ID Разработчик Дата размещения Дата завершения Кол-во предложений
6010 Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан 08/08/2019 23/08/2019 102

Обсуждение завершено

Постановление Кабинета Министров Республика Узбекистан
Об утверждении порядка оценки строений, подлежащих сносу
ID-6010

На сегодняшний день в республике активно ведется работа по благоустройству и дальнейшему развитию городов, поселков и других населенных пунктов. При этом в зону сноса попадает часть жилых и нежилых строений, включая земельные участки с насаждениями (далее – строения). Для определения размера ущерба при сносе собственникам осуществляется оценка сносимых строений независимыми оценочными организациями.

Вместе с тем, в ряде случаев, на местах имеет место неадекватная и недостоверная оценка и завышение цены сносимого строения.

В некоторых случаях оценка осуществляется без согласия собственников и после сноса строений.

С целью обеспечения справедливой оценки при проведении сноса строений, учитывающей законные права собственников сносимого имущества, Кабинет Министров постановляет:

1. Принять к сведению, что:

оценка строений осуществляется строго на основании кадастровых документов;

строения не отраженные в кадастровых документах, не включаются в объект оценки;

проведение оценки строений при отсутствии их кадастровых документов не допускается.

2. Определить что:

заказчиком оценки выступает исключительно собственник строений. Расходы собственника строений, связанные с проведением оценки в дальнейшем включаются в сумму выплачиваемого ему ущерба;

повторная оценка объекта оценки не допускается;

в случае несогласия с результатами оценки проводится экспертиза достоверности отчета об оценке в соответствии с законодательством;

заказчиком экспертизы достоверности отчета об оценке выступают исключительно Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента;

действие лицензий оценочных организаций, выполнивших повторную оценку одного и того же объекта оценки прекращается Агентством по управлению государственными активами без решения суда.

3. Утвердить порядок оценки строений, подлежащих сносу согласно приложению.

4. Обязать Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента в обязательном порядке до начала сноса проводить разъяснительную работу с собственниками строений

о порядке проведения оценки сносимых строений.

5. Государственному комитету по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру обеспечить проведение инвентаризации и оформление соответствующих кадастровых

и правоустанавливающих документов строений, попадающих в зону сноса исходя из реальной ситуации.

6. Министерству строительства, Государственному комитету по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру, Министерству экономики и промышленности, совместно с Ассоциацией оценочных организаций и Обществом оценщиков Узбекистана и другими заинтересованными ведомствами в десятидневный срок обеспечить пересмотр и обновление укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых строений, учитывающие современные тенденции строительства и архитектуры в том числе, частных и многоквартирных домов.

7. Агентству по управлению государственными активами совместно с Министерством юстиции в месячный срок внести в Кабинет Министров Республики Узбекистан предложения об изменениях и дополнениях в законодательство, вытекающих из настоящего постановления.

8. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Премьер-министра Республики Узбекистан Ганиева Э.М.

 

Премьер-министр Республики Узбекистан                                       А. Арипов

Приложение

к постановлению Кабинета Министров

от «____» _________ 2019 г. № _______

ПОРЯДОК

оценки строений, подлежащих сносу

Глава 1. Общие положения

1. Настоящий порядок определяет порядок оценки жилых и нежилых строений расположенных на изымаемом земельном участке, дачных участков, квартир в многоэтажных домах, имущественные права на земельный участок, насаждения нежилых зданий и объектов сельскохозяйственного назначения (далее – строения), подлежащих сносу в целях возмещения ущерба собственникам.

2. Оценка строений, подлежащих сносу производится в соответствии с требованиями Гражданского, Жилищного и Земельного кодексов Республики Узбекистан, законов Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников», положения «О порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд», утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 29.05.2006 г. № 97, положения «О порядке возмещения убытков владельцев, пользователей, арендаторов и собственников земельных участков, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства», утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 25.05.2011 г. № 146, Национальных стандартов оценки имущества НСОИ № 1 «Общие понятия и принципы оценки» (рег. № 1604 от 24.07.2006 г.), НСОИ № 2 «Рыночная стоимость как база оценки» (рег. № 1605 от 24.07.2006 г.) и НСОИ № 10 «Оценка стоимости недвижимости» (рег. № 2044 от 18.11.2009 г.).

3. Объектами оценки являются жилые и нежилые строения, подлежащие сносу, включающие в себя имущественные права на изымаемые земельные участки и насаждения, имеющиеся на изымаемых земельных участках при сносе (далее – объект оценки).

4. Определению подлежит рыночная стоимость объекта оценки. При этом стоимость объекта оценки определяется на момент, непосредственно предшествовавший изъятию этого объекта, или, когда известие о предстоящем изъятии повлияло на стоимость объекта.

5. Оценка объекта оценки производится оценочными организациями, имеющими лицензии на право осуществления оценочной деятельности в соответствии с законодательством. Не допускается проведение оценки Республиканским центром судебной экспертизы им. Х. Сулаймановой.

6. Оценочные организации оценивают объекты оценки на дату, определенную в договоре с собственником об оценке, но не ранее даты принятия решения о сносе.

7. Отчет об оценке признается действительным в течение шести месяцев с даты предоставления отчета собственнику. В случае если денежная компенсация собственнику не выплачена по истечении шести месяцев,

то должна быть проведена повторная оценка объекта оценки. В качестве даты новой оценки принимается 1 число месяца, в котором собственник обратился за проведением повторной оценки.

8. В своей деятельности оценочные организации и оценщики являются независимыми. Запрещается вмешиваться в процесс оценки или оказывать давление на оценщиков со стороны заказчика или третьих лиц.

9. Заказчиком оценки могут выступать только собственник объекта оценки либо его доверенное лицо (далее – собственник), который заключает договор на проведение оценки объекта оценки с оценочными организациями.

10. Не допускается:

проведение оценки при отсутствии кадастровых документов (в том числе правоустанавливающих документов) на объект оценки;

включение в состав объекта оценки строений, не отраженных в кадастровых документах.

11. Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента (далее – хокимият) не вправе выступать заказчиком оценки и заключать договоры на проведение оценки с оценочными организациями.

12. В случае несогласия собственника с результатами оценки,

он направляет отчет об оценке в трехдневный срок в Общественный экспертный совет, созданный Ассоциацией оценочных организаций и Обществом оценщиков Узбекистана либо в его территориальное отделение (далее – экспертный совет) на основании договора. За рассмотрение результатов оценки собственник уплачивает экспертному совету сумму в размере одной базовой расчетной величины, действующей на день направления отчета об оценке в экспертный совет.

13. Экспертный совет в течение пяти рабочих дней рассматривает полученный отчет об оценке и направляет оценщику замечания

и рекомендации по отчету. При необходимости на заседание экспертного совета может быть приглашен оценщик, чей отчет об оценке рассматривается. Оценщик в течение трех рабочих дней должен представить исправленный отчет об оценке либо, при несогласии с замечаниями

и предложениями, представить мотивированный ответ. Решение экспертного совета по рассмотренному отчету об оценке в трехдневный срок со дня принятия решения направляется собственнику.

14. В случае выдачи экспертным советом решения о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертный совет в трехдневный срок направляет данное решение в Агентство по управлению государственными активами Республики Узбекистан (далее – Агентство). На основании полученного решения экспертного совета Агентство в трехдневный срок принимает решение о приостановлении действия лицензии оценочной организации на право осуществления оценочной деятельности, выполнившей данный отчет об оценке, до признания отчета об оценке недостоверным решением суда. Агентство в трехдневный срок извещает данную оценочную организацию о принятом решении.

15. Собственник предоставляет отчет об оценке объекта оценки в хокимият в течение пяти рабочих дней со дня получения отчета для получения компенсации в соответствии с законодательством.

16. В случае несогласия хокимията с отчетом об оценке, хокимият заключает договор в трехдневный срок с другой оценочной организацией на проведение экспертизы определения достоверности отчета об оценке, предоставленного собственником, в соответствии с законодательством, с оплатой за счет внебюджетных и бюджетных средств хокимията. Не допускается проведение экспертизы Республиканским центром судебной экспертизы им. Х. Сулаймановой.

Заключение хокимиятом договора с другой оценочной организацией на проведение повторной оценки объекта оценки запрещается.

17. В случае несогласия хокимията и/или собственника с результатами экспертизы, отчет об оценке объекта оценки и экспертное заключение по данному отчету направляются ими в трехдневный срок в экспертный совет на основании договора. За рассмотрение результатов оценки уплачивается экспертному совету сумма в размере одной базовой расчетной величины, действующей на день направления отчета об оценке и/или экспертного заключения в экспертный совет. Хокимият уплачивает данную сумму за счет внебюджетных и бюджетных средств хокимията;

18. Экспертный совет в течение пяти рабочих дней рассматривает полученный отчет об оценке объекта оценки и экспертное заключение

по нему и направляет оценщикам замечания и рекомендации по отчету

об оценке и/или экспертному заключению. При необходимости на заседание экспертного совета могут быть приглашены оценщики, проводившие оценку

и экспертизу. Оценщики в течение трех рабочих дней должны представить исправленный отчет или/и исправленное экспертное заключение, либо, при несогласии с замечаниями и предложениями, представить мотивированный ответ. Решение экспертного совета по рассмотренному отчету об оценке объекта оценки и экспертному заключению по нему в трехдневный срок

со дня принятия решения направляется хокимияту и собственнику.

19. В случае выдачи экспертным советом решения о несоответствии экспертного заключения по отчету требованиям законодательства об оценочной деятельности, экспертный совет в трехдневный срок направляет данное решение в Агентство. На основании полученного решения экспертного совета Агентство в трехдневный срок принимает решение о приостановлении действия лицензии оценочной организации на право осуществления оценочной деятельности, выполнившей данное экспертное заключение, до признания экспертного заключения недостоверным решением суда. Агентство в трехдневный срок извещает данную оценочную организацию о принятом решении.

20. В случае несогласия собственника либо хокимията с решением экспертного совета, собственник либо хокимият в трехдневный срок направляет материалы по оценке объекта оценки в суд в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 28.07.2008 г. № 161 «Об утверждении механизма проведения экспертизы достоверности отчета об оценке».

21. В соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 28.07.2008 г. № 161 «Об утверждении механизма проведения экспертизы достоверности отчета об оценке» суд направляет материалы об оценке объекта оценки в Агентство.

22. Результаты рассмотрения материалов по оценке объекта оценки по запросу суда направляются Агентством в суд для вынесения соответствующего решения.

По результатам судебного решения Агентство принимает соответствующее решение в отношении оценочных организаций, действие лицензий которых было приостановлено, в соответствии с законодательством.

23. Решение суда является основанием для хокимията для выплаты собственнику денежной компенсации за нанесенный ущерб в результате сноса.

Глава 2. Порядок проведения оценки

24. Оценка объекта оценки состоит из следующих этапов:

заключение договора об оценке объекта оценки;

определение задания на оценку на основании кадастровых документов между собственником и оценочной организацией;

сбор и анализ информации;

выбор, обоснование и применение подходов оценки;

согласование результатов, примененных подходов оценки;

определение итоговой стоимости объекта оценки;

составление отчета об оценке.

25. Задание на оценку составляется собственником совместно

с оценочной организацией и оформляется как приложение к договору

об оценке объекта оценки. Задание на оценку должно содержать:

описание объекта оценки;

дату оценки;

цель (цели) оценки и предполагаемое использование результатов оценки;

вид стоимости, соответствующий цели оценки;

допущения и ограничительные условия;

перечень исходной информации, которая должна быть представлена собственником или иным уполномоченным лицом;

сроки проведения оценочных работ.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки задание на оценку может содержать и иную информацию.

26. Оценщик осуществляет сбор и анализ информации об объекте оценки и рыночной информации в объеме, необходимом и достаточном для обоснованного выбора и применения подходов и методов оценки.

27. Собственник должен предоставить оценщику следующие документы:

кадастровые документы на объект оценки, включающие в себя:

свидетельство о государственной регистрации прав на объект оценки

и сделок с ним;

документы, содержащие информацию о конструктивных и объемно-планировочных характеристиках оцениваемого объекта оценки;

документ, подтверждающий право пользования земельным участком;

решение органов власти о предоставлении (выделении) земельного участка.

В зависимости от цели оценки и особенностей объекта оценки оценщик может запросить необходимую дополнительную информацию в процессе проведения оценки.

28. Оценщик оценочной организации совместно с собственником:

проводит инвентаризацию объекта оценки до начала оценки;

определяет соответствие фактического имущества кадастровым документам.

При обнаружении строений на отведенном земельном участке, не отраженных в кадастровых документах, или отраженных в качестве незаконных построек, оценщик должен уведомить собственника о том, что данные строения не могут быть включены в состав объекта оценки и не могут быть оценены. Не допускается без согласия собственника исключение оценщиком из состава объекта оценки строений, не отраженных в кадастровых документах.

Оценщик должен рекомендовать собственнику обновить кадастровые документы с включением в него всех имеющихся строений. При этом процесс оценки приостанавливается на период переоформления кадастровых документов и предоставления обновленных кадастровых документов. Кадастровые службы обязаны внести данные строения в кадастр и узаконить их в установленном порядке.

29. При осмотре объекта оценки оценщиком проводится его обследование с целью сбора данных о характеристиках и фактическом состоянии улучшений. При этом должны быть установлены:

тип основных строительных конструкций;

вид основных строительных материалов;

геометрические характеристики;

фактическое состояние строительных конструкций и инженерного оборудования.

При наличии проектно-сметной документации выполняется сверка фактических конструктивных решений, использованных строительных материалов и объемов строительно-монтажных работ с указанными

в документации.

При отсутствии проектно-сметной документации геометрические характеристики объекта оценки берется из кадастровых документов.

Фактическое состояние конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования определяется путем внешнего осмотра.

30. Дополнительно оценщик должен собрать и проанализировать рыночную информацию, характеризующую:

рынок недвижимости в регионе, в котором находится объект оценки

и сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки;

местоположение объекта оценки (текущие характеристики окружающей среды, планы развития окружающих территорий).

31. При проведении оценки объекта оценки оценщик должен применить или обосновать отказ от применения доходного, сравнительного

и затратного подходов к оценке.

32. Выбор методов в рамках каждого подхода к оценке, осуществляется оценщиком самостоятельно с учетом цели оценки, наличия и полноты информации.

33. Стоимость объекта оценки, определяемая затратным подходом, состоит из стоимости имущественных прав на земельный участок

и восстановительной стоимости или стоимости замещения улучшений, включающую прибыль предпринимателя, за минусом накопленного износа.

34. Стоимость имущественных прав на земельный участок оценивается на основе рыночной информации методом сравнительного анализа продаж либо методом выделения. При отсутствии рыночной информации применяется метод капитализации земельной ренты.

35. Имущественные права на земельный участок подлежат оценке

по рыночной стоимости. В случае предоставления права на земельный участок взамен права изымаемого земельного участка, подлежит определению рыночная стоимость права на предоставляемый земельный участок. В случае превышения рыночной стоимости права на изымаемый земельный участок над рыночной стоимостью права на предоставляемый земельный участок, определяется разница между рыночными стоимостями прав на указанные земельные участки, которая должна быть компенсирована собственнику.

36. Восстановительная стоимость или стоимость замещения улучшений определяется на дату оценки в случае наличия проектно-сметной документации на начала строительства объекта оценки базисно-индексным методом. При отсутствии проектно-сметной документации на начало строительства объекта оценки его восстановительная стоимость или стоимость замещения определяется на дату оценки методом сравнительной единицы по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости строений Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии, картографии и государственному кадастру.

37. Величина физического износа строений определяется

в соответствии с приложением к настоящему порядку.

38. Прибыль предпринимателя принимается в размере, равном ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан, действующей на дату оценки.

39. Неплодоносящие насаждения, расположенные на земельном участке выделенного под индивидуальных жилых строений, оцениваются только затратным подходом.

Плодоносящие насаждения оцениваются в соответствии положением «О порядке возмещения убытков владельцев, пользователей, арендаторов

и собственников земельных участков, а также потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства», утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 25.05.2011 г. № 146.

40. Сравнительный подход применяется в порядке, предусмотренном в Национальном стандарте оценки имущества НСОИ № 10 «Оценка стоимости недвижимости». При этом количество аналогов должно быть не менее трех. В общую площадь при сравнении жилых строений включается только жилая площадь. К стоимости полученной сравнительным подходом по жилым строениям прибавляются нежилые строения, расположенные на изымаемом земельном участке, которые рассчитываются затратным подходом.

41. Доходный подход при проведении оценки жилых домов, дачных участков, или квартир проводится в случае предоставления документов, что данные строения используются собственником для сдачи в аренду. При этом ставки аренды принимаются исходя из договоров аренды зарегистрированных в установленном законодательством порядке. Оценка доходным подходом применяется в порядке, предусмотренном

в Национальном стандарте оценки имущества НСОИ № 10 «Оценка стоимости недвижимости». При оценке доходным подходом учитывается только площадь жилых строений. Ставка капитализации при расчете жилых домов устанавливается на уровне 20 процентов для всех регионов республики. К стоимости полученной доходным подходом по жилой недвижимости прибавляются нежилые строения, расположенные

на изымаемом земельном участке, которые рассчитываются затратным подходом.

42. Для обоснованного вывода о рыночной стоимости объекта оценки оценщику необходимо собрать и проанализировать информацию о рынке жилой и нежилой недвижимости, местоположении объекта оценки

и характеристиках объекта оценки.

При анализе информации о стоимости строительных материалов

и строительно-монтажных работ используются индексы удорожания строительно-монтажных работ Государственного комитета по статистике. При отсутствии информации Государственного комитета по статистике должны быть использованы данные цен на оптовом рынке строительных материалов в данном или близлежащем регионе, подтвержденные оценщиком или собственником.

43. Согласование результатов оценки проводится в соответствии

с Национальным стандартом оценки имущества НСОИ № 10.

Глава 3. Подтверждение соответствия результатов оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности

44. До предоставления отчета об оценке собственнику, оценочная организация, выполнившая данный отчет, вправе направить отчет в экспертный совет для получения подтверждения соответствия результатов оценки требованиям законодательства Республики Узбекистан об оценочной деятельности и рекомендаций по устранению недостатков.

45.  Оценочная организация, составившая отчет об оценке, уплачивает сбор за рассмотрение отчета на счет, выставленный экспертным советом в размере одной базовой расчетной величины, действующей на день направления отчета об оценке в экспертный совет.

46. Экспертный совет в течении трех рабочих дней рассматривает направленный отчет и предоставляет рекомендации оценочной организации для устранения несоответствий требованиям законодательства Республики Узбекистан об оценочной деятельности.

47. В случае отказа оценочной организации выполнять рекомендации экспертного совета, копия отчета об оценке вместе с рекомендациями направляется в Агентство для организации экспертизы достоверности отчета об оценке в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Узбекистан от 28.07.2008 г. № 161 и принятия мер в установленном законодательством порядке.

Глава 4. Заключительные положения

48. Члены экспертного совета не вправе распространять конфиденциальную информацию, содержащуюся в документах, представленных оценщиком.

49. Члены экспертного совета не должны разглашать информацию

об оценщиках, ставшую им известной в ходе работы.

50. Лица, виновные в нарушении требований настоящего Временного порядка, несут ответственность в соответствии с законодательством.

Приложение

к порядку оценки жилых строений, подлежащих сносу

 

Физический износ строений, предназначенных к сносу

Примерные затраты на ремонт в % от восстановительной стоимости

Общая характеристика технического состояния

Техническое состояние

Физический износ, %

0

Новое строение с евроремонтом.

евро

0 – 3

1 – 5

Здание с отличным ремонтом  не имеет  признаков  трещин, деформаций, протекания крыш и т.п.

отличное

4 – 7

6 – 11

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные устраняемые при текущем ремонте мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Ограждающие конструкции имеют дефекты. Повреждения легко устраняются в процессе ремонта.

Хорошее

8 – 20

12 – 36

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации. Для некоторых элементов требуется капитальный ремонт.

Удовлетворительное

21 – 40

37 – 90

Несущие элементы строения имеют существенные повреждения. Для отдельных элементов требуется усиление или замена на новые. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта

Неудовлетворительное

41 – 60

91 – 120

Большинство несущих конструкций находятся в аварийном состоянии. Усиление их нецелесообразно, экономически невыгодно, необходима полная замена на новые. Ограждающие конструкции ветхие и требуют полной замены.

Ветхое

61 – 80

 

Общие предложения

2916