либо сравнения фактических цен, выплачиваемых за контрольный пакет обращающихся на рынке ценных бумаг, с ценой на рынке до объявления такой сделки.

37. Иногда пользуются блокировочными скидками, когда рассматриваемый актив представляет собой настолько большой пакет акций, обращающихся на рынке, что владелец не смог бы быстро продать такой пакет на открытом рынке, не оказав отрицательного воздействия на цену, которую дают на рынке. Блокировочным скидкам можно дать количественную оценку, используя любой разумный метод, но обычно пользуются моделью, которая учитывает срок, в течение которого участник может продать акции, подлежащие продаже, не оказав отрицательного влияния на цену, которую дают на рынке (т.е. продавать относительно небольшую часть ценных бумаг, представляющую собой обычный объём торгов в день).

V. Доходный подход

38. Доходный подход обеспечивает показатель стоимости путем преобразования будущего денежного потока в общую текущую стоимость. При использовании доходного подхода стоимость актива определяется на основе стоимости дохода, денежного потока или экономии на расходах, сформированных активом.

39. В данном подходе анализируется доход, который актив будет создавать на протяжении срока его полезного использования, а текущая стоимость объекта оценки определяется посредством дисконтирования (капитализации) будущих денежных потоков. Поток доходов определяется в соответствии с договором или договорами или имеет недоговорную основу, например, в форме ожидаемой прибыли, получаемой от использования или сохранения активов. Доходный подход также применяется к оценке обязательств, при этом анализируются денежные потоки, необходимые для обслуживания обязательства до его погашения.

40. Доходный подход следует применять и присваивать ему значительный вес при наличии следующих обстоятельств:

возможность актива приносить доход является, с точки зрения участника, важнейшим фактором, который влияет на его стоимость,

в отношении рассматриваемого актива доступен обоснованный перспективный прогноз суммы и сроков получения будущего дохода, в то же время на рынке присутствует лишь небольшое количество уместных объектов-аналогов (если они есть).

41. Ключевой основой доходного подхода является то, что инвесторы ожидают получить доход/отдачу от своих инвестиций и что в такой отдаче следует учитывать выявленную степень риска по инвестициям.

42. Для оценки стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

метод дисконтирования денежных потоков – стоимость объекта оценки определяется суммированием приведенных на дату оценки по ставке дисконтирования денежных потоков в прогнозный период и по окончании прогнозного периода;

метод капитализации дохода – стоимость объекта оценки определяется делением величины дохода за единичный период на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

43. Метод дисконтирования будущих денежных потоков (ДДП) применяется для оценки предприятий, денежные потоки которых нестабильны.

44. В соответствии с методом ДДП прогнозируемый денежный поток дисконтируется в обратном направлении – из будущего и до даты оценки, что в результате позволяет получить приведенную стоимость актива.

45. Основными этапами применения метода ДДП являются:

1) выбор наиболее подходящего типа денежного потока с учетом особенностей рассматриваемого актива и его оценки (то есть, поток на базе до учета налогов или после учета налогов, совокупный денежный поток или же денежный поток на собственный капитал, реальный или номинальный потоки и т. д.);

2) определение наиболее оптимального конкретного срока прогнозирования денежного потока (прогнозного периода при его наличии);

3) подготовка прогноза денежного потока в течение такого периода;

4) рассмотрение того, необходимо ли определять терминальную (постпрогнозную) стоимость для оцениваемого актива по окончанию заданного прогнозного периода (если ее следует учесть), а затем определение соответствующей терминальной стоимости с учетом характера актива;

5) определение соответствующей ставки дисконтирования;

6) применение ставки дисконтирования к прогнозируемому будущему денежному потоку, учитывая при необходимости и терминальную стоимость.

46. При выборе соответствующего типа денежного потока с учетом характера актива или его оценки оценщики должны учитывать указанные ниже факторы:

a) денежный поток на весь актив или его частичную долю: обычно используется денежный поток, приходящийся на весь актив. Однако иногда могут использоваться и другие уровни дохода, такие как денежный поток на акционерный капитал или дивиденды;

б) денежный поток может определяться на основании до уплаты налога или после уплаты налога: если используется базис после уплаты налога, следует обеспечить соответствие применяемой налоговой ставки базе оценки, и во многих случаях такая ставка будет являться налоговой ставкой, характерной для участников, а не налоговой ставкой для конкретного владельца;

в) номинальная или реальная ставки: в реальном денежном потоке не учитывается инфляция, тогда как номинальные денежные потоки учитывают ожидания по инфляции. Если ожидаемый денежный поток включает ожидания по инфляции, то ставка дисконтирования должна включать в себя такой же уровень инфляции;

г) валюта: выбор используемой в расчете валюты может повлиять на допущения, связанные с инфляцией и риском.

Кроме того, ставка дисконтирования и другие исходные показатели должны соответствовать выбранному типу денежного потока.

47. Критерии выбора прогнозного периода будут зависеть от цели оценки, характера актива, имеющейся информации и требуемых баз оценки. Что касается активов с не очень большим сроком использования, то возможно осуществлять прогнозирование денежных потоков на протяжении всего срока их использования.

48. При выборе явно задаваемого прогнозного периода оценщикам следует учитывать следующие факторы:

a) срок использования актива,

б) разумный срок, в течение которого доступна достоверная информация, на которой основываются прогнозы,

в) минимальный явно задаваемый прогнозный период, который должен быть достаточным для достижения стабильного уровня роста и прибылей от актива, после чего может быть применена терминальная стоимость,

г) при оценке циклических активов, задаваемый прогнозный период должен, как правило, включать в себя по возможности весь цикл,

д) касательно активов с ограниченным сроком полезного использования, денежные потоки, как правило, прогнозируются на протяжении всего срока использования актива.

49. В прогнозируемом денежном потоке следует учитывать объем и сроки всех будущих поступлений и расходований денежных средств, связанных с рассматриваемым активом, исходя из соответствующей базы оценки.

50. Обычно в прогнозируемом денежном потоке будет отражено одно из следующего:

a) договорные или обещанные денежные потоки,

б) единый наиболее вероятный набор денежных потоков,

в) ожидаемый денежный поток, взвешенный с учетом вероятности,

г) несколько сценариев возможных будущих денежных потоков.

51. В разных типах денежных потоков часто отражаются разные уровни риска и они могут потребовать разных ставок дисконтирования.

52. Оценщик должен гарантировать, что сезонность и цикличность в исследуемом объекте были надлежащим образом учтены в прогнозах денежного потока.

53. Если ожидается, что актив продолжит функционировать по окончанию определенного прогнозного периода, оценщики должны оценить стоимость актива в конце такого периода. Затем такая установленная терминальная (постпрогнозная) стоимость дисконтируется к дате оценки, как правило, с использованием той же ставки дисконтирования, которая была применена к денежному потоку в прогнозном периоде.

54. В терминальной стоимости следует учитывать:

a) является ли актив по своему характеру истощимым/с ограниченным сроком полезного использования или имеет неограниченный срок полезного использования, поскольку этот факт будет влиять на метод, используемый для расчета терминальной стоимости,

б) существует ли потенциал дальнейшего роста актива за пределами заданного прогнозного периода,

в) предполагается ли заранее определенная капитальная сумма, ожидаемая к получению по окончанию заданного прогнозного периода,

г) ожидаемый уровень риска в отношении актива на тот момент, когда определяется терминальная стоимость,

д) налоговые составляющие, присущие данному активу по окончанию заданного прогнозного периода (если это необходимо), и то, предполагается ли, что такие налоговые составляющие будут продолжать действовать в течение неограниченного периода времени.

Что касается циклических активов, то терминальная стоимость должна учитывать циклический характер актива, и при ее определении нельзя считать, что какой-либо «максимальный» или «минимальный» уровень денежных потоков будет сохраняться на неограниченный срок.

55. Оценщики могут применять любой разумный метод расчета терминальной стоимости. Хотя существует множество различных подходов к расчету терминальной стоимости, в настоящем стандарте представлены три наиболее часто используемых метода расчета терминальной стоимости:

a) модель Гордона/модель постоянного роста (подходит только для активов с неограниченным сроком полезного использования),

б) сравнительный подход/«стоимость выхода» (подходит и для устаревающих активов/активов с ограниченным сроком полезного использования, и к активам с неограниченным сроком полезного использования),

в) скраповая стоимость/затраты утилизации (подходит только для устаревающих активов/активов с ограниченным сроком службы).

56. Модель Гордона / модель постоянного роста предполагает, что актив будет расти (или падать) с постоянным темпом в течение бесконечного будущего.

57. Сравнительным подходом / «стоимостью выхода» можно пользоваться в разных случаях, но его конечной целью является вычисление стоимости актива по состоянию на конец заданного прогнозного периода. Общепринятые способы расчета терминальной стоимости в рамках этого метода предусматривают применение коэффициента капитализации на основе рыночных данных или рыночного мультипликатора. При использовании сравнительного подхода/«стоимости выхода» оценщикам следует действовать в соответствии с требованиями настоящего стандарта, изложенными в сравнительном подходе и методах сравнительного подхода. Однако оценщикам также следует учитывать ожидаемое состояние рынка (конъюнктуру рынка) в конце заданного прогнозного периода и вносить соответствующие корректировки.

58. Терминальная стоимость некоторых активов может не иметь (или почти не иметь) никакого отношения к предшествующим денежным потокам. К примерам таких активов можно отнести истощаемые активы, такие как шахта или нефтяная скважина. В таких случаях терминальная стоимость обычно рассчитывается как скраповая реализационная стоимость за вычетом затрат на продажу актива. Если затраты превышают такую реализационную стоимость, терминальная стоимость становится отрицательной и обозначается тогда как «затраты утилизации» или «обязательства по выбытию активов».

59. В ставке дисконтирования прогнозируемого денежного потока следует учитывать не только временную стоимость денег, но и риски, связанные с рассматриваемым типом денежного потока и эксплуатацией актива в будущем.

60. Оценщики могут использовать любой разумный метод для расчета ставки дисконтирования. Неполный перечень общепринятых методов включает в себя:

модель ценообразования капитальных активов (CAPM),

средневзвешенные затраты на капитал (WACC),

наблюдаемые или выведенные ставки / доходности,

внутренняя ставка отдачи (IRR),

средневзвешенная отдача на активы (WARA),

метод кумулятивного построения (обычно используется только при отсутствии рыночных данных).

61. При формировании ставки дисконтирования оценщику следует учитывать:

a) риск, связанный с прогнозами, относящимися к используемому денежному потоку;

б) тип оцениваемого актива (например, ставки дисконтирования, используемые при оценке долга, будут отличаться от ставок дисконтирования, используемых при оценке недвижимости или бизнеса);

в) ставки, подразумеваемые в рыночных сделках,

г) географическое местоположение актива и / или местоположение рынков, на которых он будет торговаться;

д) срок/период полезного использования актива и согласованность исходных данных (например, рассматриваемая безрисковая ставка будет разной для актива, который имеет срок полезного использования три года, и актива, который имеет срок полезного использования 30 лет);

е) тип используемого денежного потока;

ж) применяемые базы оценки.

62. При применении метода капитализации дохода оценщик должен:

1) провести анализ ретроспективной и текущей финансовой отчетности и при необходимости ее нормализацию;

2) выбрать вид и величину дохода, который будет капитализирован;

3) рассчитать ставку капитализации;

4) определить текущую стоимость объекта оценки;

5) внести итоговые поправки.

63. Ставка капитализации должна соответствовать выбранному виду дохода и рассчитывается:

методом рыночной экстракции, при наличии данных о сделках или предложениях по аналогичным объектам;

учетом в ставке дисконтирования постоянного темпа изменения дохода.

64. Стоимость объекта оценки рассчитывается делением выбранной величины дохода на ставку капитализации.

VI. Затратный подход

65. Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа. Этот подход дает возможность получить показатель стоимости, используя экономический принцип, согласно которому покупатель не заплатит за актив больше той суммы, в которую обойдется получение актива с равной полезностью, будь то посредством его приобретения или постройки – в отсутствие учета усложняющего фактора времени, неудобств, риска или других факторов. Этот подход дает возможность получить показатель стоимости путем расчета текущих затрат замещения или воспроизводства актива и внесения скидки на физический износ и все прочие уместные виды устаревания.

66. Затратный подход следует применять и придавать ему значительный вес при наличии следующих обстоятельств:

a) участники способны воссоздать актив, обладающий практически такой же полезностью, что и оцениваемый актив, без каких-либо нормативных или юридических ограничений, и этот актив, возможно, будет создать настолько быстро, что участник не захочет платить значительную премию за возможность немедленного использования оцениваемого актива,

б) оцениваемый актив непосредственно не приносит дохода, а специфический характер актива не позволяет пользоваться доходным подходом и/или сравнительным подходом,

в) используемая база оценки основывается в основном на затратах замещения, таких как «восстановительная стоимость».

67. Используя затратный подход при наличии следующих дополнительных обстоятельств, оценщику следует принять во внимание возможность применения иных прочих подходов и проведения согласования/взвешивания результатов с ними – с целью подтверждения показателя стоимости, полученного в рамках использования затратного подхода:

a) участники могли бы рассмотреть возможность воссоздания актива с сопоставимой полезностью, но существуют потенциальные барьеры нормативно-правового характера или же связанные с существенными затратами времени на создание актива,

б) затратный подход используется для проверки обоснованности других подходов (например, применение затратного подхода для проверки того, может ли бизнес, оцениваемый как «действующее предприятие», обладать большей денежной стоимостью при ликвидации),

в) актив был недавно создан, так что допущениям, которыми пользуются при затратном подходе, присуща высокая степень достоверности.

68. Стоимость частично завершенного актива, как правило, будет отражать затраты, понесенные в процессе создания актива до настоящего момента (и то, действительно ли такие затраты вносят вклад в стоимость), а также ожидания участников в отношении стоимости имущества после его завершения, но в ней также учитываются затраты и время, необходимые для завершения актива, и соответствующие корректировки на прибыль и риск.

69. Существуют три метода затратного подхода:

метод затрат замещения, который показывает стоимость путем расчета затрат на аналогичный актив, предлагающий равноценную полезность,

метод затрат воспроизводства (затратный метод), который показывает стоимость путем определения затрат на воссоздание точной копии актива,

компонентный метод, с помощью которого рассчитывают стоимость актива путем суммирования отдельных стоимостей его составных частей.

70. Как правило, затраты замещения – это затраты, имеющие отношение к определению цены, которую заплатит участник в той мере, в какой они связаны с воссозданием полезности актива, а не точных физических свойств актива. Обычно затраты замещения корректируются с учетом физического износа и всех соответствующих форм устаревания. После проведения всех таких корректировок их можно называть «амортизированными затратами замещения».

71. Основные этапы действий при использовании метода затрат замещения следующие:

a) расчет всех затрат, которые бы понес типичный участник, желающий создать или приобрести актив, обеспечивающий равноценную полезность,

б) определение того, существует ли обесценение в связи с физическим, функциональным и внешним устареванием оцениваемого актива,

в) вычет совокупной амортизации-обесценения из общей суммы затрат для получения стоимости оцениваемого актива.

72. Обычно затраты замещения относятся к современному эквивалентному активу, представляющему собой такой актив, который выполняет те же функции и обеспечивает равноценную полезность, что и оцениваемый актив, но который имеет современный дизайн и построен или произведен с использованием современных экономически эффективных материалов и технологий.

73. Метод затрат воспроизводства будет уместен при наличии следующих обстоятельств:

a) затраты на современный эквивалентный актив больше, чем затраты на воссоздание точной копии рассматриваемого актива,

б) полезность, приносимая оцениваемым активом, может быть обеспечена только точной его копией, а не современным эквивалентным активом.

74. Основные этапы в применении метода затрат воспроизводства таковы:

a) расчет всех затрат, которые бы понес типичный участник, нацеленный на создание точной копии оцениваемого актива,

б) определение того, имеется ли какое-либо обесценение, вызванное физическим, функциональным или внешним устареванием у оцениваемого актива,

в) вычет совокупной амортизации-обесценения из общей суммы затрат для получения стоимости оцениваемого актива.

75. Компонентный метод, называемый также «методом базисных активов», как правило, используется по отношению к инвестиционным компаниям или другим видам активов или предприятий, для которых стоимость, прежде всего, обусловливается стоимостью их вложений либо имущества.

76. Основные этапы при использовании компонентного метода следующие:

a) проведение оценки каждого составляющего актива (компонента), который входит в состав оцениваемого актива, применяя соответствующие подходы и методы оценки,

б) суммирование стоимости составляющих активов с тем, чтобы получить стоимость оцениваемого актива.

77. В затратном подходе следует охватывать все затраты, которые понесет типичный участник. Учитываемые элементы затрат могут отличаться в зависимости от типа актива и должны бы включать в себя прямые затраты (материалы и оплата труда) и косвенные затраты (транспортные расходы, затраты на монтажные работы, вознаграждения специалистов и прочие вознаграждения, накладные расходы, налоги, затраты на финансирование норма прибыли/ предпринимательская прибыль лица, создающего актив), которые возможно возникнут в процессе замещения/воспроизводства актива на дату оценки.

78. В затратном подходе понятие «амортизация» относится к поправкам, внесенным в расчетные затраты создания актива равной полезности с целью отражения влияния любого устаревания на стоимость оцениваемого актива.

79. Поправки/корректировки, связанные с амортизацией, как правило, рассматриваются для следующих видов устаревания:

a) физический износ: любая потеря полезности из-за ухудшения физического качества актива или его составных частей вследствие возраста и использования;

б) функциональный износ: любая утрата полезности в результате низкой производительности/эффективности оцениваемого актива по сравнению с его современным аналогом, например, устаревшие дизайн, спецификация или технология;

в) внешнее или экономическое устаревание: любая потеря полезности, вызванная экономическими или местными условиями, внешними по отношению к активу. Этот вид устаревания может быть временным или постоянным.

80. При расчете износа/устареваний следует принимать во внимание физический и экономический срок полезного использования актива. Физический срок полезного использования указывает на то, как долго может использоваться актив до того, как он окажется изношенным или когда его ремонт перестанет быть экономически целесообразным при условии проведения планового обслуживания, но без учета каких-либо возможностей для переоборудования или реконструкции. Экономически целесообразный срок полезного использования указывает на то, как долго актив может приносить финансовую прибыль или создавать нефинансовые выгоды при его текущем использовании. Это будет зависеть от степени функционального или экономического устаревания, которому был подвержен актив.

81. За исключением некоторых видов экономического или внешнего устаревания, большинство видов устареваний (износа) измеряются путем сравнения оцениваемого актива и гипотетического актива, на основе которого рассчитывались затраты замещения или воспроизводства.

82. Физический износ может определяться двумя способами:

1) устранимый физический износ, т.е. затраты на восстановление/ устранение износа,

2) неустранимый физический износ, при котором учитывается возраст актива, предполагаемый совокупный срок полезного использования и оставшийся срок полезного использования, когда корректировка на физический износ равна соотношению прошедшего срока полезного использования и ожидаемого совокупного срока полезного использования. Совокупный предполагаемый срок полезного использования может быть выражен любым разумным способом, включая предполагаемый срок полезного использования в годах, количестве пройденного километража, единицах продукции и т. д.

83. Оценщику следует иметь в виду существование двух форм функционального устаревания:

избыточные капитальные затраты, которые могли быть обусловлены произошедшими изменениями в дизайне, материалах строительства, технологии или технологиях производства, что приводит к доступности современных эквивалентных активов с более низкими капиталовложениями по сравнению с оцениваемым активом,

избыточные эксплуатационные затраты, которые могут возникнуть в результате усовершенствований дизайна или недоиспользования производственных мощностей, что приводит к доступности современных эквивалентных активов с более низкими эксплуатационными затратами по сравнению с оцениваемым активом.

84. Экономическое устаревание может быть обусловлено тем, что внешние факторы влияют на отдельный актив или все активы, задействованные в бизнесе, и корректировку на него следует делать после учета физического износа и функционального устаревания.

85. Денежные средства и их эквиваленты не подвержены устареванию и не корректируются. Ликвидные активы не должны корректироваться до уровня ниже их рыночной стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода.

VII. Заключение

86. Если, используя разные подходы и методы оценки, оценщики получают значительные расхождения в показателях стоимости, следует провести анализ, чтобы понять, почему так отличаются показатели стоимости, поскольку обычно нецелесообразно просто арифметически взвешивать два или более расходящихся показателя стоимости. В таких случаях оценщикам следует учесть нормы пункта 8 настоящего стандарта для решения вопроса, может ли какой-либо один из примененных подходов/методов обеспечить получение более адекватного или более надежного показателя стоимости.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 7 «Оценка бизнеса и права участия в бизнесе»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом Международных стандартов оценки и Национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки: предприятий в целом, акций, паев в паевых фондах, долей в уставном капитале. Принципы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке бизнесов (хозяйствующих субъектов) и прав участия в них. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке бизнесов и их имущественных прав.

3. Для целей настоящего Национального стандарта оценки под бизнесом понимается коммерческая, промышленная, сервисная или инвестиционная деятельность, направленная на извлечение экономических выгод. Бизнес может быть представлен в любой форме предусмотренной законодательством. Стоимость бизнеса может отличаться от суммы стоимостей отдельных активов или обязательств, составляющих такой бизнес.

4. Когда проводится оценка отдельных активов или обязательств, принадлежащих бизнесу, оценщикам следует руководствоваться стандартом для данного вида актива или обязательства (НСО № 8 «Оценка стоимости недвижимости», НСО № 9 «Оценка стоимости машин и оборудования», НСО № 10 «Оценка стоимости нематериальных активов».

5. Оценка бизнесов требуется для различных целей, включая приобретение, слияние и продажа предприятий, налогообложение, судебные разбирательства, и финансовой отчетности.

II. Область применения

6. Для целей настоящего Национального стандарта оценки объектами оценки могут выступать:

а) предприятия целиком: корпорация, компания, акционерное общество, общество с ограниченной ответственностью, партнерство, совместное предприятие, или индивидуальные предприниматели и др.

б) акции, паи в паевых фондах, доли в уставном капитале.

в) имущественный комплекс предприятия, организации или его часть как обособленное имущество действующего бизнеса

7. Оценщики должны определить, будет ли относиться стоимостная оценка ко всей компании, акциям или пакету акций в этой компании (контрольный или неконтрольный пакет) или к конкретному направлению хозяйственной деятельности компании (т.е. оценка некоторой бизнес-линии как инвестиционного проекта компании). Вид предусмотренной оценки должен соответствовать цели оценки и представляться как часть оценочного задания (см. НСО № 2 «Задание на оценку»). Особенно важно дать четкое определение бизнесу или праву участия в нем, которое подлежит оценке: даже когда оценка проводится в отношении всего бизнеса целиком, уровни, на которых эта оценка может быть выражена, могут быть разные. Например:

a) стоимость предприятия: часто характеризуется как совокупная стоимость собственного капитала бизнеса плюс сумма долга или долговых обязательств, за вычетом любой денежной наличности или ее эквивалентов, имеющихся в наличии для исполнения таких обязательств;

б) стоимость совокупного инвестированного капитала: общая сумма денег, которые к настоящему моменту были инвестированы в бизнес, независимо от их источника, часто характеризуется как стоимость совокупных активов за вычетом краткосрочных обязательств и денежной наличности;

в) операционная стоимость: общая стоимость основной (операционной) деятельности бизнеса, за исключением стоимости любых неоперационных активов и обязательств;

г) стоимость собственного капитала: стоимость бизнеса для всех его акционеров/учредителей.

III. Требования стандарта

8. Оценка стоимости бизнеса состоит из следующих этапов:

• определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

• сбор и анализ информации;

• выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;

• согласование результатов, примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

• составление отчета об оценке.

9. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

10. Задание на оценку должно содержать следующую дополнительную к указанной в Национальном стандарте оценки (НСО № 2 «Задание на оценку») информацию:

а) данные об объекте оценки, в частности:

• при оценке акций - количество, тип, номер и дата государственной регистрации выпуска акций;

• при оценке доли в уставном капитале организации - размер оцениваемой доли;

• при оценке пая в паевом фонде - размер оцениваемого пая, количество паев;

• при оценке имущественного комплекса организации - описание его состава.

б) полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), акции, паи в паевом фонде, доли в уставном капитале, имущественный комплекс которой оцениваются (далее также - организация, ведущая бизнес), а также ее место нахождения.

Оценка имущественного комплекса или его части осуществляется исходя из предпосылки сохранения деятельности организации, при этом состав имущественного комплекса должен быть точно идентифицирован.

11. Оценщик анализирует и представляет в отчете об оценке информацию о состоянии и перспективах развития отрасли, в которой функционирует организация, ведущая бизнес, в том числе информацию о положении организации, ведущей бизнес, в отрасли и другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объекта оценки.

12. Оценщик анализирует и представляет в отчете об оценке информацию, характеризующую деятельность организации, ведущей бизнес, в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки, в том числе:

а) информацию о создании и развитии бизнеса, условиях функционирования организации, ведущей бизнес;

б) информацию о выпускаемой продукции (товарах) и (или) выполняемых работах, оказываемых услугах, информацию о результатах производственно-хозяйственной деятельности за репрезентативный период (под репрезентативным периодом понимается период, на основе анализа которого возможно сделать вывод о наиболее вероятном характере будущих показателей деятельности организации);

в) финансовую информацию, включая годовую и промежуточную (в случае необходимости) финансовую (бухгалтерскую) отчетность организации, ведущей бизнес, информацию о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период;

г) прогнозные данные, включая бюджеты, бизнес-планы и иные внутренние документы организации, ведущей бизнес, устанавливающие прогнозные величины основных показателей, влияющих на стоимость объекта оценки.

13. Оценщик анализирует и представляет в отчете об оценке информацию об объекте оценки, в том числе:

а) информацию о структуре уставного капитала, паевого фонда организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - номинальную стоимость и количество размещенных и голосующих обыкновенных акций, номинальную стоимость и количество голосующих и неголосующих привилегированных акций, при оценке долей в уставном (складочном) капитале - размер уставного капитала, количество и номинальную стоимость долей, при оценке паев в паевых фондах - размер паевого фонда, количество паев;

в) информацию о правах, предусмотренных учредительными документами организации, ведущей бизнес, в отношении владельцев обыкновенных и привилегированных акций, паев в паевом фонде, долей в уставном капитале;

г) информацию о распределении прибыли организации, ведущей бизнес, в частности, при оценке стоимости акций - о дивидендной истории (дивидендных выплатах) организации за репрезентативный период, при оценке долей в уставном капитале - о размере части прибыли организации, распределяемой между учредителями;

14. Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать следующую рыночную информацию:

• макроэкономическую, содержащую информацию о состоянии национальной экономики и ее влиянии на данное предприятие;

• о регионе, в котором располагается предприятие;

• о рынке/сегменте рынка, к которому относится предприятие.

IV. Подходы и методы оценки

15. При проведении оценки бизнесов и прав участия в них оценщик может использовать три основных подхода к оценке: сравнительный. доходный, и затратный (или обосновать отказ от применения). При выборе подхода и метода оценки, наряду с требованиями настоящего стандарта, оценщик должен руководствоваться требованиями описанные в НСО № 6 «Подходы и методы оценки».

16. Выбор установленных НСО N 7 методов в рамках каждого подхода к оценке осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.

Сравнительный подход

17. Сравнительный подход часто применяется при оценке бизнесов и прав участия в них, поскольку эти активы часто отвечают критериям, изложенным в НСО №6 «Подходы и методы оценки».

18. Три наиболее распространенных источника данных, которыми пользуются при проведении оценки бизнесов и прав участия в них с использованием сравнительного подхода, таковы:

a) публичные рынки ценных бумаг, на которых свободно обращаются доли участия в аналогичных коммерческих предприятиях,

б) рынок слияний и поглощений, на котором покупаются и продаются целые компании или контрольные доли коммерческих предприятий,

в) ранее совершенные сделки с долями оцениваемого бизнеса или предложения по ним.

19. При использовании сравнительного подхода необходимо иметь достаточно оснований (сопоставимости) для подбора аналогов бизнеса и проведения сравнения с ними. Подобные аналоги бизнеса должны бы относиться к той же отрасли, что и оцениваемый бизнес, или к отрасли, которая

реагирует на те же экономические показатели. Среди факторов, которые следует учитывать при рассмотрении вопроса о наличии разумных оснований для проведения сравнения, можно выделить следующие:

a) сходство с оцениваемым бизнесом с учетом качественных и количественных характеристик,

б) объем и возможность проверки данных о схожих бизнесах,

в) действительно ли цена схожего бизнеса соответствует условиям сделки, совершаемой на строго коммерческих началах, и условиям упорядоченной сделки.

20. При использовании сравнительного подхода оценщик должен:

• осуществить подбор предприятий-аналогов;

• определить параметры сравнения предприятий и провести расчет мультипликаторов;

• провести выбор величины мультипликаторов и определить стоимость объекта оценки;

• внести итоговые корректировки.

21. Для расчета мультипликатора необходимо:

• определить цену продажи или иную стоимостную основу для предприятий-аналогов;

• выбрать подходящие финансовые или иные показатели предприятий-аналогов.

Финансовые или иные показатели, учитываемые в мультипликаторах, должны рассчитываться на один и тот же момент времени или за один и тот же временной период относительно даты оценки для оцениваемого и сопоставимых предприятий.

22. При использовании того или иного рыночного мультипликатора могут оказаться необходимыми корректировки как в отношении оцениваемой компании, так и в отношении компаний-аналогов.

23. Стоимость объекта оценки сравнительным подходом определяется путем согласования результатов, полученных умножением выбранных величин мультипликаторов на соответствующие финансовые или иные показатели объекта оценки.

24. Оценщиком вводятся (или обосновывается отказ от введения) следующие итоговые поправки:

• на наличие незадействованных в формировании дохода активов;

• на недостаток (избыток) собственного оборотного капитала;

• на ликвидность (в случае оценки закрытого предприятия по открытым аналогам);

• на степень контроля.

Доходный подход

25. При применении доходного подхода оценщикам следует руководствоваться требованиями НСО №6 «Подходы и методы оценки».

26. Для оценки стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

метод дисконтирования денежных потоков - стоимость объекта оценки определяется суммированием приведенных на дату оценки по ставке дисконтирования денежных потоков в прогнозный период и по окончании прогнозного периода;

метод капитализации дохода - стоимость объекта оценки определяется делением величины дохода за единичный период на соответствующую этому доходу ставку капитализации.

27. При определении стоимости объекта оценки с использованием доходного подхода оценщику следует:

а) выбрать метод (методы) проведения оценки объекта оценки, связывающий (связывающие) стоимость объекта оценки и величины будущих денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес. Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности, ожидающиеся в расчете на вложения собственников (собственный капитал). Расчет может осуществляться через прогнозируемые денежные потоки или иные показатели деятельности в расчете на вложения всех инвесторов, связанных на дату проведения оценки с организацией, ведущей бизнес (инвестированный капитал), стоимость собственного капитала определяется далее путем вычитания из полученной стоимости величины обязательств такой организации (не учтенных ранее при формировании денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес);

б) определить продолжительность периода, на который будет построен прогноз денежных потоков или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес (прогнозный период). Продолжительность прогнозного периода зависит от ожидаемого времени достижения организацией, ведущей бизнес, стабилизации результатов деятельности или ее прекращения. В отчете об оценке должно содержаться обоснование продолжительности периода прогнозирования;

в) на основе анализа информации о деятельности организации, ведущей бизнес, которая велась ранее в течение репрезентативного периода, рассмотреть макроэкономические и отраслевые тенденции и провести прогнозирование денежных потоков или иных прогнозных финансовых показателей деятельности такой организации, используемых в расчете согласно выбранному методу проведения оценки объекта оценки;

г) определить ставку дисконтирования и (или) ставку капитализации, соответствующую выбранному методу проведения оценки объекта оценки.

Расчет ставки капитализации, ставки дисконтирования должен соответствовать выбранному методу проведения оценки объекта оценки и виду денежного потока (или иного потока доходов, использованного в расчетах), а также учитывать особенности построения денежного потока в части его инфляционной (номинальный или реальный денежный поток) и налоговой (доналоговый или посленалоговый денежный поток) составляющих;

д) если был выбран один из методов проведения оценки объекта оценки, при которых используется дисконтирование, определить постпрогнозную (терминальную) стоимость. Постпрогнозная (терминальная) стоимость - это ожидаемая величина стоимости на дату окончания прогнозного периода;

е) провести расчет стоимости собственного или инвестированного капитала организации, ведущей бизнес, с учетом рыночной стоимости неоперационных активов и обязательств, не использованных ранее при формировании денежных потоков, или иных финансовых показателей деятельности организации, ведущей бизнес, выбранных в рамках применения доходного подхода;

ж) провести расчет стоимости объекта оценки.

28. В зависимости от структуры капитала (соотношения собственного капитала и заемного капитала) предприятия оценщик использует денежный поток на собственный капитал или денежный поток на инвестированный капитал, которые рассчитываются на доналоговой или посленалоговой основе, в номинальных или в реальных денежных потоках.

29. Доходы и денежные потоки, связанные с бизнесами и правами участия в них, можно определять разными способами, и они могут основываться на базе как до уплаты налогов, так и после уплаты налогов. Используемая ставка капитализации или дисконтирования должна соответствовать применяемому типу дохода или денежного потока.

30. Следует, чтобы используемый тип дохода или денежного потока соответствовал типу оцениваемого права участия. Например:

a) стоимость предприятия обычно определяется по денежным потокам на базе до расходов по обслуживанию долга (денежный поток на инвестированный капитал) и с использованием соответствующей ставки дисконтирования, применимой к денежным потокам на уровне предприятия, например, средневзвешенные затраты на капитал (WACC),

б) стоимость собственного капитала может быть определена с использованием денежных потоков на собственный капитал, определенных на базе после обслуживания долга, и с использованием соответствующей ставки дисконтирования, применимой к денежным потокам на уровне собственного капитала, например, ставки, основанной на затратах на привлечение собственного капитала.

31. В рамках доходного подхода необходимо рассчитать ставку капитализации при капитализации дохода или денежного потока и ставку дисконтирования при дисконтировании денежного потока. При расчете соответствующей ставки учитываются такие факторы, как уровень процентных ставок, ставок отдачи, которые ожидают участники по аналогичным инвестициям, а также риск, сопряженный с ожидаемым потоком выгод.

32. В методах, в которых используется дисконтирование, ожидаемый рост может быть явным образом учтен в прогнозируемом доходе или денежном потоке. В методах с использованием капитализации ожидаемый рост обычно учитывается в ставке капитализации. Если прогнозируемый денежный поток представлен в номинальном выражении, следует использовать ставку дисконтирования, в которой учтено ожидание будущих изменений цен из-за инфляции или дефляции. Если прогнозируемый денежный поток представлен в реальном выражении, следует использовать ставку дисконтирования, в которой не учтено ожидание изменения цен в связи с инфляцией или дефляцией.

33. В рамках доходного подхода часто используют ретроспективную финансовую отчетность предприятия в качестве руководства по оцениванию будущего дохода или денежного потока у этого предприятия. Выявление ретроспективных тенденций с течением времени с помощью анализа финансовых коэффициентов может оказать помощь в получении необходимой информации для оценки рисков, сопряженных с ведением коммерческой деятельности в данной отрасли, и определить перспективы будущей деятельности.

34. Ставка дисконтирования для денежного потока на собственный капитал рассчитывается одним из следующих методов:

• метод оценки капитальных активов;

• метод кумулятивного построения;

Для расчета ставки дисконтирования для денежного потока на инвестированный капитал применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

35. Определение стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода осуществляется одним из следующих методов:

капитализацией денежного потока первого года после окончания прогнозного периода по модели Гордона, если предполагается стабилизация денежных потоков;

• по стоимости чистых активов или по цене предполагаемой перепродажи, если по окончании прогнозного периода предполагается продажа бизнеса;

• по ликвидационной стоимости, если по окончании прогнозного периода предполагается ликвидация бизнеса.

36. Текущая стоимость объекта оценки рассчитывается как сумма текущих стоимостей денежных потоков в прогнозный период и текущей стоимости бизнеса по окончании прогнозного периода.

37. Оценщиком вводятся (или обосновывается отказ от введения) следующие итоговые поправки:

на наличие незадействованных в формировании денежного потока активов;

на избыток или недостаток собственного оборотного капитала;

на степень контроля и ликвидность, если объектом оценки является доля в собственности.

38. При применении метода капитализации дохода оценщик должен:

• провести анализ ретроспективной и текущей финансовой отчетности и при необходимости ее нормализацию;

• выбрать вид и величину дохода, который будет капитализирован;

• рассчитать ставку капитализации;

• определить текущую стоимость объекта оценки;

• внести итоговые поправки.

39. В качестве величины дохода, подлежащего капитализации, принимается величина будущего дохода за следующий после даты оценки год.

40. Ставка капитализации должна соответствовать выбранному виду дохода и рассчитывается:

методом рыночной экстракции, при наличии данных о сделках или предложениях по аналогичным объектам;

учетом в ставке дисконтирования постоянного темпа изменения дохода.

41. Для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо прибавить рыночную стоимость незадействованных в формировании денежного потока активов (в случае их наличия).

Если объектом оценки является доля собственности в бизнесе, оценщиком вносятся поправки на степень контроля и ликвидность.

Затратный подход

42. При проведении оценки бизнеса или долей участия в нем с использованием затратного подхода оценщикам следует руководствоваться требованиями НСО №6 «Подходы и методы оценки».

43. Для оценки стоимости бизнеса затратным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки:

• метод чистых активов - стоимость бизнеса определяется как разность между рыночными стоимостями всех активов предприятия и его обязательствами;

• метод ликвидационной стоимости - стоимость бизнеса определяется как разность между стоимостью имущества, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и затратами на ликвидацию.

44. При применении метода чистых активов оценщик должен:

• изучить состав активов и обязательств по последнему на дату оценки бухгалтерскому балансу предприятия;

• определить наличие не учтенных в балансе активов и обязательств;

• составить оценочный баланс, в котором активы и обязательства учитываются по рыночной стоимости;

• на основе оценочного баланса определить рыночную стоимость суммы активов и рыночную стоимость суммы обязательств;

• определить стоимость собственного капитала предприятия путем вычитания из рыночной стоимости активов рыночной стоимости обязательств.

45. При применении метода ликвидационной стоимости оценщик должен:

• изучить состав активов и обязательств по последнему на дату оценки бухгалтерскому балансу предприятия;

• определить наличие не учтенных в балансе активов и обязательств;

• рассчитать текущую стоимость активов предприятия на базе их рыночной стоимости с учетом скидки на укороченный (по сравнению с типичным, для соответствующего актива) срок продажи;

• определить затраты на ликвидацию;

• из текущей стоимости активов вычесть затраты на ликвидацию и прибавить (вычесть) операционную прибыль (убытки) ликвидационного периода (в случае ее наличия);

• рассчитать текущую стоимость обязательств предприятия;

• определить ликвидационную стоимость предприятия, как разность между скорректированной текущей стоимостью активов и текущей стоимостью обязательств предприятия.

V. Согласование результатов примененных подходов оценки

и определение итоговой стоимости объекта оценки

46. Согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями НСО N 6.

47. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

• цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

• специфику оцениваемого бизнеса и его активов;

• вид стоимости;

• количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки;

48. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

VI. Заключительные положения

49. Имущественные права, привилегии или условия, которые присущи рассматриваемой доли собственности, независимо от того, является ли она индивидуально-предпринимательской или же имеет корпоративную или партнерскую форму, требуют рассмотрения в процессе оценки. Права собственности/имущественные права обычно определяются в пределах юрисдикции с помощью нормативно-правовых документов, таких как устав акционерного общества, положения меморандума о хозяйствующем субъекте, учредительный договор, внутренние нормативные документы, соглашения о партнерстве и соглашения с акционерами (в совокупности --- «корпоративные документы»).

50. Учредительные документы могут содержать ограничения на передачу права собственности (доли) или другие ограничения, имеющие отношение к оценке стоимости. Например, в учредительных документах может быть оговорено, что право участия должно оцениваться как пропорциональная доля

от всего выпущенного акционерного капитала, независимо от того, представляет ли оно контрольную или неконтрольную долю участия. В каждом случае права, присущие оцениваемой доле, и права, связанные с любой другой формой/классом участия в бизнесе, должны рассматриваться в самом начале.

51. Следует проводить различие между правами и обязательствами, присущими самой доле участия, и теми правами и обязательствами, которые могут иметь отношение только к конкретному акционеру (т. е. правами и обязательствами, которые указаны в договоре с текущими акционерами, и которые могут и не относиться к потенциальному покупателю доли собственности). В зависимости от используемой базы (или баз) оценки, оценщику может потребоваться проанализировать только права и обязательства, присущие оцениваемой доле, либо также одновременно и права и обязательства, присущие оцениваемой доле, и права и обязательства, относящиеся к конкретному ее владельцу.

52. При выполнении оценки следует учитывать все права и привилегии, относящиеся к оцениваемому бизнесу или праву участия в нем.

53. При проведении оценки бизнеса или долей участия в нем часто бывает необходимо полагаться на информацию, полученную от руководства, представителей руководства или других специалистов. Оценщик должен оценить разумность информации, полученной от руководства, представителей руководства или других специалистов, и определить, следует ли полагаться на такую информацию для целей оценки.

54. Несмотря на то, что стоимость на определенную дату отражает ожидаемые выгоды от будущего владения, рассмотрение истории бизнеса полезно потому, что она может предоставить руководство по поводу ожидаемых результатов на будущее. Поэтому оценщикам следует учитывать ретроспективную финансовую отчетность предприятия в рамках задания на оценку. В тех случаях, когда предполагается, что эффективность работы бизнеса будет существенно отличаться от ретроспективных показателей, оценщик должен понять, почему ретроспективная эффективность не способна обусловить будущие ожидания по поводу функционирования бизнеса.

55. При проведении всех прогнозов/оценок важно иметь представление о важных экономических тенденциях и конкретных отраслевых тенденциях. Такие вопросы, как политическая перспектива, государственная политика, валютные курсы, инфляция, процентные ставки и активность на рынке, могут по-разному

влиять на активы в разных отраслях и / или секторах экономики. Эти факторы могут быть особенно важны при оценке бизнесов и прав участия в них, поскольку компании могут иметь сложные структуры, включая несколько месторасположений и типов операций. Например, на бизнес могут влиять экономические и отраслевые факторы, связанные с:

a) зарегистрированным местонахождением компании и правовой формой бизнеса,

б) характером коммерческой деятельности и местом ведения каждого вида хозяйственных операций (т. е. производство может осуществляться в другом месте и не там, где проводятся исследования и разработки),

в) тем местом, где бизнес продает свои товары и / или услуги,

г) валютой (валютами), которая используется в бизнесе,

д) местом, где находятся поставщики рассматриваемого бизнеса, а также

е) к какой налоговой и правовой юрисдикции(-ям) относится рассматриваемый бизнес.

56. Оценка права участия в бизнесе актуальна только в контексте финансового положения бизнеса в определенный момент времени. Важно понимать характер активов и обязательств бизнеса и определять, какие объекты необходимо использовать в операционной деятельности, приносящей доход бизнесу, а какие объекты являются избыточными или «лишними» для нужд бизнеса на дату оценки.

57. Большинство методов оценки не учитывают стоимость активов, которые не нужны для функционирования бизнеса. Например, в оценке бизнеса, выполненной с использованием мультипликатора EBITDA (прибыли до вычета налогов, процентов, амортизации материальных и нематериальных активов), будет отражена только стоимость активов, используемых в целях получения такого показателя EBITDA. Если у бизнеса имеются недействующие активы или обязательства, например, неиспользуемое производственное оборудование, стоимость такого бездействующего производственного оборудования не будет отражена в оценке. В зависимости от уровня оценки стоимости, соответствующего оценочному заданию, возможно будет необходимо отдельно определять стоимость неоперационных активов и добавить ее к стоимости основной деятельности.

58. Предприятия могут иметь неучтенные активы и / или обязательства, которые не отражаются в балансе. Такие активы могут включать в себя нематериальные активы, машины и оборудование, которые полностью изношены, а также правовые обязательства / исковые претензии.

59. Если неоперационные активы и обязательства рассматриваются по-отдельности, оценщику следует принять необходимые меры для того, чтобы доходы и расходы по неоперационным активам были исключены из измерений денежных потоков и прогнозов, которыми пользуются в процессе оценки.

60. Если при проведении оценки используется информация, полученная от публичных компаний, то в ценах обращающихся акций уже подразумевается стоимость неоперационных активов, если таковые имеются. В связи с этим, оценщики должны рассмотреть возможность корректировки информации, получаемой от публичных компаний, с целью исключения стоимости, доходов и

расходов, связанных с неоперационными активами.

61. Финансирование компаний зачастую осуществляется за счет сочетания акционерного капитала и заёмных средств. Но нередко оценщикам могут предложить провести оценку только собственного (акционерного) капитала компании или определенного класса участия в акционерном капитале бизнеса. Несмотря на то, что акционерный капитал или определенный класс участия в акционерном капитале иногда можно оценить напрямую, вначале для такого бизнеса следует определить «стоимость предприятия», и затем эта стоимость будет распределяться между заемным капиталом и акционерным капиталом.

62. В ситуациях, когда стоимость долга может отличаться от его балансовой стоимости, оценщикам следует либо оценить соответствующий долг непосредственно, либо использовать метод, с помощью которого можно будет надлежащим образом распределить стоимость между долговыми обязательствами и всеми долевыми ценными бумагами.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 8 «Оценка недвижимости»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки недвижимости. Принципы и нормы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке недвижимости. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке недвижимости.

3. Для целей настоящего национального стандарта оценки к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, присоединенные к земле, подземные и надземные присоединения, все долговременные присоединения к зданиям, встроенные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

4. Стоимость недвижимости определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав.

5. Имущественные права на недвижимое имущество представляет собой право владения, распоряжения, пользования или занятия земли и зданий.

.

II. Область применения

6. Для целей настоящего Национального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - незастроенные земельные участки, застроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, а также доли в праве на объект недвижимости, если это не противоречит действующему законодательству.

7. НСО № 8 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости недвижимости и экспертизе достоверности отчетов об оценке стоимости недвижимости.

III. Требования стандарта

8. Оценка стоимости недвижимости состоит из следующих этапов:

• определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

• сбор и анализ информации;

• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ) недвижимости;

• выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;

• согласование результатов, примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки;

• составление отчета об оценке.

9. В целях соблюдения требований об описании объема исследования, характера и источника значимой информации из НСО №1 «Задание на оценку» и НСО №2 «Проводимые исследования и соответствие стандартам» должны быть рассмотрены следующие вопросы:

a) доказательства, необходимые для проверки права на недвижимое имущество, и любые значимые связанные права;

б) объем всех проводимых осмотров;

в) ответственность за информацию о площади земельного участка и площадей всех этажей здания;

г) ответственность за подтверждение характеристик и состояния всего здания;

д) объем исследований в отношении характера, спецификаций и адекватности предоставляемых коммунальных услуг;

е) наличие какой-либо информации о грунте и состоянии фундаментов;

ж) ответственность за выявление фактических и возможных экологических рисков;

з) правовые разрешения или ограничения на использование имущества и любых зданий.

10. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

11. Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в НСО №1 «Задание на оценку» информацию:

• состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

• характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

• права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

12. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

IV. Сбор информации и анализ рынка

13. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.

14. Источниками информации об объекте оценке являются:

• исходная информация, предоставляемая заказчиком или иным уполномоченным лицом;

• информация, полученная в ходе проведения осмотра оценщиком объекта оценки и по результатам интервьюирования собственника и (или) пользователей объекта оценки;

• информация, полученная от третьих лиц и организаций, а также опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет.

15. Исходная информация должна содержать:

• свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• документ, подтверждающий право пользования земельным участком;

• решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка;

• кадастровые документы на здания и сооружения;

• проектго-сметную документацию. Акт государственной приемки (при наличии),

• документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки;

• документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемых улучшений;

• информацию о существующем использовании объекта оценки;

• сведения о происхождении и истории развития объекта недвижимости;

• сведения о планах развития (новое строительство, реконструкция, ремонт) объекта оценки и его частей;

• справку о балансовой (остаточной и первоначальной) стоимости объекта оценки по состоянию на последнюю отчетную дату в отношении объектов, принадлежащих юридическим лицам;

• ретроспективную и прогнозную финансовую информацию, включая основные показатели коммерческого использования объекта (годовые эксплуатационные расходы по статьям затрат, доходы от эксплуатации объекта по источникам доходов).

Предоставляемая исходная информация считается достоверной, если она заверена подписью и печатью (если объект оценки принадлежит юридическому лицу) собственника объекта оценки.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки оценщик может расширить перечень исходной информации или запросить необходимую информацию в процессе проведения оценки.

16. Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

17. Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

г) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

V. Анализ наиболее эффективного использования

17. В контексте большинства баз оценки оценщик должен учитывать наиболее эффективное использование недвижимого имущества, которое может отличаться от его текущего использования (см. НСО № 5 «Базы оценки»). Его рассмотрение особенно важно для оценки стоимости недвижимого имущества, использование которого может смениться с одного вида использования на другое или которое обладает потенциалом развития. Анализ наиболее эффективного использования является неотъемлемой частью определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

18. Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

19. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

20. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

21. Пределы проведения анализа наиболее эффективного использования и количество вариантов альтернативного использования, подлежащих рассмотрению, устанавливаются в зависимости от условий задания на оценку и особенностей объекта оценки.

Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа:

для земельного участка как свободного (без улучшений);

для земельного участка с существующими улучшениями.

22. Использование земельного участка с существующими улучшениями признается наиболее эффективным, если его рыночная стоимость превышает стоимость свободного (без улучшений) земельного участка.

В отчете об оценке должно быть указано, какому из вариантов использования земельного участка соответствует полученная величина рыночной стоимости объекта оценки.

23. Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

24. По результатам анализа наиболее эффективного использования оценщиком делается вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию, в зависимости от которого осуществляется выбор наиболее целесообразных подходов и методов оценки:

при совпадении наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного - применяются все подходы оценки;

при несовпадении наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного в случае сохранения существующих улучшений - применяются затратный и доходный подходы оценки;

при несовпадении наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного в случае необходимости реконструкции существующих улучшений - применяются затратный подход и метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода;

при несовпадении наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями и ННЭИ земельного участка как свободного в случае необходимости сноса существующих улучшений - сравнительный подход с учетом затрат на снос и метод дисконтирования денежных потоков доходного подхода.

VI. Подходы и методы оценки

25. К оценке прав на недвижимое имущество могут быть применены три основных подхода. При выборе подхода и метода в дополнение к требованиям настоящего стандарта оценщик должен соблюдать требования НСО №6 «Подходы и методы оценки».

26. Выбор установленных НСО № 8 методов в рамках каждого подхода к оценке осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.

Сравнительный подход

26. При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимости. В качестве единицы сравнения применяется:

цена за единицу площади здания или земельного участка (квадратный метр, сотку, гектар);

цена за единицу объема здания (кубический метр);

цена за место, номер и другие единицы измерения для объектов оценки, оцениваемых на основе коммерческого потенциала.

27. При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

• расходы после покупки;

• вид использования;

• местоположение объекта;

• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

Доходный подход

28. Для получения результатов оценки в рамках доходного подхода используются различные методы, общность которых состоит в том, что стоимость основывается на фактических или предполагаемых доходах, которые получает или может получить собственник. В случае инвестиционного имущества такой доход может быть в форме арендной платы, а в случае занимаемого собственником здания он может представлять собой предполагаемую арендную плату (или сэкономленную арендную плату), с учетом того, какие затраты понес бы собственник в случае аренды эквивалентного помещения.

29. Для некоторых прав на недвижимое имущество, доходо-приносящие характеристики такого имущества будут тесно связаны со специфическим использованием или бизнесом/торговой деятельностью (например, гостиницы, поля для гольфа и т.д.). В случае, если здание подходит только для определенного вида торговой деятельности, доход от него часто будет связан с фактическими или потенциальными денежными потоками, которые будут возникать у собственника здания вследствие осуществляемой торговой деятельности.

30. Для определения стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

• метод прямой капитализации;

• метод дисконтирования денежных потоков

31. Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

32. В качестве ожидаемого дохода, подлежащего преобразованию, принимается один из следующих его видов:

потенциальный валовой доход, представляющий собой доход, который можно получить от недвижимости при ее полной загрузке без учета всех потерь и расходов;

действительный валовой доход, получаемый вычитанием из потенциального валового дохода потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости;

чистый операционный доход, получаемый вычитанием из действительного валового дохода операционных расходов, не включающих амортизационные отчисления.

33. Ставка капитализации в зависимости от структуры доходов оцениваемого актива и имеющейся информации, рассчитывается одним из следующих методов:

методом рыночной выжимки;

методом связанных инвестиций;

методом учета возмещения капитальных затрат.

Ставка капитализации должны соответствовать виду преобразуемого дохода.

34. Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

35. При применении метода дисконтирования денежных потоков оценщик:

определяет длительность прогнозного периода;

рассчитывает величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период;

рассчитывает стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода;

рассчитывает ставку дисконтирования;

определяет стоимость объекта оценки путем суммирования текущих стоимостей денежных потоков и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.

36. В качестве величины денежных потоков, получаемых в прогнозный период, принимается один из следующих видов дохода:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток до уплаты налогов, равный чистому операционному доходу за минусом затрат по обслуживанию долга.

Денежные потоки рассчитываются в номинальных или в реальных величинах.

37. Ставка дисконтирования рассчитывается одним из следующих методов:

• методом кумулятивного построения;

• методом сравнения альтернативных инвестиций;

• методом выделения из рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Ставка дисконтирования должна соответствовать виду применяемого денежного потока и рассчитываться в одинаковых с ним величинах.

38. Оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Затратный подход

39. При применении затратного подхода оценщики должны следовать рекомендациям, содержащимся в НСО №6 «Подходы и методы оценки».

40. Его можно использовать в качестве основного подхода, когда нет ни сведений о ценах сделок с аналогичными объектами недвижимого имущества, ни идентифицированных фактических или условных потоков дохода, которые будут поступать владельцу недвижимости.

41. В некоторых случаях, даже когда имеются сведения о ценах рыночных сделок или идентифицируемые потоки дохода, затратный подход может быть использован в качестве вторичного или подтверждающего подхода.

42. Затратный подход используется при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

43. Стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

• определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

• расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

• определение прибыли предпринимателя;

• определение износа и устареваний;

• определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

• определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

44. Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

45. Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

• данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

• данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

• сметных расчетов;

• информации о рыночных ценах на строительные материалы;

• других данных;

46. Затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

47. Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

48. Величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

49. Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

50. Стоимость имущественных прав на земельный участок, который рассматривается как свободный (без улучшений) в предположении его наиболее эффективного использования, рассчитывается одним из следующих методов:

• методом сравнительного анализа продаж;

• методом распределения;

• методом выделения;

• методом капитализации земельной ренты;

• методом остатка для земли;

• методом предполагаемого использования земельного участка.

51. Для расчета восстановительной или замещающей стоимости улучшений применяется один из следующих методов:

• метод сравнительной единицы;

• метод разбивки по компонентам;

• метод единичных расценок, имеющий две основные разновидности - ресурсный метод и базисно-индексный метод;

• метод аналогов.

VII. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки

52. Согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями НСО № 6.

53. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

• цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

• специфику оцениваемого объекта;

• вид стоимости;

• количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки;

54. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

VIII. Заключительные положения

55. Результаты оценки стоимости недвижимости, проведенной в соответствии с требованиями НСО № 8, могут быть использованы лицами, на балансе которых находится объект оценки, для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности в случае, если нормативно-правовые акты, касающиеся бухгалтерского учета и отчетности, предусматривают отступление от общих правил оценки активов на основе первоначальной (исторической) стоимости.

56. Базой оценки для недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, является рыночная стоимость при существующем использовании. К данной категории недвижимости относятся гостиницы, рестораны, бары, коммерческие медицинско-оздоровительные заведения, объекты спорта, досуга и развлечения и другие подобные объекты.

Объекты недвижимости, оцениваемые на основе коммерческого потенциала, оцениваются исходя из возможной прибыли (до вычета процентов, налогов и амортизации материальных и нематериальных активов) с использованием метода дисконтирования денежных потоков или метода прямой капитализации.

Кроме имущественных прав на земельный участок и улучшений, в оценку недвижимости, оцениваемой на основе коммерческого потенциала, включаются оборудование и принадлежности, соединенные с недвижимостью, а также передаваемый гудвилл (за исключением товарно-материальных запасов).

Передаваемый гудвилл является нематериальным активом, возникающим благодаря специфическому названию, репутации бизнеса, предпочтениям клиентов, месторасположению, сервисной продукции и аналогичным факторам, приносящим экономические выгоды.

57. Стоимость объекта незавершенного строительства затратным подходом рассчитывается одним из способов:

рассчитывается восстановительная стоимость или стоимость замещения объекта незавершенного строительства за вычетом накопленного износа;

рассчитывается стоимость законченного строительством объекта недвижимости за вычетом затрат на завершение строительства.

К рассчитанной стоимости прибавляется рыночная стоимость прав на земельный участок.

Стоимость объекта незавершенного строительства доходным подходом определяется методом дисконтирования денежных потоков с учетом инвестиций на завершение или реконструкцию (перепрофилирование) объекта оценки.

Сравнительный подход к оценке объекта незавершенного строительства применяется при наличии необходимых рыночных данных о продажах аналогов.

58. Стоимость поврежденной в результате воздействия природных или техногенных факторов недвижимости соответствует восстановительной стоимости или стоимости замещения данной недвижимости за вычетом затрат на восстановление. В случае отказа от восстановления стоимость недвижимости определяется как разница между стоимостью имущественных прав на земельный участок как свободный и затрат по его очистке от поврежденного имущества.

59. При определении стоимости встроенных помещений, являющихся частью здания, не учитывается стоимость имущественных прав на земельный участок.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 9 «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Принципы и нормы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

II. Область применения

3. НСО № 9 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности и экспертизе достоверности отчетов об оценке стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Настоящий стандарт применяется для оценки всех видов нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности на территории Республики Узбекистан.

4. Для целей настоящего Национального стандарта оценки объектами оценки могут выступать нематериальные активы - активы, которые не имеют материально-вещественной формы, проявляют себя своими экономическими свойствами, дают выгоды их собственнику (правообладателю) и генерируют для него доходы (выгоды), в том числе:

а) связанные с маркетингом (сбытом) нематериальные активы используются в основном в целях маркетинга и продвижения продукции или услуг. Примерами являются товарные знаки, бренды, торговые названия, уникальные торговые дизайны и названия интернет-доменов;

б) связанные с потребителями нематериальные активы – это списки клиентов, портфель будущих (невыполненных) заказов, клиентские договоры, а также договорные и недоговорные отношения с клиентами;

в) связанные с творческой деятельностью нематериальные активы возникают на основании прав на получение выгод от использования таких активов как, например, драматургические произведения, литературные произведения, фильмы и музыка, рисунки, фотографии, видеозаписи, телевизионные программы, а также от использования объектов, защита которых основывается на недоговорных авторских правах;

г) связанные с договорами нематериальные активы - это стоимость прав, возникающих из договорных соглашений. Примерами являются лицензионное соглашение и договор об уплате роялти, договоры на поставку или оказание услуг, договоры о рекламе, строительстве, управлении, лизинговые соглашения, разрешения, права на трансляцию, контракты на услуги, трудовые договоры и соглашения об ограничении конкуренции, а также права на использование природных ресурсов;

д) связанные с технологиями нематериальные активы возникают из договорных или недоговорных прав на использование патентованной или непатентованной технологии (ноу-хау), баз данных, формул, проектов, программного обеспечения, процессов или рецептов, изобретений, полезных моделей и промышленных образцов.

5. Оценщики должны четко понимать предмет и цель проводимой оценки нематериального актива. Какие нематериальные активы должны подлежать оценке и как определяются эти нематериальные активы - будет зависеть от цели оценки, и то, каким образом будут определяться нематериальные активы, может привести к значительной разнице в стоимости.

6. Гудвилл представляет собой любую будущую экономическую выгоду, возникающую в результате коммерческой деятельности, права участия в бизнесе или в результате использования группы активов, и которая не была уже отдельно признана в каком-либо другом активе. Стоимость гудвилла обычно определяется как остаточная сумма, остающаяся после вычета из стоимости бизнеса стоимости всех идентифицируемых материальных, нематериальных и денежных активов,

скорректированных с учетом фактических или потенциальных обязательств. Гудвилл часто представляет собой превышение цены реального или предполагаемого приобретения компании над стоимостью других идентифицированных активов и обязательств компании.

7. Оценка нематериальных активов осуществляется для различных целей:

a) для целей финансовой отчетности: оценка нематериальных активов часто требуется в связи с проведением учета сделок по объединению бизнеса, приобретениями и реализацией активов и при проведении анализа на предмет обесценения;

б) для целей налоговой отчетности: оценка нематериальных активов часто необходима при проведении анализа ценообразования, планирования и учета налогов на имущество и дарение;

в) нематериальные активы могут быть предметом судебного разбирательства, требующего оценочного анализа при таких обстоятельствах, как споры между акционерами, расчеты ущерба и прекращение супружеских отношений (развод);

г) оценка нематериальных активов может потребоваться в случае других предусмотренных законом или юридических случаев, таких как разбирательства в связи с принудительным отчуждением собственности;

д) в рамках оказания общих консалтинговых услуг, при предоставлении залогового обеспечения и заключении договоренностей о поддержке сделок;

е) определения стоимости имущественных вкладов в уставный капитал;

ж) страхования объектов интеллектуальной собственности и рисков правообладателей при их использовании;

з) уступки прав на объекты интеллектуальной собственности и выдаче лицензии на их использование;

и) в других случаях, не противоречащих законодательству Республики Узбекистан.

III. Требования стандарта

8. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности состоит из следующих этапов:

а) определение задания на оценку и заключение договора об оценке актива;

б) идентификация объекта оценки;

в) сбор и анализ информации;

г) выбор, обоснование и применение подходов и методов оценки;

д) согласование результатов, полученных при применении различных подходов оценки и определение итоговой стоимости актива;

е) составление отчета об оценке.

9. Задание на оценку объекта нематериальных активов и интеллектуальной собственности должно содержать следующую дополнительную к указанной в НСО №1 «Задание на оценку» информацию:

а) о режиме предоставленной правовой охраны интеллектуальной собственности, включая объем, сроки, территории правовой охраны, наличие ограничений (обременений) в отношении исключительных прав на интеллектуальную собственность;

б) об объеме прав на интеллектуальную собственность, подлежащих оценке;

в) о совокупности объектов (или единой технологии, или сопутствующих активах), в состав которой входит объект оценки.

г) расчетная величина лицензионного вознаграждения (далее - роялти).

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать дополнительные условия.

10. При идентификации нематериальных активов и интеллектуальной собственности оценщик устанавливает соответствие представленной документации фактическому состоянию объекта оценки и имущественных прав на него. Также проводится анализ возможных допущений и ограничительных условий, которые могут возникнуть в процессе оценки.

11. Идентификация объекта оценки предполагает:

а) установление факта наличия (предполагаемого наличия) объекта оценки и правоустанавливающих документов на него;

б) определение вида имущественных прав на объект оценки;

в) установление целей, способов и других существенных фактов использования объекта оценки;

г) определение даты начала использования.

IV. Сбор информации и анализ рынка

12. Для определения стоимости объекта оценки оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся создание и использование оцениваемого объекта.

Анализ рынка объекта оценки выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния макроэкономических факторов, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение и анализ сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект:

анализ создания и предоставления правовой охраны аналогичным объектам нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

анализ текущего состояния, перспектив и тенденций развития отрасли, к которой относится объект оценки;

анализ сделок (лицензионных договоров и договоров об отчуждении исключительного права) с объектом оценки либо объектом-аналогом (при наличии);

анализ сделок, связанных с объединением бизнеса, имеющего идентичные или аналогичные нематериальные активы (при наличии);

в) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых с объектом оценки аналогов. В числе основных факторов, подлежащих анализу, могут быть рассмотрены: тенденция изменения количества аналогов, сопоставимых с объектом оценки; тенденция изменения лицензионных договоров; ставки роялти; тенденция импорта и экспорта технологий, аналогичных объекту оценки; иные факторы, влияющие на конкуренцию и ценообразование на рынке технологий или объектов авторского и (или) смежного права, или средств индивидуализации и других объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов;

г) основные выводы относительно рынка создания и использования объекта оценки, а также рынка продукции (товаров, работ, услуг), производимой и реализуемой с использованием объекта оценки.

13. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.

14. Источниками информации об объекте оценке являются:

• исходная информация, предоставляемая заказчиком или иным уполномоченным лицом;

• информация, полученная в ходе проведения осмотра оценщиком объекта оценки и по результатам интервьюирования собственника и (или) пользователей объекта оценки;

• информация, полученная от третьих лиц и организаций, а также опубликованная в средствах массовой информации и сети Интернет.

15. Исходная информация должна содержать сведения:

об объекте оценки, позволяющие однозначно идентифицировать данный объект, включая описание материального носителя, на котором закреплен нематериальный актив;

о правообладателе объекта оценки;

о затратах, понесенных на создание нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

о преимуществах, приносимых нематериальными активами и интеллектуальной собственностью;

о прибыли, приносимой использованием нематериальными активами и интеллектуальной собственностью;

о технико-экономических параметрах использования объекта оценки;

отчеты по финансово-хозяйственной деятельности правообладателя нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки оценщик может расширить перечень исходной информации или запросить необходимую информацию в процессе проведения оценки.

V. Подходы и методы оценки

16. К оценке прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности могут быть применены три основных подхода. При выборе подхода и метода в дополнение к требованиям настоящего стандарта оценщик должен соблюдать требования НСО №6 «Подходы и методы оценки».

17. Выбор установленных НСО № 9 методов в рамках каждого подхода к оценке осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.

Сравнительный подход

18. При использовании сравнительного подхода стоимость нематериального актива определяется, исходя из рыночной активности (например, сделки с идентичными или аналогичными активами).

19. Сделки с участием нематериальных активов также часто включают другие активы, например, сделки по объединению бизнеса, где также присутствуют нематериальные активы.

20. Оценщикам следует применять сравнительный подход к оценке нематериальных активов при условии, что выполняются следующие условия:

a) доступна информация о сделках между независимыми сторонами, в которые вовлечены идентичные или аналогичные нематериальные активы, на дату оценки или близко к дате оценки;

б) доступна информация, достаточная для того, чтобы оценщик мог сделать корректировки с целью учета всех существенных различий между оцениваемым нематериальным активом и активами, участвующими в таких сделках.

21. Неоднородный характер нематериальных активов и тот факт, что сделки с нематериальными активами редко совершаются отдельно от других активов, означает, что только в редких случаях можно найти рыночные данные о сделках с идентичными активами. Если рыночные данные и имеются, то, как правило, они относятся к аналогичным, но не идентичным активам.

22. Метод сопоставимых сделок является, как правило, единственным методом сравнительного подхода, который может быть применен к нематериальным активам.

23. При использовании данного метода сравнительного подхода стоимость нематериальных активов определяется путем сопоставления фактических цен недавних продаж, либо цен предложений, установленных путем исследования информации о спросе и предложении на аналогичные объекты.

24. Метод сопоставимых сделок предполагает следующую последовательность действий:

производится выбор одного и более идентичных сравнимых объектов или двух и более аналогичных сравнимых объектов, цена продажи (предложения) которых известна с высокой долей достоверности;

рассчитываются индексы по каждому фактору отличия аналога от оцениваемого объекта (отрасль, в которой используется нематериальный актив, ценность и защищенность нематериального актива, размер предприятия (малое, среднее, крупное), где используется нематериальный актив, масштаб использования нематериального актива, срок использования нематериального актива, риск использования нематериального актива, другие достоверные факторы сравнения);

стоимость каждого аналога приводится к стоимости оцениваемого нематериального актива с помощью вышеуказанных индексов;

рассчитывается рыночная стоимость нематериального актива как средняя величина приведенной стоимости аналогов.

25. Для сравнения объекта оценки с другими объектами, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

режим предоставленной правовой охраны, включая переданные права и сроки использования интеллектуальной собственности;

условия финансирования сделок с нематериальными активами, включая соотношение собственных и заемных средств;

изменение цен на нематериальные активы за период с даты совершения сделки с объектом-аналогом до даты проведения оценки;

отрасль, в которой были или будут использованы нематериальные активы;

территория, на которую распространяется действие предоставляемых (оцениваемых) прав;

функциональные, технологические, экономические характеристики выбранных объектов-аналогов, аналогичные соответствующим характеристикам объекта оценки;

спрос на продукцию, которая может производиться или реализовываться с использованием объекта оценки;

срок использования объекта оценки, в течение которого объект оценки способен приносить экономические выгоды;

другие характеристики нематериального актива, влияющие на стоимость.

26. В редких случаях ценная бумага, в значительной степени аналогичная оцениваемому нематериальному активу, может обращаться на открытом рынке, что позволяет использовать метод публичных компаний-аналогов.

Доходный подход

27. При использовании доходного подхода стоимость нематериального актива определяется на основании приведенной стоимости дохода, денежных потоков или экономии на издержках, относящихся к оцениваемому нематериальному активу в течение экономического срока его службы.

28. При определении того, нужно ли применять доходный подход к оценке нематериальных активов, оценщики должны следовать требованиям НСО №6 «Подходы и методы оценки».

29. Доход, связанный с нематериальными активами, часто включается в цену, оплачиваемую за товары или услуги. Многие методы доходного подхода применяются с целью выделения экономических выгод, связанных с оцениваемым нематериальным активом.

30. Доходный подход является наиболее распространенным методом, применяемым в оценке нематериальных активов, и он часто используется при проведении оценки:

a) технологий,

б) нематериальных активов, связанных с клиентом (например, журналы невыполненных (будущих) заказов, контракты, договорные отношения),

в) торговых названий/товарных знаков/брендов,

г) лицензий на осуществление деятельности (например, соглашения о франчайзинге, лицензии на добычу, строительство, игры, вещательный спектр и т.п.),

д) соглашений об ограничении конкуренции.

31. Для оценки стоимости объекта доходным подходом оценщиком применяется один из следующих методов, основанных на преобразовании ожидаемых от объекта оценки доходов в единую величину стоимости на дату оценки:

метод прямой капитализации;

метод дисконтирования денежных потоков.

32. Использование доходного подхода возможно при получении доходов (выгод) от использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Доходом от использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности является разница между денежными поступлениями и денежными расходами (далее - денежный поток), получаемая правообладателем за предоставленное право использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности в определенный период времени.

33. Для объектов оценки, приносящих за равные периоды времени денежные потоки от использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности, равные по величине между собой или изменяющиеся одинаковыми темпами, величина стоимости определяется методом прямой капитализации будущих денежных потоков.

34. Определение рыночной стоимости методом прямой капитализации включает следующие этапы:

определение денежных потоков, создаваемых с использованием объекта оценки;

определение величины соответствующей ставки капитализации денежных потоков от использования объекта оценки;

расчет рыночной стоимости объекта оценки путем капитализации денежных потоков от его использования.

35. В случае если денежные потоки, приносимые использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности неравномерны, величина стоимости определяется методом дисконтирования денежных потоков.

36. Определение рыночной стоимости методом дисконтирования денежных потоков включает следующее этапы:

определение величины и структуры денежных потоков, создаваемых с использованием объекта оценки;

определение величины соответствующей ставки дисконтирования;

расчет рыночной стоимости объекта оценки путем дисконтирования всех денежных потоков, связанных с использованием объекта оценки.

37. Для построения дохода (денежного потока) от использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности оценщиком используется один из следующих методов:

а) метод избыточных прибылей,

б) метод освобождения от роялти,

в) метод преимущества в прибылях или метод “с учетом” и “без учета”,

г) метод гринфилда (метод зеленого поля),

д) метод дистрибьютора,

е) метод выигрыша в себестоимости,

ж) метод экономии на эксплуатационных затратах.

Метод избыточных прибылей

38. Согласно методу избыточных прибылей, стоимость нематериального актива оценивается как приведенная стоимость денежных потоков, связанных с рассматриваемым нематериальным активом, за вычетом доли денежных потоков, относящейся к другим активам, необходимым для формирования денежных потоков ("сопутствующие активы"). Этот метод часто применяется при проведении оценки, когда покупателю требуется распределить общую стоимость приобретения бизнеса между материальными активами, идентифицируемыми нематериальными активами и гудвиллом.

39. Сопутствующие активы - это активы, используемые в сочетании с оцениваемым нематериальным активом при генерации предполагаемых денежных потоков, связанных с оцениваемым нематериальным активом. Активы, которые не участвуют в формировании предполагаемых денежных потоков, связанных с оцениваемым нематериальным активом, не являются сопутствующими активами.

40. Метод избыточных прибылей может быть применен с использованием дисконтирования прогнозируемых денежных потоков, или путем капитализации прогнозируемого денежного потока.

41. Метод капитализации обычно подходит только в том случае, если нематериальный актив функционирует стабильно и имеет устойчивые темпы роста/спада, неизменные нормы рентабельности и постоянные уровни сопутствующих активов/начислений на них

42. Поскольку у большинства нематериальных активов экономический срок службы превышает один период, часто наблюдается нелинейный характер их роста / спада, и в динамике могут потребоваться разные уровни начислений на сопутствующие активы. Дисконтирование прогнозируемых денежных потоков является наиболее часто используемым методом избыточных прибылей, поскольку он обеспечивает максимальную гибкость и позволяет оценщикам явным образом прогнозировать изменения исходных расчетных данных.

43. Основными этапами при применении данного метода являются:

a) прогнозирование объема и сроков получения будущих доходов, связанных с рассматриваемым нематериальным активом и соответствующими сопутствующими активами,

б) прогнозирование объема и сроков возникновения расходов, требуемых для формирования дохода от оцениваемого нематериального актива и соответствующих сопутствующих активов,

в) корректировка расходов с тем, чтобы исключить расходы, связанные с созданием новых нематериальных активов, которые не требуются для формирования прогнозируемых доходов и расходов. Показатели рентабельности по методу избыточных прибылей могут быть выше, чем показатели рентабельности для всего бизнеса, поскольку метод избыточных прибылей исключает инвестиции в определенные новые нематериальные активы,

г) определение сопутствующих активов, необходимых для достижения прогнозируемых доходов и расходов. Сопутствующие активы часто включают оборотный капитал, основные средства, укомплектованный штат сотрудников и идентифицируемые нематериальные активы, отличные от оцениваемого нематериального актива,

д) определение соответствующей ставки отдачи на каждый сопутствующий актив на основе оценки риска, связанного с этим активом. Например, активы с низким уровнем риска, такие как оборотный капитал, как правило, будут иметь сравнительно более низкую требуемую отдачу.

Если же дело касается сопутствующих нематериальных активов и высокоспециализированных машин и оборудования, то часто требуется применять сравнительно более высокую отдачу,

е) в каждом прогнозируемом периоде, осуществляется вычет требуемой отдачи по сопутствующим активам из суммы прогнозируемого дохода с целью получения избыточной прибыли, относящейся только к оцениваемому нематериальному активу,

ж) определение соответствующей ставки дисконтирования для рассматриваемого нематериального актива и проведение расчета приведенной стоимости избыточной прибыли или проведение ее капитализации,

з) расчет и добавление налоговой выгоды от амортизации к оцениваемому нематериальному активу в том случае, если это необходимо для целей оценки.

44. Метод избыточных прибылей следует применять только в отношении какого-либо одного нематериального актива по каждому отдельно взятому потоку дохода и прибыли (как правило, это - основной или наиболее важный нематериальный актив).

Метод освобождения от роялти

45. Метод освобождения от роялти, применяемый в рамках доходного подхода, предполагает определение текущей стоимости будущих выгод от использования НМА, которые выражаются в виде платежей роялти, сэкономленных владельцем НМА вследствие наличия у него соответствующих прав.

 

47. В методе освобождения от роялти размер возможных годовых платежей определяется путем умножения годовой выручки от реализации продукции (услуг), выпущенных с применением нематериальных активов и интеллектуальной собственности, на ставку роялти. Данные платежи - роялти рассматриваются как чистый доход (денежный поток), приносимый с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

48. Данный метод состоит из следующих этапов:

определяется полезный срок использования оцениваемых прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности, в период которого ожидается выплата роялти;

составляется прогноз объема продукции (услуг), производимой с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности, в стоимостном или натуральном выражении. Значения этих показателей являются базой для расчета возможных выплат роялти;

определяется ставка роялти;

определяются годовые платежи (роялти) путем расчета процентных отчислений от объема реализации лицензионной продукции (услуг);

выявляются все расходы, связанные с обеспечением действия охранного документа в силе, и расходы, связанные с организационно-правовым обеспечением использования оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности, если такие имеются;

рассчитываются потоки чистых выплат по роялти путем вычитания всех расходов, связанных с обеспечением действия охранного документа в силе и организационно-правовым обеспечением оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

49. В рамках метода освобождения от роялти стоимость нематериального актива определяется, исходя из величины предполагаемых выплат роялти, сэкономленных благодаря владению активом, а не использованию этого актива по лицензии от третьей стороны. По существу, этот метод можно также рассматривать как метод дисконтированных денежных потоков, применяемый к денежным потокам, которые владелец нематериального актива мог бы получить путем предоставления права пользования данным нематериальным активом третьим сторонам за лицензионное вознаграждение.

51. Независимо от того, основывается ли ставка роялти на рыночных сделках или на методе распределения прибыли (или на обоих), при ее выборе следует учитывать характеристики оцениваемого нематериального актива и среду, в которой он используется. Если эти факторы учтены, то формируется основа для выбора конкретной ставки роялти в пределах диапазона наблюдаемых сделок и /или прибыли, возможной для рассматриваемого нематериального актива при ее распределении. Факторы, которые следует учитывать, включают следующие:

a) конкурентоспособная среда,

б) значимость оцениваемого нематериального актива для его правообладателя,

в) жизненный цикл оцениваемого нематериального актива.

52. При выборе ставки роялти оценщику также следует принимать во внимание следующее:

a) При заключении лицензионного соглашения участники, выплачивающие роялти, желают осуществлять выплаты в зависимости от их уровней прибыли и относительного вклада нематериального актива, предоставленного им за лицензионное вознаграждение, в эту прибыль.

б) При рассмотрении наблюдаемых сделок роялти оценщику следует понимать конкретные права, переданные лицензиату, а также любые ограничения.

Метод преимущества в прибылях или метод “с учетом” и “без учета”.

53. Метод преимущества в прибыли основан на учете дополнительной прибыли, полученной от использования объекта оценки. Под преимуществом в прибыли понимается обусловленная использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности дополнительная чистая прибыль, которую получает организация, реализующая продукцию, содержащую нематериальные активы и интеллектуальной собственности, по сравнению с организацией, производящей аналогичную продукцию либо оказывающей аналогичный вид услуг, но не обладающей такими нематериальными активами и интеллектуальной собственности. При отсутствии подобной информации по аналогичным организациям такое сравнение можно осуществить в рамках одной организации путем сопоставления результатов деятельности организации до и после применения оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

54. Источником формирования преимущества в прибыли, которая возникает в результате использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности, может быть:

увеличение цены реализации единицы продукции (услуг);

увеличение объема реализации продукции (услуг) в натуральном выражении;

сокращение расходов, связанных с производством и/или реализацией продукции (услуг).

55. Преимущество основывается как на ретроспективных, так и на ожидаемых показателях прибыли в период оставшегося полезного срока использования прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности.

56. Метод «с учетом» и «без учета» показывает стоимость нематериального актива путем сопоставления двух сценариев: того, в котором оцениваемый нематериальный актив используется предприятием, и того, в котором предприятие не использует оцениваемый нематериальный актив (но все остальные факторы остаются неизменными).

57. Сравнить эти два сценария можно двумя способами:

a) расчет стоимости бизнеса по каждому варианту с определением разницы в стоимости бизнеса, являющейся стоимостью оцениваемого нематериального актива,

б) расчет разницы в прибылях по двум сценариям за каждый будущий период. Приведенная стоимость этих сумм затем используется для получения стоимости оцениваемого нематериального актива.

58. Теоретически, при использовании каждого метода будет получена одинаковая стоимость нематериального актива при условии, что оценщик принимает во внимание не только влияние на прибыль компании, но и дополнительные факторы, например, разницу между двумя сценариями, касающуюся потребностей в оборотном капитале и капиталовложениях.

59. Метод «с учетом» и «без учета» часто используется при оценке соглашений об ограничении конкуренции, но при определенных обстоятельствах может быть уместен и при проведении оценки других нематериальных активов.

60. Основные этапы при применении метода «с учетом» и «без учета» таковы:

a) составление прогнозов выручки, расходов, прогнозирование потребностей в капиталовложениях и оборотном капитале для бизнеса, при условии использования всех активов бизнеса, включая оцениваемый нематериальный актив. Это будут денежные потоки по варианту «с учетом»,

б) использование соответствующей ставки дисконтирования для приведения будущих денежных потоков к их текущей (приведенной) стоимости по варианту «с учетом» и/или расчет стоимости бизнеса по варианту «с учетом»,

в) составление прогнозов выручки, расходов, прогнозирование потребностей в капиталовложениях и оборотном капитале для бизнеса, при условии использования всех активов бизнеса, за исключением оцениваемого нематериального актива. Это будут денежные потоки по варианту «без учета»,

г) использование соответствующей ставки дисконтирования для бизнеса, расчет приведенной стоимости будущих денежных потоков по варианту «без учета» и/или расчет стоимости бизнеса по варианту «без учета»,

д) вычет приведенной стоимости денежных потоков или стоимости бизнеса по варианту «без учета» из приведенной стоимости денежных потоков или стоимости бизнеса по варианту «с учетом»,

е) расчет и добавление налоговой выгоды от амортизации (НВА) к оцениваемому нематериальному активу в том случае, если это необходимо для целей оценки.

61. В качестве дополнительного этапа может потребоваться определение разницы между этими двумя сценариями с учетом взвешивания по вероятности. Например, при оценке соглашения о предотвращении конкуренции физические или юридические лица, являющиеся участниками соглашения, могут выбрать принцип не конкурировать друг с другом, даже если бы соглашение не было заключено.

62. При использовании двух сценариев разницу в стоимости следует отражать исключительно в прогнозах денежных потоков, а не так, чтобы использовать разные ставки дисконтирования в этих двух сценариях.

Метод «гринфилд»

63. Согласно методу «гринфилд» стоимость оцениваемого нематериального актива определяется на основании прогнозов денежных потоков при условии, что только один актив бизнеса является оцениваемым нематериальным активом на дату оценки. Все остальные материальные и нематериальные активы должны быть приобретены, построены или взяты в аренду.

64. По существу, метод «гринфилд» аналогичен методу избыточных прибылей. Однако, вместо вычета начислений на сопутствующие активы из денежного потока с целью отражения вклада сопутствующих активов, метод «гринфилд» предполагает, что правообладатель оцениваемого актива должен построить, приобрести или взять в аренду сопутствующие активы. При строительстве или приобретении сопутствующих активов применяются не затраты на воспроизводство, а затраты на замещение активом эквивалентной полезности.

65. Метод «гринфилд» часто используется для расчетной оценки стоимости основополагающих (бизнесообразующих) нематериальных активов, таких как соглашения о франчайзинге и вещательный спектр.

66. Основные этапы при применении метода «гринфилд» таковы:

a) составление прогнозов выручки, расходов, прогнозирование потребностей в капиталовложениях и оборотном капитале для бизнеса, при условии, что оцениваемый нематериальный актив является единственным активом в собственности бизнеса на дату оценки, и учитывая временной период, необходимый для «наращивания объемов» до стабилизированного уровня,

б) расчетная оценка сроков вложений по приобретению, созданию или взятию в аренду всех других активов, необходимых для ведения операционной деятельности рассматриваемого бизнеса,

в) использование соответствующей ставки дисконтирования для бизнеса, расчет приведенной стоимости будущих денежных потоков для определения стоимости оцениваемого бизнеса с учетом наличия единственного оцениваемого нематериального актива, а также

г) расчет и добавление налоговой выгоды от амортизации (НВА) в отношении оцениваемого нематериального актива в том случае, если это необходимо для целей оценки.

Метод дистрибьютора

67. Метод дистрибьютора, иногда называемый «методом дезагрегации», представляет собой вариант многопериодного метода избыточных прибылей, который иногда используется для оценки нематериальных активов связанных с клиентами. Основная концепция метода дистрибьютора заключается в том, что, как ожидается, коммерческие предприятия, деятельность которых включает в себя разные направления, будут получать прибыль от каждого направления деятельности. Поскольку дистрибьюторы обычно выполняют функции, связанные только с распределением продукции среди клиентов, а не с разработкой интеллектуальной собственности или производством, информация о нормах прибыли, полученных дистрибьюторами, используется для расчетной оценки избыточной прибыли, относящейся к нематериальным активам, связанным с клиентами.

68. Метод дистрибьютора подходит для оценки связанных с клиентами нематериальных активов в том случае, когда другой нематериальный актив (например, технология или бренд) считается основным или наиболее значимым нематериальным активом и оценивается по методу многопериодных избыточных прибылей (методом дисконтирования денежных потоков).

69. Основные этапы при применении метода дистрибьютора таковы:

a) составление прогнозов выручки, относящейся к существующим отношениям с клиентами. В таких прогнозах следует отражать ожидаемый рост выручки от существующих клиентов, а также последствия оттока клиентов,

б) определение сопоставимых дистрибьюторов, у которых построены отношения с клиентами, аналогичные тем, которые имеются у рассматриваемого бизнеса, и расчет норм прибыли, достигаемых этими дистрибьюторами,

в) применение дистрибьюторской нормы прибыли к прогнозируемой выручке,

г) определение сопутствующих активов, имеющих отношение к функции распределения, и которые нужны для обеспечения спрогнозированной выручки и расходов. Как правило, такие дистрибьюторские сопутствующие активы включают оборотный капитал, основные средства и трудовые ресурсы. При этом, дистрибьюторам редко требуются другие активы, такие как товарные знаки или технологии. Уровень требуемых сопутствующих активов должен соответствовать тому уровню, который имеется у участников, выполняющих только дистрибьюторские функции,

д) определение соответствующей ставки отдачи на каждый сопутствующий актив, основанной на оценке риска, связанного с каждым таким активом,

е) в отношении каждого прогнозируемого периода, вычет требуемых отдач на сопутствующие активы из размера спрогнозированной дистрибьюторской прибыли с целью получения избыточной прибыли, относящейся только к оцениваемому нематериальному активу,

ж) определение соответствующей ставки дисконтирования для оцениваемого нематериального актива и расчет приведенной стоимости избыточной прибыли,

з) расчет и добавление налоговой выгоды от амортизации (НВА) к оцениваемому нематериальному активу в том случае, если это необходимо для целей оценки.

Метод выигрыша в себестоимости

70. Выигрыш в себестоимости может быть создан экономией рабочей силы, сырья и материалов, энергоресурсов и других затрат. В таких случаях стоимость нематериальных активов и интеллектуальной собственности измеряется методом выигрыша в себестоимости через определение экономии на затратах в результате использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

71. Применение данного метода подразумевает нахождение величины выигрыша в себестоимости за определенный период времени, не превышающий оставшийся период полезного срока службы нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

72. Данный метод состоит из следующих этапов:

осуществляется сопоставимый анализ себестоимости продукции, произведенной с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности, по сравнению с себестоимостью аналогичной продукции (услуги), произведенной без использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

определяется размер экономии себестоимости, которую ожидается получить от реализации продукции (услуги) с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

определяется период времени, в который ожидается данная экономия.

73. Доход (денежный поток) от использования прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности образуется как разница в экономии себестоимости от деятельности, которая осуществляется с использованием объекта оценки, и себестоимостью, полученной от деятельности, которая осуществляется без использования объекта оценки.

Метод экономии на эксплуатационных затратах

74. Метод экономии на эксплуатационных затратах применяется в случаях, когда хозяйственное использование объекта оценки позволяет сэкономить на затратах, осуществляемых в процессе эксплуатации продукции, изготовленной с использованием оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Применение данного метода подразумевает нахождение величины экономии в эксплуатационных затратах за период времени эксплуатации продукции, изготовленной с использованием объекта оценки.

75. Данный метод состоит из следующих этапов:

осуществляется сопоставимый анализ эксплуатационных затрат на продукцию, произведенную до использования оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности, по сравнению с эксплуатационными затратами на продукцию, произведенную с использованием оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

определяется размер экономии в эксплуатационных затратах, которую ожидается получить в период производства продукции;

определяется объем продукции (услуг), произведенной с использованием оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности за период полезного срока использования прав на него;

определяется денежный поток как экономия в эксплуатационных затратах по всему объему продукции, произведенной в период срока полезного использования нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

Метод выделения доли прибыли экспертным путем

76. Метод выделения доли прибыли экспертным путем применяется в следующих случаях: выделение доли прибыли, приходящейся на нематериальные активы и интеллектуальной собственности, из общей прибыли организации осуществляется оценщиком на основе коэффициентов участия нематериальных активов и интеллектуальной собственности в общей прибыли, отражающих их ценность.

77. Данный метод состоит из следующих этапов:

определяется полезный срок использования оцениваемых прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности, в период которого ожидается выпуск продукции (услуг);

составляется прогноз объема продукции, производимой с использованием данного объекта;

определяется производственная прибыль путем вычитания затрат на производство и реализацию продукции (услуг), изготовленных с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

определяются коэффициенты влияния нематериальных активов и интеллектуальной собственности на полученную прибыль;

рассчитывается доход (денежный поток) от оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

78. Ставка капитализации для денежных потоков, создаваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности, должна учитывать величину ставки дисконтирования (отдачи на капитал) и возврат капитала, инвестированного в приобретение нематериальных активов и интеллектуальной собственности.

79. Ставка дисконтирования рассчитывается одним из следующих методов:

метод кумулятивного построения;

метод средневзвешенной стоимости капитала;

метод оценки капитальных активов.

Затратный подход

80. При использовании затратного подхода стоимость нематериального актива определяется на основе затрат на замещение аналогичным активом или активом, имеющим аналогичный сервисный потенциал или полезность.

81 . При определении необходимости применения затратного подхода к оценке нематериальных активов оценщики должны соблюдать требования НСО №6 «Подходы и методы оценки».

82. В соответствии с этими требованиями, затратный подход обычно применяется в отношении следующих нематериальных активов:

a) программное обеспечение, приобретенное у третьей стороны,

б) программное обеспечение, разработанное своими силами, используемое внутри компании и не подлежащее продаже,

в) укомплектованный штат сотрудников.

83. Затратный подход может быть применен тогда, когда нельзя применить никакой другой подход.

84. Существует два основных метода затратного подхода: метод затрат замещения и метод затрат воспроизводства. Однако многие нематериальные активы не имеют физической сущности, которая может быть воспроизведена, и ценность таких активов, как, например, программное обеспечение, которое может быть воспроизведено, обычно выражена в их функциях / полезности, а не точными кодами. Таким образом, для оценки нематериальных активов наиболее часто применяется метод затрат замещения.

85. Метод затрат замещения предполагает, что участник не заплатил бы за актив больше той суммы затрат, которая была бы понесена в процессе замещения актива другим активом с сопоставимой полезностью или функциональностью.

86. При применении метода затрат замещения оценщикам следует учитывать следующее:

a) прямые и косвенные затраты на замещение полезности актива, включая трудовые ресурсы, материалы и накладные расходы,

б) то, подвержен ли оцениваемый нематериальный актив устареванию. При том, что нематериальные активы не устаревают функционально или физически, они могут подвергаться экономическому устареванию,

в) возможно также включить издержки упущенных возможностей, в которых будут учтены затраты, связанные с невозможностью использовать рассматриваемый нематериальный актив в течение какого-то периода времени, пока будет происходить процесс его создания.

87. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Предполагается возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность.

88. Если воссоздание предполагает полное воспроизводство оцениваемого объекта, применяется метод стоимости затрат на воспроизводство. Если имеется иной объект с такими же свойствами как оцениваемый, можно условно считать его аналогом оцениваемого и применять метод стоимости замещения.

89. Основными методами затратного подхода являются:

метод стоимости создания;

метод стоимости затрат на воспроизводство;

метод стоимости замещения.

Применение методов затратного подхода подразумевает, что вклад нематериальных активов и интеллектуальной собственности в прибыль организации превышает затраты на воссоздание нематериальных активов и интеллектуальной собственности .

Метод стоимости создания

90. В рамках метода стоимости создания затраты на создание оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности, фактически понесенные в прошлом, приводятся к текущей стоимости путем индексации. Стоимость объекта определяется суммированием всех затрат, оцененных в текущих ценах и увеличенных на ставку дохода на инвестиции.

91. Данный метод состоит из следующих этапов:

выявляются все фактические затраты, связанные с созданием и введением в действие оцениваемых объектов, включая расходы по приведению их в состояние, в котором они пригодны к использованию;

затраты корректируются на величину индекса цен (инфляции) с момента осуществления затрат на дату оценки;

скорректированные затраты суммируются и увеличиваются на принятый коэффициент рентабельности (ставку дохода на инвестиции);

определяется величина устаревания объекта;

определяется стоимость создания нематериальных активов и интеллектуальной собственности как разница между суммой скорректированных затрат и величиной устаревания объекта.

Метод стоимости затрат на воспроизводство

92. В основе метода стоимости затрат на воспроизводство лежит определение стоимости прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности на основе расчета затрат на воссоздание с учетом величины прибыли организации. Такое воссоздание предполагает полное воспроизводство (моделирование) калькуляции создания оцениваемых объекта на дату оценки в текущих ценах.

93. Этот метод является наиболее приемлемым в случае отсутствия возможности документального подтверждения фактических данных на создание объекта оценки. При использовании данного метода восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) объекта определяется как сумма затрат, необходимых для создания его новой точной копии. Данные затраты должны быть рассчитаны на основе действующих на дату оценки цен на идентичное сырье, материалы, энергоносители, среднеотраслевую оплату труда и прочие затраты.

94. Данный метод состоит из следующих этапов:

выявляются все необходимые затраты, которые могут быть связаны с созданием и доведением до состояния готовности к использованию объекта оценки в запланированных целях;

устанавливаются на дату оценки цены на сырье, материалы, энергоносители, комплектующие изделия, информация по среднеотраслевой оплате труда работников соответствующей квалификации и иные составляющие, характерные для оцениваемых объектов;

определяется калькуляция стоимости создания объекта;

определяется восстановительная стоимость объекта как сумма затрат, увеличенная на прибыль предпринимателя (ставку дохода на инвестиции);

рассчитывается возможная величина устаревания объекта;

определяется стоимость объекта оценки как разница между восстановительной стоимостью и величиной устаревания объекта.

Метод стоимости замещения

95. Метод стоимости замещения применяется в случаях, когда новую точную копию оцениваемых нематериальных активов и интеллектуальной собственности воссоздать практически невозможно, но возможно заместить аналогом с подобными оцениваемыми объектами потребительскими свойствами, но необязательно идентичный по внешнему виду и структуре составляющих его элементов.

96. Стоимость замещения объекта оценки определяется на основании информации о текущей стоимости расходов по состоянию на дату оценки на создание (разработку) или приобретение аналога, который по своим потребительским, функциональным, экономическим показателям может быть равноценной заменой объекта оценки, что обеспечивает его наиболее эффективное использование.

97. При использовании метода стоимости замещения используют принцип замещения, основанный на том, что стоимость объекта определяется той ценой, которую следует заплатить при покупке объекта аналогичной полезности или с аналогичной потребительной стоимостью.

98. Данный метод состоит из следующих этапов:

исследуется рынок и выявляются аналоги нематериальных активов и интеллектуальной собственности аналогичной полезности или с аналогичными свойствами, устанавливается их рыночная стоимость или сумма затрат на их создание;

стоимость (или затраты на создание) аналогов приводятся к дате оценки путем индексации, в случае если дата продажи (или предложения) аналога отлична от даты оценки оцениваемых объектов;

определение величины устаревания объекта оценки по отношению к аналогу объекта оценки;

расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины устаревания объекта оценки, или определение стоимости объекта исходя из минимальной цены, которую следует заплатить при покупке аналога, эквивалентной полезности.

99. Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием аналога и приведением его в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль предпринимателя - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание объекта.

100. При оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности на основе затратного подхода следует учитывать следующие виды затрат:

затраты на приобретение имущественных прав на нематериальные активы и интеллектуальной собственности;

затраты на создание нематериальных активов и интеллектуальной собственности, включая расходы на лабораторные исследования, научно-исследовательские, опытно-конструкторские, проектно-изыскательские работы;

затраты на амортизацию основных фондов организации, участвующих в работах по созданию объекта оценки;

затраты на доведение нематериальных активов и интеллектуальной собственности до состояния готовности к производству;

затраты на организацию производства товаров (услуг) с использованием нематериальных активов и интеллектуальной собственности или на реализацию нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

затраты на правовую и другие виды охраны нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

другие возможные затраты.

101. При оценке нематериальных активов и интеллектуальной собственности затратным подходом проводятся следующие работы:

определяются затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие нематериальных активов и интеллектуальной собственности на дату оценки;

определяется величина устаревания нематериальных активов и интеллектуальной собственности;

определяется прибыль предпринимателя;

стоимость нематериальных активов и интеллектуальной собственности определяется как разница между величиной затрат и величиной устаревания, увеличенная на прибыль предпринимателя.

VI. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки

102. Согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями НСО № 6.

103. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

• цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

• специфику оцениваемого объекта;

• вид стоимости;

• количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки;

104. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

VII. Заключительные положения

Ставки дисконтирования/Ставки отдачи для нематериальных активов

106. При выборе ставки дисконтирования для нематериального актива оценщикам следует дать оценку рискам, связанным с оцениваемым нематериальным активом.

107. При оценке рисков, связанных с нематериальным активом, оценщику следует принимать во внимание следующие факторы:

a) нематериальные активы часто имеют более высокий уровень риска по сравнению с материальными активами,

б) если нематериальный актив является узкоспециализированным при своем текущем использовании, уровень риска такого актива может быть более высоким по сравнению с активами, имеющими многоцелевое назначение,

в) уровень риска отдельных нематериальных активов может быть более высоким по сравнению с группой активов (или бизнесом в целом),

г) нематериальные активы, используемые для выполнения рискованных (иногда также называемых нестандартными) функций, могут иметь более высокий уровень риска, чем нематериальные активы, используемые для выполнения менее рискованных или рутинных видов деятельности. Например, нематериальные активы, используемые в научно- исследовательских и опытно-конструкторских работах, могут иметь более высокий уровень риска, чем те, которые используются для доставки существующих продуктов или услуг,

д) срок службы актива. Как и в случае с другими инвестициями, нематериальные активы с более длительным сроком службы часто рассматриваются как имеющие более высокий уровень риска, при прочих равных условиях,

е) нематериальные активы с легко оцениваемыми денежными потоками, такие как, например, журнал невыполненных заказов (backlog), могут иметь более низкий уровень риска по сравнению с аналогичными нематериальными активами, денежные потоки по которым сложнее оценить, например, отношения с клиентами.

108. Базовые ставки дисконтирования - это ставки, поддающиеся наблюдению, основываясь на рыночных данных или на наблюдениях по сделкам. Ниже приведены некоторые из базовых ставок, которые оценщикам следует принимать во внимание:

a) безрисковые процентные ставки по сопоставимым срокам погашения, аналогичным сроку службы оцениваемого нематериального актива,

б) затраты на обслуживание долга или ставка процента на заемный капитал со сроками погашения, аналогичными сроку службы оцениваемого нематериального актива,

в) затраты по собственному капиталу или ставки отдачи на собственный капитал для участников, связанных с рассматриваемым нематериальным активом,

г) средневзвешенные затраты на капитал (WACC) участников или компании, владеющих/пользующихся оцениваемым нематериальным активом,

д) в рамках недавно совершенного приобретения бизнеса, включающего оцениваемый нематериальный актив, следует рассмотреть внутреннюю ставку отдачи (IRR) в отношении данной сделки,

е) в рамках проведения оценки всех активов бизнеса, оценщику следует провести анализ средневзвешенной отдачи на активы с целью подтверждения разумности выбранных ставок дисконтирования.

Экономический срок службы нематериального актива

109. Экономический срок службы актива является важным критерием оценки нематериального актива, особенно при применении доходного подхода. Это может быть конечный срок, ограниченный юридическими, технологическими, функциональными или экономическими факторами; другие активы могут иметь неограниченный срок службы. Понятие экономического срока службы нематериального актива отличается от понятия остаточного полезного срока службы для целей бухгалтерского или налогового учета.

110. При проведении оценки экономического срока службы юридические, технологические, функциональные и экономические факторы должны рассматриваться по отдельности и в совокупности. Например, остаточный юридический срок службы фармацевтической технологии, защищенной патентом, может составлять пять лет до истечения срока действия патента, но можно предположить, что конкурирующий препарат с повышенной эффективностью достигнет рынка через три года. Это может привести к тому, что экономический срок службы патента будет равняться только трем годам. Напротив, ожидаемый экономический срок службы технологии может выходить за рамки срока действия патента, если ноу-хау, связанное с технологией, будет иметь ценность в производстве непатентованного лекарственного средства после истечения срока действия патента.

111. При проведении расчетной оценки экономического срока службы нематериального актива оценщику также следует принимать во внимание характер его использования или замены. Некоторые нематериальные активы могут быть заменены одномоментно, когда становится доступной новая, более качественная или более дешевая альтернатива, в то время как другие активы могут заменяться постепенно с течением времени, например, когда разработчик программного обеспечения выпускает новую версию программного обеспечения каждый год, но только заменяет часть

существующего кода в каждом новом выпуске.

112. Существует несколько способов измерения и применения показателей ретроспективной естественной убыли:

a) в том случае, если потеря клиента не зависит от продолжительности отношений, можно исходить из постоянной нормы потерь (в процентах от остатка за предыдущий год) в течение всего периода существования отношений с клиентами,

б) в том случае, если потеря клиента зависит от продолжительности отношений с клиентом, может быть использована переменная норма потерь в течение всего периода существования отношений с клиентом. При наличии таких обстоятельств, как правило, уровень потерь более поздних / новых клиентов выше по сравнению с уровнем потерь более ранних клиентов, отношения с которыми были хорошо налажены,

в) уровень естественной убыли можно измерять, основываясь на показателях выручки или числе клиентов, в зависимости от ситуации и характеристик клиентской группы,

г) может потребоваться подразделить клиентов на разные группы. Например, компания, реализующая продукцию дистрибьюторам и ритейлерам (розничным предприятиям/продавцам), может столкнуться с разными уровнями естественной убыли для каждой группы. Клиентов также можно подразделить на основании других факторов, таких как географические данные, величина потребителя и тип приобретенного продукта или услуги,

д) период, используемый для измерения уровня естественной убыли, может меняться в зависимости от обстоятельств. Например, для коммерческого предприятия, имеющего ежемесячных подписчиков, один месяц без дохода от определенного клиента может указывать на потерю этого клиента. Напротив, для предприятия, выпускающего более крупную продукцию, клиент может считаться «потерянным» только в том случае, если в течение года или более не было продаж продукции этому клиенту.

113. Применение любого показателя естественной убыли должно соответствовать способу его измерения. Правильное применение показателя естественной убыли в первый прогнозный год (и, следовательно, во все последующие годы) должно соответствовать форме расчета.

a) Если уровень естественной убыли измеряется, основываясь на количестве клиентов в начале периода в сравнении с концом периода (обычно год), коэффициент естественной убыли следует применять с использованием конвенции «на середину периода» для первого прогнозного года (так как обычно считается, что потеря клиентов происходит в течение всего года). Например, если уровень естественной убыли измеряется, основываясь на количестве клиентов в начале года (100) в сравнении с количеством, оставшимся в конце года (90), то в среднем в течение этого года у компании было 95 клиентов, исходя из того, что они были потеряны равномерно в течение года. Несмотря на то, что норма естественной убыли может быть представлена в размере 10%, в первый год следует основываться только на половине этого значения.

б) Если уровень естественной убыли измеряется путем анализа погодовой выручки или числа клиентов в годовом исчислении, то итоговый коэффициент естественной убыли следует, как правило, применять без корректировки на середину периода. Например, если уровень естественной убыли измеряется, основываясь на количестве клиентов, приносивших выручку в 1-ый год (100) в сравнении с количеством тех же самых клиентов, приносивших выручку во 2-ой год (90), коэффициент естественной убыли будет отличаться, несмотря на то, что норма опять может быть 10%.

114. Норма естественной убыли, основанная на выручке, может включать рост дохода от существующих клиентов, если только не были сделаны соответствующие корректировки. Обычно наилучшей практикой является покомпонентное разделение роста и убыли при проведении расчетов и применении коэффициентов.

115. Наилучшей практикой для оценщиков также будет ввод исторической выручки в используемую модель для проверки того, насколько точно она проводит прогнозирование фактической выручки от существующих клиентов в последующие годы [ретроспективного периода]. Если норму будущей убыли правильно рассчитали и правильно применили, то модель будет достаточно точной.

Налоговая выгода от амортизации (НВА)

116. В зависимости от цели оценки и используемого метода оценки целесообразно включать НВА в стоимость нематериального актива.

117. Если при проведении оценки нематериального актива используется сравнительный или затратный подход, возможность амортизации актива уже отражена в цене, уплаченной за создание или покупку актива. Однако, при применении доходного подхода, НВА необходимо рассчитать и включить [в оценку], если это представляется целесообразным.

118. Для некоторых целей оценки, таких как финансовая отчетность, соответствующая база оценки предполагает гипотетическую продажу оцениваемого нематериального актива. Как правило, для этих целей НВА следует включать в оценку при применении доходного подхода, поскольку в таком случае типичный участник сможет амортизировать нематериальный актив, приобретенный в такой гипотетической сделке. Для других целей оценки предполагаемая сделка может относиться к бизнесу или к группе активов. Для таких баз оценки может оказаться целесообразным включать НВА в оценку только в том случае, если сделка приводит к повышению стоимости нематериальных активов.

119. Следует имеет ввиду некоторое различие, касающееся выбора соответствующей ставки дисконтирования для использования при расчете НВА. Оценщики могут применять одну из следующих ставок дисконтирования:

a) ставку дисконтирования, подходящую для бизнеса, использующего оцениваемый актив, как, например, средневзвешенные затраты на капитал,

б) ставку дисконтирования, подходящую для оцениваемого актива (т.е. ту, которая была использована для оценки актива).

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 10 «Оценка машин и оборудования»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки машин и оборудования. Принципы и нормы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке машин и оборудования. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке машин и оборудования.

3. Машины и оборудование представляют собой материальные активы, и предназначены для их использования в производстве или поставке товаров или услуг, для сдачи в аренду другим лицам или для административных целей и которые предполагается использовать в течение определенного периода времени.

4. Если эксплуатация машин и оборудования невозможна без использования нематериальных активов (программных средств, специализированных баз данных, лицензий, технической документации и так далее), то в зависимости от задания на оценку стоимость нематериальных активов следует учитывать отдельно или в составе стоимости машин и оборудования.

5. Проведение оценки машин и оборудования часто требуется для различных целей, включая финансовый учет, лизинг, кредитование под обеспечение, снятие с эксплуатации, налогообложение, судопроизводство и процедуры банкротства.

II. Область применения

6. Объектами оценки, на которые распространяется действие НСО № 10 являются:

одна отдельно взятая единица машины или оборудования, либо определенная часть машины или оборудования;

условно независимые друг от друга единицы машин и оборудования (часть производственно-технологической системы или линии);

группы (множества, совокупности) машин и оборудования, части машин и оборудования вместе или по отдельности (далее - машины и оборудование).

производственно-технологические системы: комплекс машин и/или оборудования, связанные между собой производственно-технологическим процессом.

7. НСО № 10 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости машин и оборудования и экспертизе достоверности отчетов об оценке.

III. Требования стандарта

8. Оценка стоимости машин и оборудования состоит из следующих этапов:

определение задания на оценку и заключение договора об оценке;

сбор и анализ информации;

применение подходов и методов оценки;

проведение расчетов и определение стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

9. В целях соблюдения требований об описании объема исследования, характера и источника значимой информации из НСО №1 «Задание на оценку» и НСО №2 «Проводимые исследования и соответствие стандартам» должны быть рассмотрены следующие вопросы:

• состав оцениваемой группы машин и оборудования с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;

• информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов).

10. Оценщику необходимо учитывать степень присоединения или интеграции актива с другими активами. Например:

a) активы могут быть прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без существенного повреждения либо самого актива, либо любой примыкающей конструкции или здания,

б) отдельная машина может быть частью интегрированной производственной линии, где eе функциональность зависит от других активов,

в) оборудование может классифицироваться как составная часть недвижимого имущества (например, системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха). При наличии таких обстоятельств необходимо четко определить, что должно учитываться при оценке, а что нет.

11. Машины и оборудование, связанные с обеспечением или предоставлением коммунальных услуг в здании, часто объединены в единое целое со зданием и после установки не могут быть отделены от него. Эти объекты, как правило, будут включаться в состав имущественных прав на недвижимое имущество. К примерам таких объектов относятся машины, основная функция которых заключается в обеспечении здания электроэнергией, газом, отоплением, охлаждением или вентиляцией, и оборудование, например, лифты. Если для цели оценки необходимо, чтобы такие элементы оценивались по отдельности, задание на оценку должно включать заявление о том, что стоимость объектов, подлежащих отдельной оценке, как правило, будет включаться в состав имущественных прав недвижимого имущества и не может быть реализованной в отдельности. В том случае, когда выполняются различные задания по оценке активов, связанных с имущественными правами на недвижимое имущество, и оценке активов, имеющих отношение к машинам и оборудованию, расположенных в одном и том же месте, необходимо быть осторожным, чтобы избежать упущений либо двойного учета.

12. В силу многоплановости и условий транспортировки большей части машин и оборудования обычно необходимо рассмотреть возможность дополнительных допущений, чтобы описать ситуацию и обстоятельства, в которых проводится оценка таких активов:

a) машины и оборудование оцениваются как единое целое, в месте их установки и как часть действующего бизнеса,

б) машины и оборудование оцениваются как единое целое, в месте их установки, но исходя из допущения, что производственная деятельность еще не началась,

в) машины и оборудование оцениваются как единое целое, в месте их установки, но исходя из допущения, что предприятие закрывается,

г) машины и оборудование оцениваются как единое целое, в месте их установки, но исходя из допущения, что имеет место их вынужденная продажа,

д) машины и оборудование оцениваются по отдельности с целью перемещения с их текущего местоположения.

13. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.

14. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

IV. Сбор информации и анализ рынка

15. Для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок в тех его сегментах, в которых может быть реализована наиболее значимая по стоимости часть оцениваемых машин и единиц оборудования. Исследуются сегменты как первичного, так и вторичного рынка, если для объекта оценки эти виды рынка существуют. Оценщик осуществляет сбор данных о ценах и предложения аналогов, а также о сделках с аналогичными объектами (дата, цена, ценообразующие факторы, источник информации и др.).

16. Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:

технической документации, содержащую сведения о функциональных показателях (производительность или мощность, грузоподъемность, тяговое усилие, размеры рабочего пространства, класс точности, степень автоматизации и т.д.), эксплуатационных показателях (автоматическое, полуавтоматическое или не автоматическое использование, безотказность, долговечность, ремонтопригодность, сохраняемость и т.д.), конструктивных показателях (масса, вес, состав основных конструктивных материалов и т.д.), экономических показателях (характеризующие расходы различных ресурсов при функционировании машин в единицу времени, на единицу продукции или работ) объекта оценки;

экономической документации, содержащую финансовые сведения об объекте оценки (балансовая стоимость, стоимость приобретения, стоимости текущего и капитального ремонта, стоимостные показатели производственной мощности за период времени и т.д.), а также документации о происхождении объекта оценки (договора купли-продажи, акты приемки, другие);

информации о состоянии и динамике рынка (производство, факты продажи, спрос и предложения), к которому относится объект оценки;

другой информации, необходимой для оценки стоимости объекта оценки и составления отчета об оценке.

17. При оценке объекта оценки может быть использована:

информация, полученная от заказчика;

информация, полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенная их подписью;

статистические данные специализированных организаций (отраслевые, аналитические обзоры, обзоры рынка), в том числе опубликованные в средствах массовой информации и сети Интернет;

другая информация (полученная по результатам опроса, интервью и других источников), при этом ответственность за использование данной информации возлагается на оценщика.

V. Базы оценки

18. В соответствии с НСО №5 «Базы оценки» при проведении оценки машин и оборудования оценщик должен выбрать соответствующую базу (базы) оценки.

19. Использование соответствующей базы (баз) оценки и связанной с ней предпосылки оценки является чрезвычайно важным при проведении оценки машин и оборудования, так как в зависимости от того, оценивается ли объект машин или оборудования при условии: «в использовании», «упорядоченной ликвидации» или «вынужденной продажи» может иметь место разница в стоимости. Стоимость большей части машин и оборудования является особенно чувствительной к различным условиям оценки.

20. Примером условий «вынужденной продажи» является случай, когда активы должны быть удалены с места нахождения в сроки, исключающие надлежащий маркетинг по причине того, что подошел срок окончания аренды имущества. Влияние таких обстоятельств на стоимостную оценку требует тщательного рассмотрения. Для того чтобы составить рекомендации о возможно реализуемой стоимости, будет необходимо рассмотреть любые решения, альтернативные варианту продажи из текущего местоположения, такие как, например, целесообразность и затраты на перемещение объекта в другое место с целью его реализации в доступный срок, а также любое уменьшение стоимости в связи с удалением объекта с его рабочего места.

VI. Подходы и методы оценки

21. К оценке машин и оборудования могут быть применены три основных подхода в зависимости от характера активов, имеющейся информации, а также фактов и обстоятельств, имеющих отношение к оценке. При выборе подхода и метода в дополнение к требованиям настоящего стандарта оценщик должен соблюдать требования НСО №6 «Подходы и методы оценки».

22. Выбор установленных НСО № 10 методов в рамках каждого подхода к оценке осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы.

Сравнительный подход

23. Сравнительный подход, как правило, используется для оценки машин и оборудования, которые являются однородными, например, промышленное оборудование, отдельные виды офисного оборудования и др., так как в их отношении можно собрать достаточно данных о недавних продажах аналогичных активов. Тем не менее, многие типы машин и оборудования являются специализированными и там, где отсутствуют прямые свидетельства продаж таких объектов, необходимо проявлять осторожность, предлагая заключение о стоимости с использованием доходного или затратного подхода в условиях недостаточных или отсутствующих рыночных данных.

24. Сравнительный подход основан на определении стоимости объекта оценки исходя из рыночных данных по продажам идентичных объектов и/или аналогов. В случае отсутствия информации о сделках с идентичным объектом или аналогом, применение сравнительного подхода может быть осуществлено на основе информации о предложениях заводов изготовителей, поставщиков.

Выбор аналогов осуществляется на основе их сходства с объектом оценки по техническим, технологическим, физическим и экономическим характеристикам.

25. Сравнительный подход при оценке машин и оборудования реализуется посредством следующих методов:

метод прямого сравнения продаж;

методы статистического анализа.

26. Метод прямого сравнения продаж в сравнительном подходе применяется с использованием соответствующих корректировок (стоимостные и/или процентные) в цены идентичных или аналогичных объектов в зависимости от их отличия от объекта оценки.

27. Методы статистического анализа представляют собой определение статистических связей между переменными, которые изучаются методами корреляционного и регрессионного анализа.

28. Основным требованием в подборе аналогов является сходство в функциональном назначении, по отраслевому назначению и конструктивно-технологическому сходству.

Доходный подход

29. Доходный подход может быть применен к оценке машин и оборудования, если в отношении актива или группы комплементарных (связанных) активов удается выделить конкретные денежные потоки, например, когда рассматривается группа активов, представляющая собой промышленную установку, используемую для производства реализуемой на рынке продукции.

30. В случае применения доходного подхода в оценке машин и оборудования должны учитываться денежные потоки, которые, как ожидается, будут формироваться в течение срока службы актива(ов), а также стоимость актива на конец его срока службы.

31. Доходный подход не применяется при оценке машин и оборудования в рамках совокупного бизнеса.

32. Доходный подход реализуется:

методом прямой капитализации прибыли;

методом остатка;

методом равноэффектного функционального аналога.

33. Метод капитализации прибыли основан на приведении будущей прибыли от эксплуатации объекта оценки к текущей стоимости.

В качестве прибыли принимается годовой чистый денежный поток, генерируемый объектом оценки.

Метод прямой капитализации прибыли применим к объектам оценки, представляющие собой индивидуальный объект, способные генерировать доход независимо от технологического комплекса.

34. Метод остатка основан на капитализации чистого операционного дохода, генерируемой объектом оценки в качестве технологического комплекса.

Применение метода остатка обусловлено тем, что производственное подразделение совокупного бизнеса, в состав которого входит объект оценки в виде технологического комплекса, может быть выделено в отдельный самостоятельный имущественный комплекс, способный обеспечить производственно-технологический цикл независимо от совокупного бизнеса.

35. При отсутствии возможности выделения производственного подразделения вместе с технологическим комплексом, доходный подход к оценке стоимости объекта оценки не применяется.

36. Метод равноэффектного функционального аналога предполагает определение стоимости объекта оценки на основе функциональных и производственных мощностей аналогов, рыночная цена которых известна.

Затратный подход

37. При применении затратного подхода оценщики должны следовать рекомендациям, содержащимся в НСО №6 «Подходы и методы оценки».

38. Затратный подход при оценке стоимости машин и оборудования основан на определении текущей стоимости объекта оценки путем расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа (физического, функционального и экономического).

39. Затратный подход применяется, особенно при оценке отдельных специализированных активов или объектов специального назначения. Первым шагом является расчетная оценка затрат для участника рынка на замещение оцениваемого актива, исходя из того, какие затраты окажутся ниже - затраты воспроизводства или затраты замещения. Затраты замещения представляют собой затраты на приобретение альтернативного актива с эквивалентной полезностью; при этом речь может идти о современном эквиваленте, обеспечивающем те же самые функциональные возможности, или о затратах на воспроизводство точной копии оцениваемого актива. После получения информации о затратах замещения стоимость должна быть скорректирована с целью отражения влияния на эту стоимость физического, функционального, технологического или экономического устаревания.

40. При определенных обстоятельствах фактические затраты компании на приобретение или строительство актива могут оказаться подходящими для использования в качестве затрат замещения актива. Однако до того, как использовать такую информацию о ретроспективных затратах, оценщику следует принять во внимание следующее:

a) сроки возникновения ретроспективных затрат: фактические затраты компании могут быть устаревшими или могут нуждаться в корректировке с учетом инфляции / индексации, чтобы соответствовать их эквиваленту на дату оценки,

б) оценщик должен учитывать возможность того, что затраты, понесенные предприятием, могут не быть историческими по своему характеру из-за применяемого метода учета ранее совершенных сделок или покупки бывших в употреблении машин и оборудования. В любом случае, ретроспективные затраты должны актуализироваться с использованием соответствующих индексов,

в) конкретные затраты, включенные в стоимость: Оценщик должен учитывать все включенные значительные затраты, а также то, вносили ли эти затраты вклад в формирование стоимости оцениваемого актива,

г) нерыночные компоненты: Любые затраты, скидки или возмещения, которые не были бы понесены типичными участниками рынка или не были бы доступны для них, следовало бы исключать из рассмотрения.

41. Определив затраты замещения, необходимо произвести вычеты с целью отражения физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

42. В рамках затратного подхода используются один из следующих методов в зависимости от имеющейся информации:

метод воспроизводства;

метод замещения;

метод расчета по цене однородного объекта;

метод поэлементного расчета;

метод индексации стоимости.

43. Метод воспроизводства для определения стоимости предполагает использование ценовой информации об идентичных объектах.

44. Метод замещения для определения стоимости замещения предполагает использование ценовой информации об аналогах с последующей корректировкой в зависимости от расхождений производственных, технических и технологических характеристик, а также корректировки, учитывающего изменения цен во времени.

45. Метод расчета по цене однородного объекта базируется на определении стоимости объекта оценки на основе ценовой информации об аналоге (цена которого известна) с последующим внесением корректировки на различие в основных производственных показателях.

46. Метод поэлементного расчета применим в случаях, когда объект оценки состоит из нескольких агрегатов, рыночная цена которых известна, а также при условии, что сборка технических агрегатов не сложная.

47. Метод индексации стоимости основан на применении к базовой (первоначальной или восстановительной) стоимости объекта оценки статистических индексов удорожания цен для приведения к текущим ценам.

VII. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки

48. Согласование результатов оценки объекта оценки, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке, и отражение его результатов в отчете об оценке осуществляются в соответствии с требованиями НСО № 6.

49. Согласование, как правило, осуществляется определением удельных весов для результатов оценки, полученных при использовании различных подходов оценки, при этом оценщик должен учесть:

• цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

• специфику оцениваемого объекта;

• вид стоимости;

• количество и качество информации, использованной при применении подходов оценки;

50. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

VIII. Заключительные положения

51. Обычно стоимость машин и оборудования не зависит от способа его финансирования. Тем не менее, в некоторых случаях при проведении оценки возможно будет необходимо принять во внимание способ и стабильность условий финансирования объекта машин и оборудования.

52. Машина или оборудование может являться предметом лизинга или финансового соглашения. Соответственно, такой актив не может быть продан без погашения любых остаточных обязательств перед кредитором или арендодателем в рамках финансового соглашения. Соответствующий платеж может превышать, а может и не превышать необремененную стоимость объекта оборудования. В зависимости от цели оценки может оказаться целесообразным идентифицировать любые обремененные активы и сообщить об их стоимости отдельно от стоимости необремененных активов.

53. Объекты машин и оборудования, удерживаемые на условиях операционной аренды, являются собственностью третьих лиц и, следовательно, не учитываются в оценке активов арендатора при условии, что их аренда соответствует определенным критериям. Однако может потребоваться учет таких активов, так как их наличие может повлиять на стоимость собственных активов, используемых совместно с ними. В любом случае, до проведения оценки оценщику следует установить (совместно с заказчиком), являются ли эти активы предметом операционной аренды, финансовой аренды или арендного финансирования, или залогом в рамках других форм кредитования. Надлежащая база и методология оценки будет затем определена на основании заключения по этому вопросу и учета более широкой цели оценки.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 11 «Оценка товарно-материальных запасов»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки товарно-материальных запасов. Принципы и нормы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке машин и оборудования. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке товарно-материальных запасов.

3. Стоимость товарно-материальных запасов, определенная методами НСО № 11, может существенно отличаться от стоимости этого имущества, определенной в установленном порядке для финансовой отчетности.

4. При применении методов НСОИ № 14 в оценке стоимости товарно-материальных запасов, в процедуре оценки не учитываются затраты пост продажных процедур, прибыль и затраты на оформление договоров.

II. Область применения

5. Объектами оценки, на которые распространяется действие НСО № 11 являются:

товарно-материальные запасы — материальные активы, содержащиеся в целях дальнейшей продажи в ходе нормальной деятельности и находящиеся в процессе производства, а также используемые в процессе производства продукции либо для осуществления административных и социально-культурных функций:

готовая продукция, товары, предназначенные для продажи, в том числе товары в пути;

незавершенное производство;

запасы сырья, материалов, покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, конструкций и деталей, топлива, тары и тарных материалов, запасных частей, прочих материалов, предназначенных для использования в производственном процессе или выполнении работ и оказании услуг.

6. НСО № 11 предназначен для оценочных организаций, оценщиков, заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости товарно-материальных запасов и экспертизе достоверности отчетов об оценке.

III. Требования стандарта

7. Оценка стоимости товарно-материальных запасов состоит из следующих этапов:

определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

сбор и анализ информации;

применение подходов и методов оценки;

проведение расчетов и определение стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

8. Задание на оценку и необходимая информация должна отвечать требованиям об описании объема исследования, характера и источника значимой информации из НСО №1 «Задание на оценку» и НСО №2 «Проводимые исследования и соответствие стандартам».

9. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру (полный, частичный с указанием критериев, без проведения осмотра) и период проведения осмотра. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения, связанные с непроведением осмотра.

10. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

IV. Сбор информации и анализ рынка

11. Основным информационным источником при оценке товарно-материальных запасов являются документы бухгалтерского учета и отчетности юридического лица.

12. В процессе проведения оценки стоимости объекта оценки заказчиком предоставляются:

копии документов финансовой отчетности, предшествующие дате оценки и документы, содержащие информацию о количестве и бухгалтерских данных (ценовую информацию, даты и т.д.) товарно-материальных запасов;

расшифровка статей балансов о товарно-материальных запасах, их количества и единицы измерения;

акт состояния товарно-материальных запасов с указанием качественных характеристик;

другие документы, имеющие отношение к объекту оценки.

При необходимости оценщиком могут быть запрошены документы, являющиеся основанием для принятия товарно-материальных запасов на баланс юридических лиц (договора, акты приемки т.д.).

13. При оценке объекта оценки может быть использована:

информация, полученная от заказчика;

информация, полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц, заверенная их подписью;

статистические данные специализированных организаций (отраслевые, аналитические обзоры, обзоры рынка), в том числе опубликованные в средствах массовой информации и сети Интернет;

другая информация (полученная по результатам опроса, интервью и других источников), при этом ответственность за использование данной информации возлагается на оценщика.

14. В случаях, когда применяемыми оценщиком методами, требуется использование информации о состоянии и динамике рынка, а также о сделках с объектом оценки (дата, цена, ценообразующие факторы, источник информации и др.), то оценщик должен собрать общую информацию о сегменте рынка, к которому относится объект оценки.

15. Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком необходимых для оценки ценообразующих факторов.

16. Информация, предоставленная заказчиком, а также полученная от привлеченных к выполнению работ третьих лиц считается достоверной в том случае, если она:

подписана руководителем и заверена печатью организации (при наличии печати), предоставившей информацию, за исключением информации, полученной оценщиком из средств массовой информации, сети Интернет, по результатам опроса, интервью и других аналогичных источников, которая должна иметь ссылки на соответствующие источники;

подписана руководителем и заверена печатью организации (при наличии печати), к которому относится информация, в случаях, когда документы являются копиями оригинального документа.

17. Оценщик вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество информации, предоставленной заказчиком недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке объектов оценки в соответствии с требованиями НСО № 11.

18. Вся информация и документы, которые стали доступными для оценщика при проведении оценки, должны использоваться в условиях конфиденциальности с учетом требований законодательства.

V. Подходы и методы оценки

19. В рамках НСО № 11 расчет стоимости объекта оценки осуществляется с использованием сравнительного и затратного подходов. При выборе подхода и метода в дополнение к требованиям настоящего стандарта оценщик должен соблюдать требования НСО №6 «Подходы и методы оценки».

20. Выбор установленных НСО № 11 методов в рамках каждого подхода к оценке осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, специфики и перспектив развития объекта оценки, ограничительных условий, наличия и полноты информационной базы. Невозможность или ограничение применения какого-либо из подходов оценщик должен обосновать в отчете об оценке с приведением соответствующих аргументов.

Сравнительный подход

21. Сравнительный подход подразумевает использование рыночной информации о продаже (или предложении) аналогичных объектов на товарном рынке. При этом цены продаж (или предложений) подлежат корректировке с учетом расхождений в характеристиках объекта оценки и аналога.

Сравнительный подход применяется методом прямого сравнения с аналогом.

22. Применение метода сравнительного подхода в оценке стоимости монопольных товаров и высоколиквидных видов товаров, перепродажа которых запрещена законодательством Республики Узбекистан, не допускается.

Затратный подход

23. При применении затратного подхода оценщики должны следовать рекомендациям, содержащимся в НСО №6 «Подходы и методы оценки».

24 При оценке стоимости товарно-материальных запасов затратным подходом, применяются следующие методы:

метод замещения;

метод индексации стоимости;

метод средневзвешенной стоимости;

метод оценки по средней цене.

25. Метод замещения основан на определении стоимости замещения путем использования цен (отпускных, прейскурантных и т.д.) заводов-изготовителей с учетом стоимости накладных затрат (прямых и косвенных).

26. Метод индексации стоимости предусматривает определение восстановительной стоимости путем до оценки первоначальной стоимости товарно-материальных запасов с учетом статистических индексов удорожания.

27. Расчет методом средневзвешенной стоимости подразумевает составление групп и подгрупп товарно-материальных запасов в зависимости от их вида и основывается на присвоении удельных весов к группам и подгруппам товарно-материальных запасов, в зависимости от динамики изменения цен во времени их поступления.

28. Метод оценки по средней цене применяется к однородным группам товаров путем расчета средней стоимости одной единицы товара. Применение данного метода не допустим при значительном колебании цен на товары.

29. В рамках применения методов затратного подхода по НСО № 11, восстановительная стоимость или стоимость замещения корректируется на величину утраты товарной стоимости.

При оценке стоимости «незавершенного производства» в рамках товарно-материальных запасов, корректировка на величину утраты товарной стоимости не производится.

VI. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости объекта оценки

30. Итоговая стоимость объекта оценки представляется в виде единой величины стоимости, которая определяется путем согласования результатов оценок, полученных при оценке разными подходами.

31. Оценщик вправе отказаться от согласования результатов примененных подходов (методов) оценки и в качестве итоговой стоимости рекомендовать результат одного из подходов. Свой отказ оценщик должен отразить в отчете об оценке и привести обоснованные аргументы.

32. При согласовании оценщик должен учесть:

цель оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

специфику объекта оценки;

насыщенность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

способность подхода оценки отразить мотивацию типичных покупателей и продавцов объектов, аналогичных объекту оценки;

способность подхода оценки учитывать конъюнктуру рынка.

33. Выбор метода согласования и удельных весов, а также все сделанные при этом суждения и допущения должны быть обоснованы оценщиком в отчете об оценке.

VII. Заключительные положения

34. Товарно-материальные запасы, числящиеся на балансе и не находящиеся в собственности юридических лиц (товары, оплаченные и подлежащие отгрузке покупателю, консигнационные товары, давальческое сырье и материалы и другие), подлежат оценке с письменного согласия собственника данных активов.

35. Объекты оценки (числящиеся на балансе и/или находящиеся в собственности юридических лиц в качестве товарно-материальных запасов), являющиеся активами законченного производственного цикла (в том числе капитального строительства) по которым приняты отдельные Национальные стандарты оценки оцениваются согласно требованиям соответствующих НСО республики Узбекистан.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 12 «Оценка государственного жилищного фонда в целях приватизации»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Настоящий стандарт содержит требования к проведению оценки государственного жилищного фонда в целях приватизации. Принципы и нормы, изложенные в стандартах: НСО № 1, НСО № 2, НСО № 3, НСО № 4, НСО № 5, НСО № 6 также применяются к оценке государственного жилищного фонда в целях приватизации. Настоящий стандарт содержит дополнительные требования, которые применяются к оценке государственного жилищного фонда в целях приватизации.

II. Область применения

3. Объектами оценки в целях приватизации (далее - объект оценки) государственного жилищного фонда являются:

квартиры многоквартирных домов и одноквартирные дома (части домов), используемые гражданами на условиях договора найма;

незаселенные и освобожденные квартиры, одноквартирные дома (части домов) после окончания их реконструкции, ремонта;

квартиры во вновь построенных домах.

4. НСО № 12 предназначен для оценочных организаций, оценщиков и заказчиков оценочных услуг и подлежит обязательному применению при оказании услуг по оценке стоимости объектов государственного жилищного фонда в целях приватизации и проверки достоверности отчетов об оценке данных объектов.

III. Требования стандарта

5. Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации состоит из следующих этапов:

определение задания на оценку и заключение договора об оценке объекта оценки;

идентификация объекта оценки;

сбор и анализ информации;

расчет итоговой стоимости;

составление отчета об оценке.

6. Задание на оценку и необходимая информация должна отвечать требованиям об описании объема исследования, характера и источника значимой информации из НСО № 1 «Задание на оценку» и НСО № 2 «Проводимые исследования и соответствие стандартам».

7. Задание на оценку устанавливает степень детализации работ по осмотру и период проведения осмотра.

8. Задание на оценку составляется заказчиком совместно с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору об оценке объекта оценки.

9. Идентификация объекта оценки осуществляется оценщиком на основе предоставленной заказчиком и (или) уполномоченным им лицом документации - инвентарного дела жилого дома или жилого помещения путем осмотра, обмера, фотографирования, изучения фактического наличия и состояния объекта оценки, его описания, включающего наименование объекта, его местоположение, количественный и качественный состав, технические характеристики и другие сведения, отражающие специфические особенности объекта оценки.

10. Общая площадь жилых помещений определяется градостроительными нормами и правилами, утверждаемыми в соответствии с законодательством.

11. При выявлении фактов расхождения данных оценщика с данными инвентарного дела, представленными балансодержателем, оценщиком составляется карточка технической характеристики жилых и подсобных помещений квартиры, которая подписывается представителями балансодержателя, жильцом квартиры, чем подтверждается их согласие на вносимые корректировки со стороны оценщика.

12. В случае отказа заказчика и (или) лица, предоставившего документацию, привести ее в соответствие с требованиями оценщика или невозможности внесения в нее необходимых корректировок оценщик может отказаться от проведения оценки или по согласованию с заказчиком осуществить оценку исходя из фактического состояния объекта оценки, отразив факт расхождения предоставленной документации и состояния объекта оценки в отчете об оценке.

IV. Сбор информации и анализ рынка

13. Сбор и анализ информации включает в себя получение и изучение:

правоустанавливающих документов на объект оценки;

данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

ограничений использования объекта оценки;

технических характеристик объекта оценки и его составных частей;

другой информации.

14. При оценке объектов оценки используется исходная информация, предоставляемая заказчиком или уполномоченным им лицом, а также информация, полученная оценщиком из данных бухгалтерского, первичного и статистического учета.

15. Исходной информацией, предоставляемой заказчиком или уполномоченным им лицом, является:

ордер на жилое помещение, который является основанием для вселения;

справка балансодержателя об объекте оценки;

копия инвентарного дела жилого дома и/или жилого помещения.

В зависимости от специфики объекта оценки оценщиком может быть запрошена от балансодержателя и другая дополнительная информация.

16. Используемая в процессе оценки информация должна быть достоверной и достаточной для определения оценщиком стоимости объекта государственного жилищного фонда, подлежащего приватизации. Информация, предоставленная заказчиком или уполномоченным на то лицом, а также собранная непосредственно самим оценщиком, считается достоверной в том случае, если она подписана руководителем и заверена печатью организации, предоставившей информацию.

17. Оценочная организация вправе отказаться от выполнения работ по оценке, если объем и качество предоставленной информации недостаточны для проведения оценки и подготовки отчета об оценке в соответствии с требованиями НСО N 12.

V. Метод оценки

18. Оценка стоимости объекта оценки в целях приватизации осуществляется оценщиком с использованием метода остаточной балансовой стоимости.

19. При расчете жилого помещения, подлежащего приватизации методом остаточной балансовой стоимости, стоимость 1 кв. м общей площади квартир определяется как отношение остаточной балансовой стоимости жилого дома к суммарной общей площади всех квартир дома. В случае наличия в жилом доме нежилых помещений их стоимость и общая площадь исключаются из расчета.

20. В случае если накопленная амортизация объекта оценки составила 90% и более, то в качестве остаточной стоимости принимается 10% от первоначальной балансовой стоимости.

21. Суммарный коэффициент потребительских качеств жилого помещения рассчитывается оценщиком путем суммирования коэффициентов потребительских качеств.

22. В отчете об оценке оценщик указывает рассчитанную остаточную стоимость жилого помещения, подлежащего приватизации, и суммарный коэффициент потребительских качеств жилого помещения.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

 

ТЕХНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

жилых и подсобных помещений квартиры (дома)

по адресу: ___________________________________

(заполняется на основании данных службы землеустройства,

регистрации и кадастра недвижимости и данных балансодержателя)

1.1. Жилые и подсобные помещения квартиры _______ расположены на _______ этаже и представляют собой отдельную (общую) квартиру (торцевая, не торцевая - указать), состоящую из

а) жилых комнат площадью

№ 1

кв. м

№ 2

кв. м

№ 3

кв. м

№ 4

кв. м

Жилая площадь всей квартиры

кв. м

б) кухни (общей площадью)

кв. м

в) ванной комнаты

кв. м

г) туалета

кв. м

д) коридора

кв. м

е) встроенных шкафов

кв. м

ж) балконов

кв. м

з) лоджий

кв. м

Нежилая площадь

 

Общая площадь квартиры

кв. м

1.2. Высота помещений

м

1.3. Стоимость квартиры/дома по балансу

сум

1.4. Остаточная балансовая стоимость

сум

   2. Общие сведения по дому:

       Серия проекта

Материал наружных стен

Материал перекрытия

Количество этажей

Оборудован:

водопроводом

канализацией

отоплением

телефонизацией

электроосвещением

мусоропроводом

лифтами

      

 

Составил _______________________________________

Согласовано

Балансодержатель _______________________________

Квартиросъемщик _______________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

 

РАСЧЕТ

коэффициентов потребительских качеств жилья

 

I. Коэффициент территориального размещения

II. К7д. Потребительские свойства дома

III. Показатели качества квартир

IV. Коэффициенты потребительских свойств

квартиры в зависимости от этажей (в %)

  

I. КОЭФФИЦИЕНТ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО РАЗМЕЩЕНИЯ

К1д. Расположение дома по зонам жилой застройки

 

Ежегодно утверждаемые ставки земельного налога, взимаемого с граждан за предоставленные для индивидуального жилищного строительства земельные участки

Удельная доля для каждой зоны

1 зона

 

 

2 зона

 

 

3 зона

 

 

4 зона

 

 

5 зона

 

 

           

Рассчитывается исходя из базы ежегодно утверждаемых ставок земельного налога, взимаемого с граждан за предоставленные для индивидуального жилищного строительства земельные участки.

Расчет коэффициента производится путем присвоения удельных долей для каждой зоны, т. е. суммируются ставки налога по всем зонам, и выводится удельная доля для каждой зоны. Полученные удельные доли будут являться показателем территориального размещения для каждой зоны жилой застройки.

 

Примечание. Коэффициент расположения дома по зонам жилой застройки пересчитывается ежегодно исходя из утвержденных ставок земельного налога, взимаемого с граждан за предоставленные для индивидуального жилищного строительства земельные участки.

 

Показатели

 

 

Характеристика

 

Изменение

стоимости, в %

увеличение

уменьшение

К2д. Расположение дома внутри квартала

Снижен уровень шума, улучшение микроклимата

6.0

 

К3д. Расположение дома на магистральных улицах

 

Шум от движения транспорта, загазованность (для жилых домов, выходящих основным фасадом на красную линию магистральных улиц)

 

6.0

К4д. Расположение дома в 500 м от остановки общественного транспорта

Удобство в пользовании общественным транспортом

 

6.0

 

К5д. Расположение дома в 500 м от пунктов торговли и бытового обслуживания

Удобство в приобретении товаров и бытовых услуг

 

6.0

 

К6д. Расположение дома вблизи крупных промышленных объектов, в зоне отчуждения аэродромов, железных дорог

 

Загазованность атмосферы вредными выбросами от полетов самолетов и движения железнодорожных составов

 

10.0

II. К7Д. ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ СВОЙСТВА ДОМА

Отсутствие лифта в домах, имеющих более 5-ти этажей

 

 

3

Дом галерейного типа

 

 

1

Дом типа семейного общежития

 

 

Наличие действующего мусоропровода

 

2

 

Конструктивные характеристики стен дома

 

 

 

дерево

 

 

10

кирпич

 

10

 

        

III. ПОКАЗАТЕЛИ КАЧЕСТВА КВАРТИР

      

К1к. Расположение квартир на последнем этаже дома

Неравномерность температуры внутри помещения по временам года

Расчет процентов, влияющих на показатель качества, приведен ниже

К2к. Отсутствие в квартирах централизованного теплоснабжения

Неудобство с водонагревом и обогревом помещений

 

 

5.0

К3к. Совмещенность санузлов

 

 

3

К4к. Площадь кухни более 7 кв. м

 

4 и прибавляется при каждом увеличении на 3 кв. м по 2

 

К5к. Расположение квартир в торцах для крупнопанельных домов

Недостаточный температурно-влажный режим в помещениях

 

4.0

 IV. Коэффициенты потребительских свойств квартиры в зависимости от этажей (в %) 

 1. Для квартир до 4 этажа:

К1 - (+3) - для 1 и (-3) для последнего этажа;

К2 - 0 - для всех промежуточных этажей.

2. Этаж (дом 5-этажный):

К1 - (+3) - для квартир 1, 2, 3 этажей и (-3) для 5-го этажа;

К2 - 0 - для квартир 4-го этажа.

3. Этаж (дом 9-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 4 этажи и (-3) для 9-го этажа;

К2 - 0 - для квартир 7, 8-го этажей;

К3 - (+1) - для квартир 5, 6-го этажей.

4. Этаж (дом 12-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 4 этажи и (-3) для 12-го этажа;

К2 - (-2) - для квартир с 9 по 11 этажи;

К3 - 0 - для квартир 7, 8-го этажей;

К4 - (+1) - для квартир 5, 6-го этажей.

5. Этаж (дом 16-этажный):

К1 - (+3) - для квартир с 1 по 5 этажи и (-3) для 16-го этажа;

К2 - (-2) - для квартир с 12 по 15 этажи;

К3 - 0 - для квартир с 9 по 11 этажи;

К4 - (+1) - для квартир с 6 по 8 этажи.

6. Высота помещений:

К1 - (-4) - для квартир высотой менее 2,5 м;

К2 - 0 - для квартир высотой от 2,5 до 2,7 м;

К3 - (+2) - для квартир высотой от 2,7 до 3 м;

К4 - (+5) - для квартир высотой более 3 м.

НАЦИОНАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ РЕСПУБЛИКИ УЗБЕКИСТАН

НСО № 13 «Общие требования, предъявляемые к внутренним правилам контроля качества работы оценщиков»

I. Общие положения

1. Настоящий стандарт оценки разработан на основании Закона Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», с учетом международных стандартов оценки и национальных стандартов оценки Республики Узбекистан.

2. Цель НСО № 13 - это унификация принципов и подходов оценочных организаций к разработке внутренних правил, а также требований к порядку и организации внутреннего контроля за их применением.

3. Основными задачами НСО № 13 являются:

а) определение единых принципов разработки внутренних правил оценочных организаций;

б) установление обязательных требований к оценочным организациям при разработке внутренних правил;

в) описание порядка осуществления внутреннего контроля за соблюдением оценщиками и другими сотрудниками оценочных организаций требований внутренних правил.

4. Разработка и практическое применение внутренних правил являются обязательным условием для всех оценочных организаций.

5. НСО № 13 не ставит целью регулировать форму, содержание и порядок подготовки внутренних регламентирующих документов оценочных организаций по вопросам, выходящим за пределы профессиональных аспектов осуществления оценочной деятельности.

II. НАЗНАЧЕНИЕ И ПРИНЦИПЫ ПОДГОТОВКИ ВНУТРЕННИХ ПРАВИЛ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

6. Под внутренними правилами оценочной организации понимаются документы, определяющие единые требования к осуществлению и оформлению оценки, принятые и утвержденные оценочной организацией с целью обеспечения эффективности осуществления оценочной деятельности и ее соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности Республики Узбекистан.

7. Оценочная организация должна сформировать пакет внутренних правил, отражающий ее собственный подход к осуществлению оценочной деятельности, составляемым отчетам об оценке и экспертным заключениям, с учетом требований законодательства об оценочной деятельности.

8. Внутренние правила оценочных организаций должны содержать рекомендации, позволяющие оценщикам на практике определять четкий порядок своих действий по выполнению требований законодательства об оценочной деятельности и повышению качества оценки.

9. Внутренние правила регламентируют деятельность оценщиков в рамках данной оценочной организации и обеспечивают основу для урегулирования возможных конфликтов между сотрудниками и руководством оценочной организации.

10. Применение внутренних правил позволяет оценочным организациям обеспечить дополнительный контроль за работой помощников оценщика, оценщиков и тем самым повысить качество услуг, оказываемых оценочной организацией.

11. К внутренним правилам оценочной организации относятся правила, методические разработки, пособия и другие документы, обязательные к применению в оценочной организации, раскрывающие порядок осуществления оценочной деятельности.

12. Внутренние правила оценочных организаций должны иметь практическую пользу:

они должны обеспечивать согласованность и взаимосвязь с законодательством об оценочной деятельности Республики Узбекистан;

обеспечивать четкость формулировок, целостность и ясность изложения;

полностью охватывать вопросы данных правил, логически развивать излагаемые принципы и положения;

содержать одинаковую трактовку терминов во всех внутренних правилах.

13. Внутренние правила должны в совокупности представлять описание комплексного подхода оценочной организации к организации и процессу проведения оценки имущества.

14. При разработке внутренних правил, предназначенных для проведения оценки имущества в соответствии с международными стандартами оценки, оценочные организации должны руководствоваться нормами и принципами, предусмотренными в международных стандартах оценки.

15. При отсутствии стандартов оценочной деятельности в определенной области оценки имущества, детализированных методик и подходов к проведению оценки оценочные организации при разработке внутренних правил руководствуются международными стандартами оценки с учетом специфических особенностей, установленных законодательством.

16. Оценочная организация самостоятельно устанавливает перечень и порядок разработки внутренних правил.

17. В случае прямых указаний в Национальных стандартах оценки Республики Узбекистан на то, что некоторые моменты требуют дополнительного утверждения в качестве внутренних правил, оценочная организация обязана обеспечить выполнение данного указания в первоочередном порядке.

III. ФОРМА И СОДЕРЖАНИЕ ВНУТРЕННИХ ПРАВИЛ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

18. Внутренние правила оценочных организаций по своему назначению могут быть разделены на следующие группы:

а) правила, содержащие общие положения по оценке имущества;

б) правила, устанавливающие порядок проведения оценки имущества;

в) правила, устанавливающие порядок формирования отчетов об оценке;

г) правила, устанавливающие порядок формирования экспертных заключений;

д) специализированные правила;

е) правила, устанавливающие порядок оказания профессиональных услуг;

ж) правила по образованию и подготовке кадров;

з) другие правила.

19. Внутренние правила, содержащие общие положения по оценке имущества, предназначены для регулирования взаимоотношений между оценщиками, а также между сотрудниками и руководством оценочной организации.

20. В перечень внутренних правил, содержащих общие положения по оценке имущества, могут быть включены:

а) правила, описывающие концепцию и подход к разработке внутренних правил, в том числе документ, определяющий их структуру;

б) правила, регламентирующие этику поведения оценщика;

в) правила, регламентирующие порядок осуществления внутреннего контроля качества проведения оценки, а также ответственность оценщиков;

г) другие правила.

21. Внутренние правила, устанавливающие порядок проведения оценки имущества, формулируют правила проведения процесса оценки имущества.

22. В перечень внутренних правил оценочных организаций, устанавливающих порядок проведения оценки имущества, могут быть включены:

а) правила, регламентирующие ответственность оценщика;

б) правила, регламентирующие порядок проведения оценки имущества;

в) правила, регламентирующие порядок получения необходимых для оценки данных;

г) правила, регламентирующие порядок использования работы третьих лиц;

д) другие правила.

23. Внутренние правила, устанавливающие порядок формирования отчетов об оценке и экспертных заключений оценщиков, должны содержать внутренние требования оценочной организации к содержанию и составлению отчетов об оценке по результатам проведенной оценки имущества и экспертных заключений по результатам проведенной экспертизы.

24. В перечень данных правил могут входить правила, регламентирующие порядок подготовки отчетов об оценке по результатам проведенной оценки имущества и экспертных заключений по результатам проведенной экспертизы.

25. Специализированные внутренние правила включают правила в области методологии проведения оценки по различным типам имущества.

26. В перечень правил могут быть включены правила, отражающие специфические аспекты проведения оценки интеллектуальной собственности, ювелирных и поделочных камней, драгоценных металлов, летательных аппаратов и др.

27. Внутренние правила, устанавливающие порядок оказания профессиональных услуг, содержат положения о порядке оказания сопутствующих оценочной деятельности видов профессиональных услуг.

28. В перечень данных внутренних правил могут быть включены:

а) правила по экспертизе достоверности отчета об оценке;

б) правила автоматизации процесса оценки и внедрение информационных технологий в области оценочной деятельности;

в) правила проведения научно-исследовательских работ в области оценочной деятельности и распространения их результатов.

29. Внутренние правила по образованию и подготовке кадров устанавливают требования к образованию, профессиональному уровню оценщиков и специалистов, регламентируют порядок подготовки и повышения квалификации работников оценочной организации.

30. Внутренние правила оценочной организации могут иметь следующую структуру:

а) регламентирующие параметры - ссылка на Национальные стандарты оценки имущества Республики Узбекистан, а также на международные стандарты оценки, использованные при разработке внутренних правил;

б) общие положения - необходимость внутренних правил, определение их основных терминов и понятий, сферы применения;

в) цель и задачи - назначение правил и конкретные проблемы, решение которых обеспечивается их применением;

г) взаимосвязь с другими правилами - ссылки на соответствующие положения других правил;

д) определение основных принципов и методик - описание процесса оценки имущества, проводимой оценочной организацией, принятых методик и технических приемов решения проблем, рассматриваемых правилами;

е) оформление - перечень документов, который оценщик должен составить согласно требованиям правил.

31. Реквизиты внутренних правил могут состоять из:

а) номера - порядкового или серийного кода данного правила;

б) даты ввода в действие;

в) названия - краткого и четкого изложения того, что регламентируют правила;

г) даты и указания лица, утвердившего правила;

д) преемственности - ссылки на ранее принятые, распространенные или предписанные нормативно-правовыми актами правила, которые связаны с данным документом;

е) сферы применения - перечня объектов, на которые распространяется (или не распространяется) действие данных правил.

32. В дополнение к внутренним правилам могут разрабатываться приложения (методики, перечень процедур, вопросники, компьютерные программы, рабочие таблицы и т. д.), обеспечивающие дополнительные разъяснения отдельных положений внутренних правил.

33. Приложения к внутренним правилам могут содержать следующие разделы:

а) порядок применения внутренних правил;

б) описание технологии выполнения каждого этапа процесса оценки имущества;

в) перечень вопросников и оценочных процедур;

г) таблицы, схемы, рабочие документы с цифровыми примерами, иллюстрирующими методику и порядок проведения оценки имущества;

д) систематизированный перечень нормативно-правовых актов, используемых при оценке имущества.

34. Примерный порядок и примерная форма подготовки внутренних правил оценочной организации приведены в приложениях №№ 1 и 2 к настоящему НСО № 13.

IV. ПОРЯДОК ОРГАНИЗАЦИИ ВНУТРЕННЕГО КОНТРОЛЯ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕМ ТРЕБОВАНИЙ ВНУТРЕННИХ ПРАВИЛ ОЦЕНОЧНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

35. Внутренние правила утверждаются приказом руководителя оценочной организации, а в случаях, предусмотренных учредительными документами оценочной организации, - собранием учредителей или другим уполномоченным органом.

36. Внутренние правила, регламентирующие внутренний контроль качества оценки, должны содержать положения по осуществлению контроля за выполнением требований внутренних правил.

37. Внутренние правила могут предусматривать назначение соответствующих должностных лиц, ответственных за соблюдение положений внутренних правил.

38. Для обеспечения надлежащего контроля за соблюдением внутренних правил необходимость их применения должна входить в функциональные обязанности оценщика, предусмотренные трудовыми отношениями между оценщиком и оценочной организацией.

39. Во внутренних правилах оценочной организацией могут быть установлены положения, обязательные для выполнения при проведении оценки имущества. При этом должны быть учтены требования Национальных стандартов оценки имущества Республики Узбекистан.

40. Контроль за выполнением требований внутренних правил должен быть организован на всех уровнях осуществления оценочной деятельности, начиная от оценщика и заканчивая руководителями оценочной организации.

41. Для выполнения контрольных функций в ходе осуществления оценочной деятельности оценочной организацией может быть создана служба контроля качества проведения оценки. Внутренние требования к уровню профессиональной подготовки специалистов, выполняющих контрольные функции в составе службы контроля качества проведения оценки, устанавливаются внутренними правилами по образованию и подготовке кадров оценочной организации.

42. На сотрудников оценочных организаций распространяется обязанность не разглашать содержание внутренних правил и не использовать их вне деятельности данной оценочной организации, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 1

 

 

Примерный порядок подготовки внутренних правил  оценочной организации

1. Для обеспечения эффективной работы по созданию системы внутренних правил оценочной организации целесообразно создание внутри оценочной организации методического совета или иного специального коллегиального органа по усмотрению оценочной организации.

2. Методический совет формируется из руководящих работников и наиболее профессионально подготовленных специалистов оценочной организации и работает на основании утвержденного оценочной организацией Положения о методическом совете.

3. В работе методического совета могут принимать участие сторонние специалисты (члены общественных организаций оценщиков, научные работники, преподаватели, специалисты других оценочных организаций), если это предусмотрено Положением о методическом совете.

4. Задачами методического совета оценочной организации являются:

а) разработка внутренних правил;

б) обобщение и систематизация практического опыта оценки;

в) организация обучения оценщиков и других специалистов оценочной организации;

г) накопление, систематизация и анализ действующих нормативно-правовых актов в области оценки.

5. Разработка внутренних правил может осуществляться не только специалистами методологических служб оценочной организации, но и специалистами других служб оценочной организации с последующим рассмотрением и одобрением (или неодобрением) на методическом совете. Допускается привлечение к этой работе специалистов, не являющихся штатными сотрудниками оценочной организации.

6. В случае необходимости разработка внутренних правил может осуществляться сторонними организациями по договору в соответствии с утвержденной руководством оценочной организации программой разработки.

7. В качестве составляющих элементов внутренних правил оценочной организации могут быть приняты методики и разработки, утвержденные общественными объединениями оценщиков, а также государственными органами.

8. Разработанные правила (методики, инструкции, положения) рассматриваются и принимаются методическим советом с последующим представлением на утверждение руководству оценочной организации. Решение принимается простым большинством голосов членов совета.

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

 

 

Примерная форма внутренних правил оценочной организации

Бланк или угловой штамп оценочной организации

Логотип, фирменное наименование

Утверждающая надпись, дата, подпись руководителя

Полное наименование внутренних правил

Номер (индекс, код)

Разработчик: (департамент, отдел, сотрудник)

Дата разработки

1. Структура документа

1.1. Цели и основания разработки.

1.2. Необходимость использования.

1.3. Сфера применения.

1.4. Взаимосвязь со стандартами оценки (в том числе международными).

1.5. Преемственность с ранее принятыми внутренними правилами.

1.6. Срок действия.

2. Основные понятия и определения

3. Сущность внутренних правил

3.1. Основные требования.

3.2. Методология решения указанной проблемы.

4. Нормативные акты, используемые при оценке имущества

5. Приложения

5.1. Макеты рабочих документов оценщика.

5.2. Вопросы и тесты.

5.3. Оценочные процедуры.

Подпись руководителя разработки

МЕТОДИКА

применения Национальных стандартов оценки Республики Узбекистан

Приложение 1.

МЕТОДИКА применения НСО № 7 "Оценка бизнеса"

I. Общие положения

1. Настоящие Методика разработана с целью практического применения НСО № 7.

2. Данная Методика не является исчерпывающей. Она содержит минимально необходимые подходы и методы при оценке бизнеса в соответствии с НСО № 7. Оценщики вправе применить другие подходы и методы, используемые в мировой практике, не противоречащие законодательству об оценочной деятельности Республики Узбекистан и настоящим национальным стандартам оценки Республики Узбекистан.

3. В методике используются следующие термины и определения:

безрисковая ставка - ставка дохода по доступным инвестору финансовым инструментам, сопоставимым по суммам и срокам вложений с оцениваемым объектом, с минимальным для национальной экономики уровнем риска;

гудвилл - нематериальный актив, возникающий в результате воздействия факторов (известность наименования предприятия и выпускаемой продукции, наличие определенной репутации и деловых связей, местоположение и другие подобные факторы), которые невозможно идентифицировать и оценить отдельно от предприятия;

действующее предприятие - предприятие, относительно которого предполагается, что оно будет функционировать в течение неопределенного времени;

денежный поток - поток денежных средств, создаваемый в течение периода времени активом, группой активов, предприятием;

денежный поток на инвестированный капитал (бездолговой денежный поток) - денежный поток, выплачиваемый акционерам и инвесторам после финансирования деятельности предприятия и осуществления необходимых капиталовложений;

денежный поток на собственный капитал (долговой денежный поток) - денежный поток, направляемый к держателям акций, остающийся после финансирования деятельности предприятия, осуществления капиталовложений и изменения объемов долгового финансирования;

допущения - предположения, считающиеся истинными. Допущения содержат факты, условия или ситуации, влияющие на объект оценки или подходы к оценке, проверка и подтверждение которых невозможны;

закрытое предприятие - предприятие, не имеющее акций или акции которого не продаются на открытом рынке и число участников ограничено законодательством;

индексы удорожания цен — индексы цен предприятий-производителей промышленной продукции по соответствующей графе в зависимости от вида каждой позиции объекта оценки (строительные материалы, машины оборудование, техника и технологии и т.д.), а также индексы цен производителей промышленных товаров по промышленной деятельности (B, C, D, E) Общегосударственного классификатора видов экономической деятельности Республики Узбекистан;

контроль - возможность влиять на управление и политику предприятия;

контрольная доля - доля в собственности (уставном фонде предприятия), обеспечивающая ее владельцу контроль за деятельностью предприятия;

мультипликатор - коэффициент, показывающий соотношение между ценой или иной стоимостной основой предприятия и финансовым, производственным или вещественным показателем, характеризующим его деятельность;

несистематический риск - риск, связанный с внутренними факторами деятельности предприятия, отрицательно воздействующими на эффективность инвестирования, который можно снизить путем диверсификации;

ограничительные условия - ограничения, налагаемые на оценку законодательством, заказчиком или оценщиком;

открытое предприятие - предприятие, акции которого продаются на открытом рынке и количество участников не ограничено законодательством;

премия за контроль - дополнительная стоимость, которая отражает наличие элементов контроля;

премия за риск - ставка дохода, добавляемая к безрисковой ставке для отражения риска;

реверсия - возврат капитала в конце прогнозного периода;

систематический риск - риск, связанный с изменениями конъюнктуры всего рынка под влиянием макроэкономических факторов, который не может быть устранен путем диверсификации.

скидка за недостаточность контроля - сумма или процент, вычитаемый из пропорционального размера стоимости 100% пакета акций (доли) в бизнесе, отражающая отсутствие некоторых или всех полномочий контроля;

скидка на низкую ликвидность - абсолютная или относительная величина, на которую уменьшается рыночная стоимость объекта, чтобы отразить его недостаточную ликвидность;

ставка дисконтирования - ставка отдачи, используемая для преобразования будущих денежных поступлений в текущую стоимость;

ставка капитализации - делитель, как правило, выраженный в процентном отношении, используемый для преобразования величины дохода за определенный период в стоимость;

текущая стоимость - стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования.

II. Область применения

4. При определении задания на оценку оценщику необходимо учесть, что дата оценки определяется исходя из целей оценки. Оценщик должен принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию на дату оценки, и события, произошедшие до даты оценки. При оценке бизнеса дата оценки, как правило, совпадает с датой, на которую составлена последняя перед событием, обусловившим проведение оценки, финансовая отчетность. Дата оценки может быть также определена на промежуточную (не совпадающую с датой, на которую составлена финансовая отчетность) дату.

5. В случае отсутствия документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений, если в задании на оценку не указано иное.

6. Основными целями оценки бизнеса или доли собственности в нем, при которых определяется рыночная стоимость объекта оценки, являются:

купля-продажа действующего предприятия или доли собственности в предприятии;

принятие управленческих решений;

реструктуризация (слияние, поглощение, разделение, выделение);

выкуп собственных акций предприятием;

внесение пакета акций в уставный фонд другой организации.

Нормативными актами или заданием на оценку могут быть установлены другие цели оценки, при которых подлежит установлению рыночная стоимость.

7. К видам стоимости, отличным от рыночной, которые могут определяться при оценке стоимости бизнеса или доли собственности в нем, относятся:

инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки для конкретного инвестора или группы инвесторов при установленных или заданных целях инвестирования. Инвестиционная стоимость определяется при оценке в целях принятия инвестором инвестиционных решений, связанных с объектом оценки;

ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть реализован в сжатые сроки из-за наличия вынуждающих обстоятельств. Ликвидационная стоимость определяется при оценке в целях ликвидации предприятия.

III. Требования стандарта

8. Для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки оценщик осуществляет анализ объекта оценки. Вид и количество необходимой для анализа объекта оценки информации определяется оценщиком в зависимости от цели оценки, вида определяемой стоимости, особенностей объекта оценки, допущений и ограничительных условий.

9. На основе собранной информации об оцениваемом предприятии оценщик:

выявляет тенденции развития предприятия;

прогнозирует доходы;

выявляет факторы несистематического риска, характерные для оцениваемого бизнеса.

10. К основным показателям, которые оценщик должен рассмотреть при анализе макроэкономической информации и привести в отчете об оценке, относятся:

темпы экономического роста (валового внутреннего продукта);

объем промышленного производства;

уровень инфляции;

обменный курс национальной валюты;

уровень процентных ставок;

показатели фондового рынка;

структура налогообложения.

В зависимости от специфики объекта оценки и целей оценки оценщик может расширить перечень рассматриваемых макроэкономических показателей.

11. Оценщик должен определить рынок, к которому относится объект оценки, и провести его анализ. К основным рыночным показателям, которые необходимо проанализировать и привести в отчете об оценке, относятся:

темпы роста отрасли, к которой относится объект оценки;

среднеотраслевые показатели доходности;

привлекательность отрасли для потенциальных инвесторов;

перспективы развития отрасли;

сегментация отрасли и выявление того сегмента, к которому относится оцениваемое предприятие;

нормативно-правовое регулирование отрасли и специфические ограничения для деятельности предприятий в отрасли.

По результатам анализа рыночной информации в отчете об оценке должны быть представлены выводы по следующим параметрам, характеризующим данный сегмент рынка:

динамика цен;

основные конкуренты;

место предприятия в отрасли;

перспективы компании.

12. Основными видами анализа данных финансовой отчетности являются:

анализ на основе единой базы (вертикальный анализ), в целях которого статьи бухгалтерского баланса представляются в процентах от суммы активов, а статьи отчета о финансовых результатах - в процентах от общей суммы доходов;

горизонтальный анализ, предполагающий анализ изменения показателей финансовой отчетности за период, к основным из которых относятся темпы роста выручки от реализации, темпы роста прибыли, темпы роста активов;

анализ финансовых коэффициентов, позволяющий проводить сопоставление рассчитанных коэффициентов с нормативными показателями, коэффициентами других предприятий или со средними отраслевыми показателями.

При оценке предприятия рассчитываются следующие основные группы финансовых коэффициентов:

коэффициенты оборачиваемости, характеризующие уровень деловой активности предприятия;

коэффициенты доходности и рентабельности, характеризующие прибыльность работы предприятия, уровень отдачи от затрат и степень использования средств, а также отражающие отношение чистой или операционной прибыли предприятия к тому или иному параметру его деятельности;

коэффициенты финансовой устойчивости, отражающие соотношение собственных и заемных средств в источниках финансирования предприятия и характеризующие степень финансовой независимости предприятия от кредиторов и способность предприятия рассчитываться по платежам для обеспечения процесса непрерывного производства;

коэффициенты ликвидности, характеризующие платежеспособность предприятия в краткосрочном периоде и его способность выдерживать быстротечные изменения в рыночной конъюнктуре.

В зависимости от особенностей объекта оценки оценщик самостоятельно определяет количество и вид используемых коэффициентов в указанных группах, а также может рассчитать другие подходящие коэффициенты.

13. При необходимости оценщик проводит нормализацию финансовой отчетности, представляющую собой перерасчет финансовой отчетности предприятия в оценочные балансы и отчеты о финансовых результатах, которые могут быть использованы в процессе оценки.

Основными нормализирующими корректировками являются:

корректировки данных бухгалтерского баланса, необходимые для получения рыночной стоимости активов и обязательств предприятия;

корректировки данных отчета о финансовых результатах, касающиеся нехарактерных для оцениваемого предприятия доходов и расходов.

В результате нормализации данные финансовой отчетности предприятия должны быть:

сопоставимы с аналогичными предприятиями отрасли или среднеотраслевыми показателями;

применимы для использования в прогнозировании денежных потоков предприятия.

Нормализованная финансовая отчетность (оценочные балансы и отчеты о финансовых результатах) используется исключительно в целях оценки.

14. Результаты анализа данных финансовой отчетности предприятия приводятся в отчете об оценке и должны включать:

результаты анализа бухгалтерских балансов за последние перед датой оценки 3 года с комментариями и выводами;

результаты анализа отчетов о финансовых результатах за последние перед датой оценки 3 года с комментариями и выводами;

итоговые расчеты за последние перед датой оценки 3 года по основным группам финансовых коэффициентов.

IV. Подходы и методы оценки

Сравнительный подход

 

15. Сравнительный подход основан на анализе цен продаж предприятий-аналогов или долей собственности в них.

При использовании в рамках сравнительного подхода метода рынка капитала и метода сделок оценщику необходимо подобрать не менее 3 (трех) предприятий-аналогов. Состав критериев сопоставимости при подборе предприятий-аналогов для сравнения определяется условиями оценки и наличием необходимой информации. Основными критериями, которые оценщик должен учесть, являются:

принадлежность объекта оценки и предприятий-аналогов к одной отрасли;

сопоставимость по размерам, которые могут быть выражены в виде объемов продаж, суммарной стоимости активов, рыночной капитализации и в других характеристиках;

сопоставимость по темпам роста доходов.

 

16. Для определения рыночной стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода применяются мультипликаторы, рассчитываемые по формуле:

       

M =

Ц

  , где:

П

  

М - мультипликатор;

Ц - цена продажи (или иная стоимостная основа) предприятия-аналога;

П - финансовый, производственный или вещественный показатель, характеризующий деятельность предприятия.

 

Соответственно, цена объекта оценки может быть определена умножением финансового показателя на соответствующий мультипликатор:

 

Ц = М * П

 

Мультипликаторы могут рассчитываться по предприятию в целом или в расчете на одну акцию.

 

17. В оценке бизнеса применяются следующие основные виды мультипликаторов:

цена/доход (прибыль, денежный поток);

цена/дивиденды, рассчитываемые на основе фактически выплаченных дивидендов или на основе потенциальных дивидендных выплат, представляющих собой типичный для таких выплат процент от чистой прибыли по предприятиям-аналогам;

цена/выручка от реализации;

цена/физический объем производства;

цена/балансовая стоимость собственного капитала (чистых активов).

В зависимости от особенностей объекта оценки и предприятий-аналогов оценщиком могут применяться другие виды мультипликаторов.

Обоснование выбора уместных для оценки объекта оценки мультипликаторов и описание процедуры расчета должно быть приведено в отчете об оценке.

 

18. Рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом определяется путем согласования результатов, полученных умножением выбранных величин мультипликаторов на соответствующие финансовые или иные показатели объекта оценки, и внесения итоговых корректировок:

вычитается долгосрочная задолженность, если в качестве стоимостной основы принималась стоимость инвестированного капитала;

вычитается недостаток (прибавляется избыток) собственного оборотного капитала;

прибавляется рыночная стоимость незадействованных в формировании дохода активов, в случае их наличия;

вычитается портфельная скидка, при наличии непривлекательной для типичного покупателя диверсификации производства;

вычитается скидка на ликвидность, в случае оценки закрытого предприятия по предприятиям-аналогам, акции которых котируются на фондовом рынке;

вычитается скидка на отсутствие контроля или прибавляется премия за контроль, в зависимости от степени контроля, предоставляемого оцениваемой долей собственности, по сравнению с аналогами.

 

В случае отсутствия рыночной информации, скидки (премии) на отсутствие (наличие) элементов контроля рассчитываются следующим образом:

 

Размер оцениваемого пакета акций, %

Скидка, %

Премия, %

100 до 75+1 простая акция

0

25

от 75 до 50+1 простая акция

5

20

от 50 до 25+1 простая акция

10

11

от 25 до 10+1 простая акция

15

5

10 и менее

20

0

 

 

Доходный подход

 

19. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков (далее - ДДП) определяется суммированием текущих стоимостей денежных потоков, ожидаемых от объекта оценки в прогнозный период, и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода, приведенных на дату оценки по ставке дисконтирования.

Формула расчета текущей стоимости объекта оценки методом ДДП, при предположении о поступлении денежных потоков в конце каждого года прогнозного периода, имеет вид:

    

    

PV - текущая стоимость;

i - номер года прогнозного периода;

n - последний год прогнозного периода;

CFi - денежный поток i-го года прогнозного периода;

D - ставка дисконтирования;

FV - стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода.

При предположении о поступлении денежных потоков в середине года (при равномерном их поступлении в течение года) вместо i используется показатель степени i-0,5, вместо n, соответственно, n-0,5.

 

20. При оценке стоимости объекта оценки методом ДДП, в зависимости от цели оценки, специфики объекта оценки и структуры капитала, применяются денежные потоки на собственный или инвестированный капитал, рассчитанные на доналоговой или посленалоговой основе в номинальных или реальных суммах.

Основным видом денежного потока, применяемого для оценки стоимости собственного капитала предприятия или доли собственности в нем, является чистый денежный поток на собственный капитал, который рассчитывается в следующем порядке:

чистая прибыль

плюс амортизационные отчисления

плюс (минус) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

плюс (минус) продажа активов (капитальные вложения)

минус дивиденды по привилегированным акциям

плюс (минус) прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности.

 

В случае если доля заемного капитала в структуре капитала предприятия составляет значительную часть (более 30%), применяется чистый денежный поток на инвестированный капитал, который рассчитывается в следующем порядке:

чистая прибыль

плюс амортизационные отчисления

плюс (минус) уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

плюс (минус) продажа активов (капитальные вложения)

плюс выплаты процентов по долгосрочной задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли

минус часть налога на прибыль, приходящуюся на сумму выплат процентов.

 

21. При прогнозировании доходов оценщиком исследуются и учитываются такие факторы, как:

ассортимент выпускаемой продукции;

объемы производства и цены на продукцию;

спрос на выпускаемую продукцию;

темпы инфляции (для номинального денежного потока);

имеющиеся производственные мощности предприятия;

план и последствия осуществления капитальных вложений;

общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;

ситуация в отрасли и конкуренция;

доля оцениваемого предприятия на рынке;

темпы роста доходов после окончания прогнозного периода.

При прогнозировании расходов оценщик:

анализирует структуру расходов, соотношение постоянных и переменных издержек;

выявляет единовременные и чрезвычайные статьи расходов;

определяет величину амортизационных отчислений исходя из наличия амортизируемых активов, прогноза их будущего прироста и выбытия;

определяет величину процентных платежей по заемным средствам на основе прогнозируемой величины этих средств;

прогнозирует потребность предприятия в основных средствах и оборотных активах;

рассчитывает избыток или недостаток собственного оборотного капитала предприятия;

рассчитывает изменения величины долгосрочной задолженности (для денежного потока на собственный капитал).

 

22. Для расчета ставки дисконтирования, в зависимости от вида денежного потока, может быть использован один из следующих методов:

для денежного потока на собственный капитал - метод оценки капитальных активов, метод кумулятивного построения и метод анализа дисконтированного денежного потока;

для денежного потока на инвестированный капитал - модель средневзвешенной стоимости капитала.

Ставка дисконтирования должна рассчитываться на соответствующей применяемому денежному потоку основе (доналоговой или посленалоговой), величине (номинальной или реальной) и валюте расчета.

 

23. Расчет ставки дисконтирования методом оценки капитальных активов производится на основе анализа информации фондового рынка, касающейся изменения доходности свободно обращающихся акций, по формуле:

 

D = Rf + b (Rm - Rf) + S1 + S2 + C , где:

 

D - ставка дисконтирования;

Rf - безрисковая ставка;

b  - коэффициент бета, показатель систематического риска, отражающий изменение общей доходности акций конкретного предприятия по сравнению с общей доходностью фондового рынка в целом;

Rm - общая доходность рынка в целом (среднерыночная норма доходности),

S1 - премия за риск для малых предприятий, обусловленная недостаточной кредитоспособностью и финансовой устойчивостью предприятий с небольшим размером уставного фонда по сравнению с крупными предприятиями;

S2 - премия за риск инвестирования в конкретное предприятие (несистематические риски);

С - страновой риск, учитываемый только при использовании в качестве всех составляющих формулы расчета по методу оценки капитальных активов, данных по рынку других стран.

 

24. Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения производится суммированием безрисковой ставки дохода и премий за риск инвестирования в оцениваемое предприятие, по формуле:

 

D = Rf + RPm+ RPs + RPu , где:

 

D - ставка дисконтирования;

Rf - безрисковая ставка;

RPm - премия за риск вложения в акции, по сравнению с безрисковыми инвестициями;

RPs - премия за риск для малых предприятий;

RPu - премия за риск специфический для конкретного предприятия или отрасли, в рамках которой могут оцениваться следующие факторы риска:

зависимость от ключевой фигуры;

источники финансирования предприятия;

товарная и территориальная диверсификация;

диверсифицированность клиентуры;

прочие специфические риски, присущие оцениваемому предприятию.

 

25. Расчет ставки дисконтирования методом анализа дисконтированного денежного потока производится путем последовательного изменения значения ставки дисконтирования в формуле расчета текущей стоимости объекта оценки методом ДДП, при остальных известных параметрах, до достижения равенства составляющих этой формулы.

 

26. Расчет ставки дисконтирования методом средневзвешенной стоимости капитала производится суммированием взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала, по формуле:

 

WACC = kd (1 - tc) wd + kpwp + ksws , где:

 

kd - процентная ставка банка по заемным средствам;

tc - ставка налога на прибыль предприятия;

kp - ставка дохода по привилегированным акциям;

ks - ставка дохода по обыкновенным акциям;

wd - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

wp - доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;

ws - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

 

27. Обоснования выбора метода расчета ставки дисконтирования и принятых при расчете значений и допущений должны быть приведены оценщиком в отчете об оценке.

 

28. Стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода рассчитывается одним из следующих методов:

по модели Гордона, основанной на прогнозе получения стабильных доходов в послепрогнозный период при предположении, что величины износа и капиталовложений равны:

     

FV =

CF(t + 1)

  , где:

D - g

    

FV - стоимость объекта оценки по окончании прогнозного периода;

CF(t+1) - денежный поток за первый год послепрогнозного периода;

D - ставка дисконтирования;

g - темп роста денежного потока;

методом предполагаемой продажи, применяемом в случае, когда имеется обязательство о продаже объекта оценки, или такая продажа является типичной для определенного вида бизнеса. Расчет цены продажи состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью коэффициентов, полученных на основе анализа данных по продажам сопоставимых объектов оценки;

по стоимости чистых активов;

по ликвидационной стоимости.

 

При этом в качестве рыночной стоимости чистых активов предприятия на постпрогнозный период принимается результат расчетов стоимости предприятия затратным подходом.

Расчеты проводятся по следующим формулам:

  

 

S1 = V * I * (1-A)

S2 = S1 * I * (1-A)

S3 = S2 * I * (1-A)

 

 

Sn = Sn-1 * I * (1-A)

FV = Sn * 1,02

 

         

, где:

 

     

S1, S2, S3, , Sn - рыночная стоимость чистых активов в соответствующих прогнозных периодах;

V - рыночная стоимость чистых активов предприятия на дату оценки:

I - индекс удорожания цен;

А - коэффициент 0,1, определяющий среднюю величину амортизационных отчислений основных средств (зданий и сооружений и оборудования) в размере 10%;

FV - ожидаемая стоимость в постпрогнозный период (стоимость реверсии);

n - количество прогнозных периодов.

 

29. Текущая стоимость объекта оценки методом ДДП рассчитывается как сумма текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и текущей стоимости объекта оценки по окончании прогнозного периода.

Для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо внести следующие поправки:

прибавляется рыночная стоимость незадействованных в формировании денежного потока активов (в случае их наличия);

прибавляется избыток (вычитается недостаток) собственного оборотного капитала;

Расчет производится в следующем порядке:

определяется балансовая стоимость собственного оборотного капитала на дату оценки как разность между текущими активами (строка 390 баланса) и текущими обязательствами (строка 600 баланса);

определяется норматив собственного оборотного капитала в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 25 февраля 1997 года № 108 «О нормативах оборотных средств министерств, ведомств и предприятий» как доля от затрат, определяемых суммированием производственной себестоимости и расходов периода;

определяется разница между балансовой стоимостью собственного оборотного капитала на дату оценки и нормативной величиной собственного оборотного капитала на первый год прогнозного периода.

При отрицательной разнице недостаток отнимается от полученной стоимости бизнеса доходным подходом. При положительной разнице, избыток прибавляется к результату.

 

вычитается величина долгосрочной задолженности, если для расчета стоимости собственного капитала предприятия используется денежный поток на инвестированный капитал.

Если объектом оценки является доля собственности в бизнесе, оценщиком также вносятся поправки на степень контроля и ликвидность.

 

В случае отсутствия рыночной информации, скидки на отсутствие элементов контроля рассчитываются следующим образом:

 

Размер оцениваемого пакета акций, %

Скидка на отсутствие элементов контроля, %

100 до 75+1 простая акция

0

от 75 до 50+1 простая акция

5

от 50 до 25+1 простая акция

10

от 25 до 10+1 простая акция

15

10 и менее

20

 

 

30. Стоимость объекта оценки методом капитализации дохода определяется путем деления величины дохода за единичный период времени (обычно - год) на соответствующую этому доходу, ставку капитализации, по формуле:

     

PV =

CF

  , где:

R

  

PV - текущая стоимость;

CF - ожидаемый доход за год (или иной выбранный период времени);

R - ставка капитализации.

 

31. В качестве капитализируемого дохода принимается денежный поток на собственный капитал, следующий после даты оценки полного прогнозного года (для действующих предприятий, пакетов акций, долей, паев). Капитализация денежного потока в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли.»;

     

32. Ставка капитализации определяется одним из следующих методов:

рыночной экстракции, основанным на анализе рыночной информации о величинах доходов и цен продажи объектов, аналогичных объекту оценки;

вычитанием из ставки дисконтирования среднегодового темпа прироста доходов от объекта оценки.

Ставка капитализации методом рыночной экстракции рассчитывается по формуле:

 

     

R0 - ставка капитализации для объекта оценки;

n - количество идентичных объектов-аналогов;

Ki - весовой коэффициент i-го объекта-аналога;

Ri - ставка капитализации для i-го аналога, определяемая по формуле:

 

Ri = Ii / Vi , где:

 

Ii - доход i-го объекта, соответствующий капитализируемому виду дохода объекта оценки;

Vi - цена продажи i-го объекта.

Взаимосвязь ставки капитализации со ставкой дисконтирования выражается формулой:

 

R0 = D - g , где:

 

D - ставка дисконтирования;

g - темпы роста.

 

В случае если оценщик прогнозирует отсутствие темпов роста дохода, ставка капитализации численно приравнивается к ставке дисконтирования.

 

33. Текущая стоимость объекта оценки методом капитализации рассчитывается делением величины ожидаемого дохода за год (или иной период времени) на ставку капитализации.

Для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо прибавить рыночную стоимость незадействованных в формировании денежного потока активов (в случае их наличия).

Если объектом оценки является доля собственности в бизнесе, оценщиком вносятся поправки на степень контроля и ликвидность.

Если базой оценки является денежный поток (доход) на весь инвестированный капитал, при оценке пакета акций менее 100 процентов, применяется скидка на отсутствие элементов контроля для соответствующего размера пакета.

Если базой оценки является денежный поток (доход) на 1 простую акцию, применяется премия на наличие элементов контроля для соответствующего размера пакета.

В случае отсутствия рыночной информации, скидки (премии) на отсутствие (наличие) элементов контроля рассчитывается следующим образом:

 

Размер оцениваемого пакета акций, %

Скидка, %

Премия, %

100 до 75+1 простая акция

0

25

от 75 до 50+1 простая акция

5

20

от 50 до 25+1 простая акция

10

11

от 25 до 10+1 простая акция

15

5

10 и менее

20

0

 

 

Затратный подход

 

34. Выбор метода затратного подхода для оценки объекта оценки зависит от принятой оценщиком предпосылки оценки:

метод чистых активов применяется в случае оценки действующего предприятия;

метод ликвидационной стоимости в случае принятия предпосылки о ликвидации предприятия.

Обобщенная формула для методов затратного подхода имеет вид:

 

Стоимость предприятия = Стоимость активов - Стоимость обязательств

 

35. Для оценки действующего предприятия методом чистых активов оценщиком составляется оценочный (экономический) баланс на основе последнего перед датой оценки бухгалтерского (или консолидированного при наличии) баланса предприятия. В экономическом балансе все активы, включая неучтенные (например, гудвилл) в бухгалтерском балансе, и обязательства предприятия, учитываются по рыночной стоимости.

При составлении экономического баланса оценщик:

определяет рыночную стоимость недвижимого имущества;

определяет рыночную стоимость машин, оборудования и транспортных средств;

определяет рыночную стоимость нематериальных активов. При наличии информации о среднеотраслевой доходности активов рассчитывается стоимость гудвилла по следующей формуле (при этом нематериальные активы, отраженные на балансе предприятия, возникшие в качестве гудвилла как разница между балансовой и оценочной стоимостью собственного капитала предприятия на момент приватизации (выкупа), в оценку не включаются):

ЧП — РСА * СДА

Гудвилл = ––––––––––––––––––

СК

где:

ЧП — чистая прибыль предприятия;

РСА — рыночная стоимость активов предприятия;

СДА — среднеотраслевая доходность активов;

СК — ставка капитализации;

определяет рыночную стоимость финансовых вложений предприятия, включая инвестиции предприятия в ценные бумаги и уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы. При оценке рыночной стоимости инвестиций в ценные бумаги, котирующиеся на фондовом рынке, оценщик основывается на рыночных котировках этих ценных бумаг.

Оценка стоимости инвестиций в ценные бумаги, не котирующиеся на фондовом рынке, и уставный фонд других организаций осуществляется в зависимости от контрольных качеств инвестиций:

оценка стоимости инвестиций (пакетов акций, долей и др.), составляющих более 50 процентов осуществляется на основании настоящего Национального стандарта оценки имущества (НСОИ № 9);

оценка стоимости инвестиций (пакетов акций, долей и др.), составляющие до 50 процентов (включительно), осуществляется в следующем порядке:

оценка стоимости акций, котирующиеся на фондовом рынке, осуществляется в соответствии с рыночными котировками данных акций, предшествующими дате оценки;

оценка стоимости инвестиций, приносящих доход в виде дивидендов (в наличной, безналичной форме или в виде акций), осуществляется путем капитализации среднегодового дохода в виде дивидендов за последние три года по ставке рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан на дату оценки;

оценка стоимости инвестиций, не приносящих адекватные доходы, осуществляется согласно следующей формуле расчета исходя из размера собственного капитала:

Сак = Бин * Сск / Суф * (1-Кконтр)

где:

Сак — расчетная стоимость пакета акций;

Бин — балансовая стоимость пакета акций;

Сск — размер собственного капитала по балансу (источники собственных средств);

Суф — размер уставного капитала по балансу;

Кконтр — коэффициент контроля.

При расчете стоимости акций необходимо учесть степень контроля оцениваемого пакета акций. Скидка за отсутствие элементов контроля рассчитывается согласно пункту 34 настоящих методических указаний.

В качестве конечной стоимости инвестиций принимается результат расчетов, дающий наибольший размер стоимости. При этом, оценка стоимости пакетов акций не может составлять показатель ниже балансовой стоимости.

определяет рыночную стоимость незавершенных капитальных вложений — объектов незавершенного строительства и оборудования к установке;

принимает стоимость товарно-материальных запасов равной их балансовой стоимости;

расходы будущих периодов принимаются по балансовой стоимости.

Стоимость отсроченных расходов и доходов определяется следующим образом:

если они отвечают критериям признания активов и обязательств, установленных национальными стандартами бухгалтерского учета, их стоимость принимается равной балансовой стоимости;

если они не отвечают критериям признания активов и обязательств, установленных национальными стандартами бухгалтерского учета, их стоимость рассчитывается по сумме налогов на прибыль и налога на благоустройство и развитие социальной инфраструктуры к оплате (для отсроченных доходов) или экономии этих налогов (для отсроченных расходов). При этом суммы налогов к оплате или их экономии рассчитываются путем умножения суммы действующих ставок этих налогов на балансовую стоимость отсроченных расходов и доходов;

стоимость денежных средств не подлежит корректировке;

определяет рыночную стоимость долгосрочной дебиторской задолженности по каждому дебитору путем дисконтирования ожидаемых выплат задолженности и процентов по ней по ставке дисконтирования с учетом сроков и вероятности погашения. Ставка дисконтирования принимается в размере ставки рефинансирования, устанавливаемой Центральным банком Республики Узбекистан. Текущая дебиторская задолженность принимается равной балансовой стоимости;

определяет рыночную стоимость долгосрочных обязательств путем дисконтирования ожидаемых выплат задолженности и процентов по ней, по ставке дисконтирования с учетом сроков выплат. Ставка дисконтирования принимается равной ставке, применяемой к процентной задолженности предприятия;

определяет рыночную стоимость текущих обязательств, которая принимается равной балансовой стоимости этих обязательств;

хозяйственный инвентарь в эксплуатации, принадлежащий оцениваемому предприятию, числящийся на забалансовом счете, оценивается по стоимости, указанной на забалансовом счете за минусом износа в размере 50 процентов;

определяет рыночную стоимость неучтенных обязательств (в случае их наличия).

 

36. Рыночная стоимость собственного капитала предприятия методом чистых активов определяется вычитанием из рыночной стоимости суммы активов рыночной стоимости суммы обязательств. Рыночная стоимость оцениваемой доли собственности рассчитывается как пропорциональная часть от стоимости собственного капитала предприятия. В случае оценки неконтрольной доли собственности (неконтрольного пакета акций) вводится скидка на отсутствие некоторых (или всех) функций контроля.

 

В случае отсутствия рыночной информации, скидки на отсутствие элементов контроля рассчитываются следующим образом:

 

Размер оцениваемого пакета акций, %

Скидка, %

Премия, %

100 до 75+1 простая акция

0

25

от 75 до 50+1 простая акция

5

20

от 50 до 25+1 простая акция

10

11

от 25 до 10+1 простая акция

15

5

10 и менее

20

0

 

37. Метод ликвидационной стоимости основан на определении стоимости, которую может получить собственник при ликвидации предприятия и раздельной продаже его активов.

Оценщиком определяется текущая стоимость активов предприятия, как рыночная стоимость этих активов, определенная на предполагаемую дату продажи, приведенная на дату оценки по ставке дисконтирования, учитывающая связанный с продажей актива риск. В случае если условиями ликвидации установлен срок продажи меньше типичного срока продажи такого актива, из рыночной стоимости актива необходимо вычесть скидку на укороченный срок продажи.

Затраты на ликвидацию включают:

прямые затраты на ликвидацию - комиссионные посредникам, оплата услуг привлекаемых организаций, налоги, уплачиваемые при продаже активов;

расходы, связанные с владением активами до их продажи - затраты на сохранение запасов готовой продукции, незавершенного производства, оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости и управленческие расходы по поддержанию работы предприятия до завершения его ликвидации.

 

38. Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между текущей стоимостью активов за минусом затрат на ликвидацию и текущей стоимостью обязательств предприятия. Стоимость доли собственности рассчитывается как пропорциональная часть от ликвидационной стоимости предприятия.

V. Согласование результатов примененных подходов оценки и определение итоговой стоимости

39. Согласование результатов оценки - это определение итоговой стоимости объекта оценки путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке. Согласование осуществляется одним из следующих методов:

логического согласования, заключающемся в выборе удельных весов на основе анализа, проводимого оценщиком, с учетом всех значимых параметров. Оценщиком определяется приоритетный подход, а результаты остальных подходов используются для проверки и корректировки результата, полученного с помощью приоритетного подхода;

математического взвешивания, в котором для определения удельных весов результатов, полученных различными подходами к оценке, используются несколько критериев, которыми описываются преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

 

40. При определении удельных весов оценщиком должны быть проанализированы следующие основные факторы:

достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты;

способность подхода оценки учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта оценки;

способность подхода отразить мотивацию типичных покупателей и продавцов объектов, аналогичных объекту оценки;

соответствие подхода оценки рассчитываемому виду стоимости.

 

41. Итоговая величина стоимости объекта оценки определяется по формуле:

 

Сит = Сзп * К1 + Сдп * К2 + Ссп * К3, где:

 

Сит - итоговая стоимость объекта оценки;

Сзп, Сдп, Ссп - стоимости, определенные соответственно затратным, доходным и сравнительным подходами;

К1, К2, К3 - соответствующие удельные веса, выбранные для каждого подхода к оценке.

 

При этом должно выполняться условие:

 

К1 + К2 + К3 = 1

VI. Заключительные положения

42. Структура отчета об оценке стоимости бизнеса должна содержать следующие основные разделы:

титульный лист;

оглавление;

сопроводительное письмо к отчету об оценке;

задание на оценку и основные факты и выводы;

описание общей экономической ситуации в стране и регионе;

описание отрасли и рынка, к которым относится объект оценки;

описание бизнеса (предприятия);

анализ данных финансовой отчетности предприятия;

описание выбора и применения подходов и методов оценки;

определение итоговой стоимости объекта оценки;

приложения.

 

43. На титульном листе отчета указываются:

регистрационный номер отчета об оценке;

наименование и адрес объекта оценки;

вид определяемой стоимости;

дата оценки;

дата составления отчета об оценке;

наименования заказчика и оценщика.

 

44. Оглавление содержит перечисление заголовков всех разделов и подразделов отчета об оценке с указанием номеров страниц.

 

45. Сопроводительное письмо составляется в краткой форме и должно содержать следующие сведения:

номер и дату письма;

наименование объекта оценки с указанием оцениваемых имущественных прав;

адрес (местонахождение) объекта оценки;

основание для проведения оценки;

цель оценки;

дату оценки;

вид определяемой стоимости;

наиболее значимые допущения и ограничительные условия;

результат оценки;

подпись руководителя оценочной организации.

 

46. Раздел "Задание на оценку и основные факты и выводы" должен содержать достаточный объем информации для представления специфики договора на оценку объекта оценки и задания на оценку. В разделе указываются следующие сведения:

информация о заказчике;

информация об исполнителях;

объект оценки;

оцениваемые имущественные права;

цель оценки;

пределы использования результатов оценки;

вид определяемой стоимости;

дата оценки;

дата составления отчета об оценке;

вывод об итоговой стоимости объекта оценки;

допущения и ограничительные условия;

заявление о соответствии требованиям национальных стандартов оценки;

перечень использованной информации.

 

47. В разделе "Описание общей экономической ситуации в стране и регионе" приводится описание основных макроэкономических факторов, влияющих на результаты оценки, тенденций их изменения и воздействия на перспективы оцениваемого бизнеса.

 

48. Раздел "Описание отрасли и рынка, к которым относится объект оценки" содержит информацию:

о состоянии и перспективах развития отрасли;

о рынках сбыта и особенностях сбыта продукции;

об условиях конкуренции в отрасли, наличии основных конкурентов, производящих товары-заменители (ценах, качестве обслуживания, каналах сбыта, объемах продаж).

 

49. Раздел "Описание оцениваемого бизнеса (предприятия)" содержит:

сведения об организационно-правовой форме предприятия;

данные об истории предприятия;

информацию о направлениях деятельности (основной производственной деятельности, продукции, услугах);

характеристику поставщиков и потребителей;

данные о наличии сезонных и циклических факторов;

сведения об имуществе предприятия;

сведения о персонале;

сведения о перспективах развития бизнеса;

информацию о прошлых сделках с долями в бизнесе.

 

50. Раздел "Анализ данных финансовой отчетности предприятия" включает:

анализ предоставленной финансовой отчетности;

пояснения внесенных в целях оценки корректировок данных финансовой отчетности;

анализ финансовых коэффициентов;

результаты сравнения с финансовыми показателями предприятий-аналогов;

прогнозы финансового состояния предприятия;

информацию о влиянии финансовых показателей на стоимость бизнеса.

 

51. Раздел "Описание выбора и применения подходов и методов оценки" содержит:

краткий обзор подходов и методов оценки;

выбор и обоснование применимых подходов и методов оценки или обоснование отказа от использования какого-либо подхода к оценке;

расчеты и порядок определения стоимости предприятия с применением выбранных подходов и методов оценки.

 

52. Раздел "Определение итоговой стоимости объекта оценки" включает:

обоснование применения скидок и премий, в случае оценки долей в бизнесе;

согласование результатов, полученных различными подходами к оценке;

вывод об итоговой стоимости объекта оценки.

 

53. Раздел "Приложения" содержит:

документы (или их копии), используемые в процессе оценки;

фотографии объекта оценки (в случае необходимости);

копию лицензии на осуществление оценочной деятельности;

копии квалификационных сертификатов оценщиков, принимавших участие в подготовке отчета об оценке;

копию страхового полиса о страховании гражданской ответственности оценочной организации;

прочие сведения.

Окончательная структура (количество и порядок следования разделов и подразделов, их наименование) и объем отчета об оценке определяется оценщиком в зависимости от характера объекта оценки, целей оценки, предполагаемого пользователя отчета об оценке, требований законодательства.

Приложение 2.

 

МЕТОДИКА применения  № НСО N 8 "Оценка  недвижимости"

I. Общие положения

1. Настоящие Методика разработана с целью практического применения НСО № 8.

2. Данная Методика не является исчерпывающей. Она содержит минимально необходимые подходы и методы при оценке  недвижимости в соответствии с НСО № 8. Оценщики вправе применить другие подходы и методы, используемые в  мировой практике, не противоречащие законодательству об оценочной деятельности Республики Узбекистан и настоящим национальным стандартам оценки Республики Узбекистан.

3.  В методике используются следующие термины и определения:

аналог - сходный по основным экономическим, физическим, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях, или из предложения, выдвинутого на конкурентном рынке;

безрисковая ставка - норма прибыли на инвестированный в недвижимость капитал, с минимальным уровнем риска;

валовой рентный мультипликатор - показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового (потенциального или действительного) дохода объекта недвижимости;

действительный возраст - возраст улучшений, соответствующий их состоянию и полезности, рассчитываемый вычитанием из срока экономической службы улучшений оставшегося срока их экономической службы. В зависимости от условий эксплуатации действительный возраст улучшений может быть меньше, равным или больше их фактического (хронологического) возраста;

денежный поток - поток денежных средств, создаваемый в течение определенного периода времени объектом недвижимости;

земельный участок - часть земельного фонда, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре;

износ внешний (экономический) - снижение стоимости объекта недвижимости в результате действия внешних по отношению к этому объекту факторов;

износ накопленный - общая потеря стоимости (обесценение) объекта недвижимости, обусловленная физическим, функциональным и внешним износом;

износ неустранимый - износ, затраты на устранение которого больше увеличения стоимости объекта недвижимости, полученного в результате его устранения;

износ устранимый - износ, затраты на устранение которого меньше или равны увеличению стоимости объекта недвижимости, полученному в результате его устранения;

износ физический - потеря стоимости улучшений, обусловленная естественным старением, неправильной эксплуатацией, конструктивными дефектами, а также механическими повреждениями элементов улучшения;

износ функциональный - потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием требованиям рынка улучшений в целом или по отдельным элементам;

неспециализированная недвижимость - недвижимость, которая покупается, продается и арендуется на открытом рынке;

обременение - право на недвижимость, включающее право на залог, аренду, сервитуты, ограничения, обязательства по договору, право удержания имущества, решение суда об аресте имущества, передачу прав и другие установленные законодательством права, получаемые на недвижимость. Обременения устанавливаются в соответствии с законодательством или договором;

объект незавершенного строительства - объект, на котором строительные работы начаты, но еще не завершены на дату оценки, и (или) по которому в установленном порядке не оформлены документы о приеме в эксплуатацию вне зависимости от источников финансирования строительства объекта;

премия за риск - дополнительная норма прибыли, отражающая риск, характерный для вложений в недвижимость, по сравнению с вложениями по безрисковой ставке;

специализированная недвижимость - недвижимость, которая в силу своей специфики (конструктивных особенностей, специализации, размера, местоположения или сочетания этих факторов) обладает полезностью, ограниченной конкретным видом ее использования, и которая редко продается на открытом рынке, кроме случаев продажи ее в качестве части предприятия;

срок экономической службы - период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта недвижимости;

ставка дисконтирования - ставка процента, используемая для приведения всех прогнозируемых расходов, связанных с созданием или преобразованием оцениваемого объекта недвижимости, и доходов, которые по расчетам он будет создавать в будущем, к дате оценки этого объекта;

ставка капитализации - показатель текущей (на определенную дату) доходности объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

стоимость воспроизводства - сумма затрат на создание нового объекта, идентичного объекту оценки, с использованием идентичных материалов и технологий;

стоимость замещения - сумма затрат на создание нового объекта с аналогичной объекту оценки полезностью с применением современных материалов и технологий;

текущая стоимость - стоимость будущих доходов, приведенная на определенную дату с использованием соответствующей ставки дисконтирования;

улучшения - изменения на земельном участке, созданные в результате деятельности по его преобразованию для последующего использования и прочно с ним связанные. Улучшения включают здания, сооружения, инженерные системы и сети, многолетние насаждения и прочие объекты, составляющие в совокупности с перечисленными конструктивное или функциональное целое;

чистый рентный мультипликатор - показатель, отражающий соотношение цены продажи и чистого операционного дохода объекта недвижимости.

элементы с длительным сроком службы - элементы улучшений, срок службы которых соизмерим со сроком службы улучшения;

элементы с коротким сроком службы - элементы улучшений, требующие периодической замены в течение срока службы улучшения.

II. Область применения

4. При определении задания на оценку оценщиком устанавливается и описывается объект оценки, в качестве которого принимается свободный (без улучшений) земельный участок или застроенный земельный участок (земельный участок с улучшениями).

Стоимость объекта оценки определяется с учетом имущественных (вещных и обязательственных) прав на них, обременений и ограничений таких прав, к которым относятся:

полное право собственности;

право владения;

право распоряжения;

право пользования;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право аренды;

сервитут;

иные права, не запрещенные законодательством.

В зависимости от условий договора на оценку и особенностей объекта оценки оценке могут подлежать полное право собственности или частичные имущественные права.

5. К улучшениям земельного участка относятся:

отдельные здания, сооружения и их группы, расположенные на этом земельном участке, подземные сооружения или их части, относящиеся к данному участку;

все долговременные присоединения к зданиям, такие как системы внутреннего водоснабжения, отопления и охлаждения, электроснабжения, газовые сети, а также встроенные стационарные установки (машины, оборудование);

инженерные сооружения, коммуникации и сети, подключенные к земельному участку и внутренним сетям зданий;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному участку, но расположенные вне его границ;

объекты благоустройства территории участка, включая многолетние насаждения;

доли собственности в объектах инфраструктуры;

другие объекты, которые в совокупности составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое с оцениваемым имуществом.

6. Стационарные установки, установленные в здании и на земельном участке, для целей оценки разделяются на две категории:

составляющие элементы обслуживающих систем здания, включаемые в оценку недвижимости;

используемые в бизнесе, который ведется в объекте недвижимости, оцениваемые отдельно от земельного участка и улучшений.

Стационарные установки, машины и оборудование, включаемые в оценку недвижимости, относятся к следующим системам обслуживания зданий:

электроснабжение - главные питающие кабели, трансформаторы, щитовые, резервные генераторы и электросети для непроизводственных нужд;

газоснабжение - газопроводы до и в пределах газовых станций, а также газопроводы в пределах помещений для непроизводственных нужд;

водоснабжение - резервуары, колодцы и скважины, насосы, оборудование водоочистки, баки, распределительные сети, дренажные устройства и системы канализации;

отопление и кондиционирование воздуха - котлы и соответствующее оборудование, топливные баки, радиаторы, калориферы, оборудование для кондиционеров, воздуховоды, вентиляторы и другое оборудование, используемое для непроизводственных целей;

лифты и подъемники - пассажирские и грузовые лифты, эскалаторы, транспортеры, подъемники и опоры, формирующие неотъемлемую часть структуры здания и используемые для некоммерческих целей.

7. Основным критерием для выбора вида стоимости является цель оценки. Основным видом стоимости, определяемым при оценке недвижимости, является рыночная стоимость. К видам стоимости, отличным от рыночной, которые могут определяться при оценке стоимости недвижимости, относятся:

инвестиционная стоимость;

остаточная стоимость воспроизводства;

остаточная стоимость замещения;

страховая стоимость;

утилизационная стоимость;

ликвидационная стоимость;

налогооблагаемая стоимость.

8. Дата оценки определяется исходя из целей оценки и, как правило, совпадает с датой осмотра оценщиком объекта оценки. Оценщик должен принимать во внимание обстоятельства, существующие только по состоянию на дату оценки, и события, произошедшие до даты оценки.

III. Требования стандарта

9. Для обоснованного вывода о рыночной стоимости объекта оценки оценщику необходимо собрать и проанализировать информацию о социально-экономической ситуации в регионе, рынке недвижимости, местоположении объекта оценки и характеристиках объекта оценки.

10. При анализе социально-экономической ситуации в регионе оценщиком рассматриваются:

природно-климатические особенности региона;

основные макроэкономические показатели;

основные показатели по отраслям экономики, динамика их изменения и влияние на положение объекта оценки на рынке;

основные показатели социального развития, динамика их изменения и влияние на положение объекта оценки на рынке.

По результатам анализа социально-экономической ситуации в регионе оценщиком обосновывается текущее и перспективное положение объекта оценки на рынке, определяется наиболее вероятный типичный покупатель и его инвестиционная мотивация.

11. При анализе рынка недвижимости оценщиком рассматриваются:

общие характеристики рынка недвижимости в регионе, в котором расположен объект оценки;

структура и участники рынка недвижимости;

факторы спроса и предложения по отдельным сегментам рынка недвижимости с количественным анализом и анализом тенденций.

Сегментация рынка, необходимая для анализа рыночных тенденций, проводится по следующим категориям недвижимости:

жилая недвижимость;

коммерческая недвижимость;

промышленная недвижимость;

сельскохозяйственная недвижимость;

недвижимость специального назначения.

В зависимости от объекта оценки и условий договора на оценку каждая из категорий недвижимости может быть разделена на более мелкие сегменты по определенным признакам.

По результатам анализа рынка недвижимости оценщиком обосновывается возможные изменения на рынке недвижимости, текущее и перспективное положение объекта оценки на рынке недвижимости с учетом возможного альтернативного использования.

12. При анализе местоположения объекта оценки оценщиком рассматриваются:

характер окружающего типа землепользования;

транспортная доступность;

инженерные сети и коммунальное обслуживание;

социальная инфраструктура;

экономическое местоположение;

экологическое состояние прилегающего района;

социальная репутация;

прочие благоприятные и неблагоприятные воздействия.

По результатам анализа местоположения объекта оценки оценщиком обосновываются положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость объекта оценки.

13. При анализе характеристик объекта оценки оценщиком рассматриваются:

особенности объемно-планировочного и конструктивного решения объекта оценки;

особенности инженерного обеспечения объекта оценки;

техническое состояние конструктивных элементов и инженерного оборудования.

По результатам анализа характеристик объекта оценки оценщиком выявляется соответствие технических характеристик объекта оценки современным рыночным требованиям по эксплуатации и функциональности для недвижимости аналогичной полезности.

При проведении внешнего осмотра оценщиком проводится обследование улучшений по отдельным конструктивным элементам, к которым относятся:

конструкции подземной части;

конструкции, образующие несущий остов;

элементы междуэтажных сообщений;

конструкции покрытия (крыши);

заполнения оконных и дверных проемов;

полы;

наружная отделка;

внутренняя отделка;

внутренние инженерные системы и оборудование.

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

14. Анализ ННЭИ объекта оценки проводится оценщиком в два этапа:

для земельного участка как свободного (без улучшений);

для земельного участка с существующими улучшениями.

При проведении анализа ННЭИ на каждом этапе оценщик:

анализирует возможные варианты использования объекта недвижимости, не запрещенные законодательством, с учетом норм зонирования, градостроительных ограничений, строительных норм и правил и других юридических ограничений;

оставляет из разрешенных вариантов использования физически осуществимые на данном земельном участке, с учетом его физических характеристик, окружающей застройки и социальной обстановки в прилегающем к земельному участку районе;

анализирует финансовую оправданность физически осуществимых и законодательно разрешенных вариантов использования с учетом затрат на строительство или реконструкцию улучшений и доходов, которые сможет создавать объект недвижимости;

выбирает в качестве наиболее эффективного использования вариант использования объекта недвижимости с максимальной величиной текущей стоимости.

15. При проведении анализа ННЭИ оценщик должен рассматривать варианты использования, характерные для рынка объекта недвижимости на дату оценки и принимаемые типичными инвесторами.

16. Анализ ННЭИ земельного участка с существующими улучшениями проводится с учетом следующих вариантов преобразования существующих строений:

использование существующих улучшений в неизменном виде;

реконструкция существующих улучшений;

снос существующих улучшений.

17. По результатам анализа ННЭИ оценщиком делается вывод о степени соответствия текущего использования земельного участка его наиболее эффективному использованию, в зависимости от которого осуществляется выбор наиболее целесообразных подходов и методов оценки.

IV. Подходы и методы оценки

Сравнительный подход

 

18. Для использования сравнительного подхода при определении стоимости объекта оценки оценщику необходимо подобрать не менее 3 (трех) аналогов. Основным критерием для выбора аналогов сравнения является аналогичное объекту оценки наиболее эффективное использование.

19. При расчете стоимости объекта оценки методом сравнения продаж выбор единицы сравнения, как правило, определяется типом недвижимости. В качестве единицы сравнения применяется:

цена за единицу площади здания или земельного участка (квадратный метр, сотку, гектар);

цена за единицу объема здания (кубический метр);

цена за место, номер и другие единицы измерения для объектов оценки, оцениваемых на основе коммерческого потенциала.

 

20. Оценщик вносит корректировки в цену аналога по каждому элементу сравнения, по которому им выявлено различие между аналогом и объектом оценки.

Для расчета корректировки на передаваемые имущественные права необходимо наличие информации об источниках, структуре доходов и условиях аренды аналога.

Корректировки на условия финансирования проводятся при различиях в схемах кредитования и формах оплаты при совершении сделки с аналогом по сравнению с объектом оценки.

Корректировки на условия продажи выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца.

К расходам после покупки относятся такие расходы, как например, затраты на демонтаж здания или его части, затраты на устранение загрязнения земельного участка.

Корректировки на рыночные условия предполагают корректировки цен продаж на время, прошедшее с момента совершения сделки с аналогом до даты оценки объекта оценки.

Для проведения корректировки цены аналога на местоположение оценщику необходимо выяснить связанные с местоположением сравниваемых объектов различия и рассчитать вклад этих различий в цену объекта недвижимости.

Корректировка на различие физических характеристик определяется вкладом этого различия в стоимость. К физическим характеристикам, которые рассматриваются при проведении корректировки, относятся: размер здания, качество строительства, строительные материалы, архитектурный стиль, возраст и состояние здания, функциональная полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность благоустройства и удобства, экология участка.

Экономические характеристики, по которым проводятся корректировки, включают характеристики объекта, влияющие на его доход: эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды.

Корректировка на вид использования применяется в случае, если в качестве аналога выбран объект с несовпадающим с объектом оценки наиболее эффективным использованием.

В случае если в стоимость аналога включены компоненты, не являющиеся недвижимым имуществом (например, оборудование для бизнеса, мебель), то их стоимость должна быть вычтена из стоимости аналога.

 

21. В зависимости от имеющейся информации соотношения количества аналогов и элементов сравнения, по которым проводятся корректировки, оценщик применяет количественные и качественные методы расчета корректировок.

Если количество аналогов больше или равно количеству элементов сравнения, по которым проводится сравнение аналогов с объектом оценки, увеличенному на единицу, то для оценки используются количественные методы расчета корректировок, к которым относятся:

метод анализа пар данных, позволяющий определить корректировку на элемент сравнения путем сравнения двух объектов, отличающихся по этому элементу;

метод анализа групп данных, предусматривающий группирование данных по таким переменным, как дата продажи или местоположение, с целью выявления статистических закономерностей изменения стоимости во времени или по месту;

метод линейной алгебры, основанный на решении систем линейных уравнений в матричном виде;

метод оценки объектов недвижимости с применением корреляционно-регрессионного или кластерного анализа целесообразно применять, если количество аналогов не менее чем в 5 (пять) раз превышает количество элементов сравнения;

метод графического анализа, при котором на основе анализа графиков изменения цен оценщик делает выводы о характере изменения стоимости;

метод анализа затрат, основанный на использовании данных о затратах, которые необходимо сделать в отношении аналога, для приведения его технических или правовых характеристик к объекту оценки, при этом корректировки должны соответствовать среднерыночным показателям;

метод анализа вторичных данных, основанный на рекомендациях, приведенных в специализированных изданиях по недвижимости;

метод капитализации арендных различий, основанный на расчете корректировок путем капитализации разности в арендных ставках, обусловленных недостатками или преимуществами аналога в сравнении с объектом оценки.

Если количество аналогов меньше количества элементов сравнения, по которым проводится сравнение аналогов с объектом оценки увеличенного на единицу, то для оценки используются качественные методы расчета корректировок, к которым относятся:

метод относительного сравнительного анализа, основанный на анализе сопоставимости характеристик объекта оценки и аналогов с целью определения места объекта оценки в возрастающем или убывающем ряду цен аналогов;

метод экспертных оценок, основанный на субъективном мнении оценщика или привлеченных специалистов относительно объекта оценки и аналогов.

 

22. Выбор видов и количества методов расчета корректировок, применяемых для оценки объекта оценки, относится к компетенции оценщика и должен быть обоснован им в отчете об оценке.

Доходный подход

23. Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании наиболее типичного годового дохода в стоимость путем деления его на ставку капитализации, рассчитанную на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки:

   

V =

I

 , где:

R

     

V - стоимость объекта оценки;

I - чистый операционный доход;

R - общая ставка капитализации.

 

Метод прямой капитализации применяется, если потоки доходов стабильны длительный период времени или потоки доходов изменяются устойчивыми умеренными темпами.

Метод прямой капитализации, как правило, не применяется, если потоки доходов не стабильны или объект оценки требует значительного ремонта (реконструкции) или находится в состоянии незавершенного строительства.

 

24. Основным источником дохода для расчета стоимости недвижимости методом прямой капитализации является аренда объекта оценки.

Прочие доходы от объекта недвижимости могут быть получены от функционирования недвижимости и не входить в арендную плату (например, плата за использование гаража или автостоянки, доход от предоставления камер хранения). При этом источник дохода должен быть непосредственно и неразрывно связан с объектом оценки.

 

25. Арендные ставки различают:

рыночные, типичные для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в данном регионе;

контрактные, определяемые договорами аренды.

Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности на объект недвижимости. Контрактная арендная ставка применяется для оценки частичных имущественных прав арендодателя.

 

26. В качестве величины дохода, как правило, используется ожидаемый чистый операционный доход (далее - ЧОД), рассчитываемый в следующей последовательности:

оценивается потенциальный валовой доход (ПВД) за год от объекта недвижимости умножением площади, предназначенной для сдачи в аренду, на арендную ставку;

определяется действительный валовой доход (ДВД) вычитанием из ПВД потерь от недоиспользования и при сборе арендной платы и прибавлением прочих доходов;

вычитанием из ДВД операционных расходов, получают чистый операционный доход.

 

27. Потери от недоиспользования и при сборе арендной платы рассчитываются по рыночным показателям для типичного уровня управления на данном рынке. При отсутствии необходимой для расчета рыночных показателей информации по сопоставимым объектам величина потерь определяется на основе анализа ретроспективной и текущей информации по объекту оценки, с учетом возможности их изменения в будущем.

 

28. Операционные расходы включают:

условно-постоянные расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности недвижимости;

условно-переменные (эксплуатационные) расходы, размер которых изменяется в зависимости от степени эксплуатационной загруженности недвижимости;

расходы (резервы) на замещение.

К условно-постоянным расходам относятся:

налог на имущество;

платежи по страхованию имущества;

заработная плата обслуживающего персонала (в случае если она не зависит от загрузки здания) и налоги на нее.

К условно-переменным расходам относятся расходы:

на управление;

коммунальные;

на содержание территории;

на текущие ремонтные работы;

заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее;

по обеспечению безопасности.

К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, таких как кровля, покрытие пола, электроарматура и другие.

 

29. Расчет ставки капитализации методом рыночной выжимки основывается на рыночных данных о ценах продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости и рассчитывается по формуле:

     

          

R - ставка капитализации;

n - количество сопоставимых объектов недвижимости;

Ii - чистый операционный доход i-го объекта недвижимости;

Vi - цена продажи i-го объекта недвижимости;

wi - вес (значимость) i-го результата.

 

30. Расчет ставки капитализации методом учета возмещения капитальных затрат применяется в случае, когда прогнозируется изменение стоимости недвижимости, и предполагает расчет ставки капитализации, состоящей из двух частей:

ставки доходности на капитал Ron, являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств, с учетом рисков и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

нормы возврата капитала Rof, представляющей собой погашение суммы первоначальных вложений и применяемой к изнашиваемой части активов.

 

R = Ron + Rof

 

Ставка доходности на капитал рассчитывается методом кумулятивного построения:

Ron = безрисковая ставка + премия за риск вложения в недвижимость + премия за низкую ликвидность + премия за инвестиционный менеджмент.

 

Для расчета нормы возврата капитала используется один из следующих методов:

метод Ринга, предполагающий возмещение инвестированного капитала равными долями (прямолинейный возврат):

Rof =

1

 , где:

n

n - период времени, за который предполагается возврат инвестиций;

 

метод Инвуда, используемый при реинвестировании сумм возврата капитала по ставке доходности на капитал:

Rof = sff (n, Ron), где:

sff - фактор фонда возмещения при ставке Ron;

 

метод Хоскольда, используемый в случае реинвестирования сумм возврата капитала по безрисковой ставке:

Rof = sff ( n, Rб ), где:

- безрисковая ставка.

 

31. Расчет ставки капитализации методом связанных инвестиций производится в случае приобретения объекта недвижимости с использованием заемных средств. Общая ставка капитализации рассчитывается как средневзвешенное значение:

 

R = m * Rm + (1 - m ) Rе, где:

Rm - ставка капитализации для заемных средств (ипотечная постоянная), являющаяся отношением ежегодных выплат по кредиту на сумму ипотечного кредита;

Re - ставка капитализации для собственного капитала, определяемая по рыночным данным о продажах сопоставимых объектов делением значения дохода до налогообложения на величину собственного капитала;

m - коэффициент ипотечной задолженности, показывающий долю заемных средств в общей сумме инвестиций и определяемый делением суммы ипотечного кредита на общую сумму инвестиций.

 

32. Применяемая ставка капитализации должна соответствовать виду, валюте и величине дохода (номинальной или реальной). Пересчет ставки капитализации из номинальной величины в реальную и из реальной в номинальную производится по формулам:

 

Rн = Rр + Иинф + Rр * Иинф,

 

Rр = (Rн - Иинф)/(1 + Иинф), где:

 

- номинальная ставка капитализации;

- реальная ставка капитализации;

Иинф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).

 

При этом индекс инфляции должен соответствовать выбранной для расчетов валюте.

 

33. Для расчета стоимости одной из составляющих объекта недвижимости методом прямой капитализации, при наличии необходимых данных, применяется техника остатка. Стоимость земельного участка с применением техники остатка рассчитывается по формуле:

    

 

Vз =

I - Vy * Ry

 , где:

     

- стоимость земельного участка;

- стоимость улучшений;

I - чистый операционный доход от объекта недвижимости;

- ставка капитализации для доходов от земельного участка;

- ставка капитализации для доходов от улучшений.

 

Стоимость улучшений с применением техники остатка рассчитывается по формуле:

       

Vy =

I - Vз * Rз

 

Ry

     

34. Стоимость объекта оценки методом дисконтирования денежных потоков (далее - ДДП) определяется путем дисконтирования с последующим суммированием денежных потоков каждого года эксплуатации оцениваемой недвижимости, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения: